《深圳经济特区住宅区物业管理条例》诞生记

经过讨论,最后《条例》确立了住宅区的基本管理体制和模式,是在政府的指导下,由业主参与,实行专业化、企业化、社会化的市场化管理模式,同时也不排除其它模式。

试论住宅区物业管理中的安全风险管理

在物业管理的各种风险中,安全管理风险是其中的重中之重,如何采取有效措施防范和控制安全风险,是摆在每个物业管理公司面前的头等大事。特别是住宅小区的物业管理服务,安全管理工作与千家万户的生活息息相关,业主需要一个安全、和谐、宁静的生活环境,所以防范安全风险至关重要。安全事故的发生,不仅给业主及其家人造成巨大的伤害,同时也给物业管理公司带来沉重的打击,包括巨大的经济损失、法律责任的风险和信誉上的负面影响。

《物业管理条例》与《深圳经济特区住宅区物业管理条列》的比较与对照

从我国的法律体系来看，《物业管理条例》(以下简称《条例》)属行政法规，其法律效力低于宪法和法律，高于地方性法规。根据《立法法》及相关法律规定，一般性、地方性法规不得与行政法规抵触，否则无效。据此，全国各地的物业管理地方性法规都要与《条例》进行比较对照，凡是与《条例》抵触的条款都要进行修改。

住宅与物业管理

中国物业管理最早出现的正式法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》于1994年11月1日实施，2004午8月28日修订，随后在2008年1月1日随《深圳经济特区物业管理条例》的实施而废止。从立法程序上看，2004年正是深圳紧随2003年国务院《物业管理条例》的颁布而修订，

一路同行 风雨兼程——纪念《物业管理条例》颁布十周年

物业管理诞生于改革开放初期的深圳，第一代物业管理人艰苦创业，探索出深圳物业管理模式。1994年，中国内地第一部地方物业管理法规《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布实施，标志着由深圳探索并推广全国的物业管理行业开始规范化发展：同年，建设部在广东番禺召开会议，正式以部委行政规章的形式出台了建设部33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，33号令的颁布肯定并推广深圳物业管理的成功经验，为全国物业管理的发展奠定了基础。

1994年6月全国第一部地方性物业管理法规颁布

【事件】 1994年6月18日，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》经深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过，并于同年11月1日起实施。这是国内第一部物业管理法规。

认知的冲突:基于对开发商更换物业公司导致纠纷的分析

（续上期） 《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第二十五条第一款的规定，可以理解为后来为各地制度曾普遍采用的住宅区前期物业管理期限的初始设计——自入住之后，不超过两年时间。在这个期限内，开发商负责小区的物业管理，包括采用自行管理或者委托物业管理公司管理两种方式；即使在此期间业主建立起自己的管理组织——管理委员会（近似于后来的业主委员会，但管理权限大于业主委员会而近于业主大会），也必须与开发商签订委托管理合同且不得终止。也就是说，在入住之后的两年内，开发商拥有住宅小区的管理权。

业委会的困惑与梦想——来自业主委员会的调查

1991年3月，中国第一个业主管理委员会诞生；1994年，业委会制度被写进了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》．之后，业委会制度被广泛推广。业委会作为物业管理的行为主体之一，对物业管理和社区的影响也越来越大。但随着时间的推移．业委会运作中逐渐呈现出一些问题和困惑，大多业委会还没有充分发挥其应有的作用。造成这些问题和困惑存在的原因何在？近日．记者就此采访了部分业委会主任及业主，收集到了他们的一些看法和建议。

“家规”大于国法?

在我国许多大城市,随着人们维权意识的不断提高,业主自治的概念已经深入人心,这从去年许多地方颁布试行《业主自治条例》的情况上可见一斑。去年9月1日,国务院颁布实施的《物业管理条例》更是使业主维权变得有法可依,但是我们应该认识到,业主自治的道路决非坦途,利益与权利的冲突总会演进其间,深圳景洲大厦的事件就是一个例子。“吃螃蟹者”邹家健,两年前开全国先例,领导深圳景洲大厦业主委员会,由业主自主投票表决更换物管公司的传奇人物,在去年年末的最后一天,被深圳住宅主管部门用行政“红头文件”罢免了业委会主任一职。在今年3·15晚会上,邹家健荣获“3·15贡献奖”,再度成为人们议论的焦点人物。