房地产税、土地利用效率与住宅供给结构--土地与房屋保有税制选择的一个理论分析

本文通过构建理论模型探讨征收土地和房屋保有税对城市土地利用效率和住宅供给结构的影响。理论分析表明,如果仅征收物业税,那么单位土地住宅建筑面积将随着税率的提高而下降,从而降低土地利用效率;如果对保有土地征税,那么单位土地住宅建筑面积将随着税率的提高而上升,从而提高土地利用效率。另外,如果对大户型住宅征物业税,那么单位土地上大户型住宅建筑面积将随着税率的提高而下降,住宅供给结构也将随之得到改善;如果仅对开发大户型住宅的土地征税,那么单位土地大户型住宅建筑面积将随着税率的提高而上升,住宅供给结构失衡的状况将更加严重。为优化我国房地产资源配置,本文建议在高房价和房价增长速度过快的城市同时征收土地税和物业税,并且在其他地区征收有差别的房地产保有税。

价格歧视、政府干预与我国城市住房的结构矛盾

近年来,虽然我国房地产行业的竞争有所增加,但整个行业仍然属于垄断市场。各个开发商无一不利用价格歧视手段来争取最大利润。正是开发商的价格歧视行为造成了住宅市场的结构性矛盾,即大面积的高档住宅供给过多、中小面积的普通住宅供给过少。开发商与家庭的信息不对称进一步加剧了这一矛盾。政府采取的按照住宅类型征收税费措施能够有效地缓解这一矛盾。

科学把握调控与发展的平衡

最近．国务院召开常务会议，分析当前经济形势和中央宏观调控措施落实情况，研究下一步经济工作会议要求，必须全面地、准确地理解和贯彻中央加强宏观调控的方针政策要从实际出发．不“急刹车”．不搞“一刀切”既要坚决控制投资需求嘭胀．又要努力扩大消费需求这就要求我们正确把握调控与发展的平衡．把握两者之间的“度”。