严控“溢价率”条件下住宅用地定价影响因素研究

土地市场是全国统一大市场的有机组成部分,地价管理是土地市场建设的核心工作之一。文章从土地的商品属性和特征价格出发,阐述了不完全竞争状态下的地价波动现象,强调了建立要素市场价格异常波动调节机制的必要性。基于评估方法交叉混淆、评估参数偏差不当、权重选取主观随意、土地评估对未来房价走势及库存和销售情况不敏感等问题,分析了土地评估的局限性。结合严控“溢价率”政策对住宅用地定价的更高要求,指出政府在确定土地出让价格时需一并考虑土地出让底价与15%“溢价率”之间的上下限关系。研究认为:确定住宅用地出让价格是一项复杂而庞大的系统工程,并非由单一因素决定,除参考土地评估价格以外,还应重视土地储备成本、土地出让计提、土地隐性成本、出让年度计划、土地使用强度、地价房价关系、房屋去化周期等7种因素对土地出让价格的影响。在此基础上,将土地出让成本的硬性约束作用、土地供应的政策导向作用、房地联动的产业关联作用纳入住宅用地价格形成机制之中。

城镇住宅用地基准地价的内涝灾害影响修正系数研究——昆明市主城区的案例

通过GIS技术与空间计量方法,研究者建立了两种地价影响因素的修正系数模型:网格地价模型和地理加权回归(GWR)模型。这些模型被用于昆明市主城区2015至2020年期间的地价交易数据,以定量评估内涝灾害对城市土地价格的影响。结果显示,内涝灾害普遍对地价产生负面影响。研究中,通过构建空间网格插值,引入了土地价值贡献剥离法,允许对内涝灾害的影响进行量化并与基准地价进行比较。这种方法提供了一种新的视角,用于评估和修正基准地价,明确了不同区域的地价修正系数。此外,该研究证实了利用定量模型对城市内涝灾害影响进行评估的有效性,克服了传统依赖定性判断的局限,为城市土地价值评估和灾害风险管理提供了科学依据。

城市住宅用地价格对产业升级的影响

城市住宅用地价格对产业升级影响主要取决于城市工资水平和地方财政收入对住宅用地价格上涨的反应。通过对282个地级及以上城市2008—2021年数据进行的实证研究发现,住宅用地价格对产业升级的影响呈倒“U”型特征,这种特征是由工资水平与产业升级的倒“U”型关系以及住宅用地价格与地方政府财政收入的倒“U”型关系决定的。城市商业魅力越大、非贸易品行业份额越大,住宅用地价格对产业升级影响倒“U”型的临界水平就越高。此外,城市住宅用地价格与GDP的比率对城市产业升级、城市之间住宅用地价格比率对产业协同升级的影响都呈现倒“U”型特征。研究结论可为我国健全与完善建设用地出让制度、加快发展新质生产力、促进经济高质量发展提供参考与启示。

萍乡市路网形态对住宅用地价格空间的多尺度影响——基于sDNA与MGWR模型的研究

为了探究萍乡市路网形态对住宅用地价格的影响,以2011-2020年萍乡市中心城区出让住宅地价样点为例,基于空间设计网络分析(sDNA)模型和多尺度地理加权回归(MGWR)模型探究路网形态对住宅用地价格的多尺度关系。结果表明,2011年以来,萍乡市住宅空间分布呈现轴向发展、向内填充与向外扩散并进、多中心圈层结构相融合的演化趋势;路网形态总体呈现块状聚集,轴向延伸的空间格局;路网接近度对住宅用地价格呈现出正向的城区边缘高,中心区低的空间格局,密度、穿行度与之相反,同时出现跨尺度相似性。研究成果可为市政完善土地市场价格管理体系提供科学的决策依据,同时为城市交通规划以及房地产选址布局提供相关建议。

泰山山体景观对住宅用地地价影响研究

影响土地价格的因素主要有一般因素和区域因素。这些因素是普遍存在的影响因素,但具体到某个城市、某一区域可能存在影响地价的特殊因素。本文分析了泰山山体景观对住宅用地地价影响,从而对研究特殊因素对地价影响提供了思路和借鉴。

转型期北京住宅用地投标租金曲线的空间形态与演化

在土地制度转型和城市空间重构背景下,中国大城市的住宅用地开发区位与其空间关系发生明显变化。尽管已有研究开始关注在市场化背景下土地价格的时空演变规律和特征,但由于缺乏长时间序列的土地出让及其相关空间数据信息,该领域的研究尚处在起步阶段。基于投标租金模型的基本思想,运用GIS和计量统计等方法,从理论上探索了城市土地区位的开发机理与时空演变模式,并以北京市1992～2009年住宅用地3 400多个微观交易数据进行了实证研究。结论显示,在新兴土地市场国家,价格信号在土地区位配置及其空间结构塑造方面发挥出有效性。住宅用地出让价格随着城市中心距离增加而变化,表现出不均衡的空间形态。在交通条件改善、城市次中心的形成、以及城中村与小产权房等城市化现象影响下,北京住宅用地价格梯度变化规律与西方成熟国家城市有所差异,其投标租金曲线的空间演化呈现出波动、递增、递减等多种空间组合形态。

城市住宅用地年度供应量预测方法研究

本研究在平均增长法、回归分析法、用地定额指标法的基础上,尝试采用一种着眼于供需双方并系统考虑影响因素的预测方法,对实证研究区域的影响住宅用地供应量的相关因素做了全面系统的分析,目的是为了研究一套科学合理的确定年度住宅用地供应量的方法。研究结果表明,该研究方法选择的因素涉及有关法律法规、经济发展计划、土地利用总体规划、土地利用相关政策,因此用该方法确定的年度住宅用地供应量既符合我国土地利用的有关法律法规,又能满足经济社会发展的需求,而且不违背土地利用总体规划,并与土地利用相关政策相协调,最终将达到住宅用地的供需平衡,促进土地一级市场和房地产市场的正常运转。

小城镇住宅用地扩张案例研究——以湖北省通城县隽水镇为例

以实地问卷调查为主,政府部门资料为辅,采用对比分析方法,以湖北省通城县隽水镇为例,研究小城镇住宅用地扩张规律。研究表明:小城镇住宅用地无论在扩张时序、扩张影响因素上均与大城市存在很大差异,以私房为主的住宅建设模式使小城镇住宅用地扩张呈现低效率;城镇化进程的推进与流动人口的涌入直接或间接地影响着小城镇住宅用地扩张,是今后导致小城镇住宅用地扩张的持续推动力。

近十年来北京市住宅用地出让与空间演变研究

研究目的:揭示2001年以来北京市住宅用地出让的空间分布与动态演变,探讨增量住宅用地空间演变带来的城市土地利用方式的变化。研究方法:欧氏距离分析法,核密度估计法。研究结果:近郊区住宅用地出让所占比重下降、中心区和远郊区比重上升;住宅出让高集聚区主要分布于近郊大型居住区和旧城区,中、低集聚区主要分布于远郊新城和交通廊道沿线的乡镇;长安街以南地区住宅用地外延扩张较典型,以北内部填充式发展较明显。研究结论:新时期北京市住宅用地存在旧城区有机更新、近郊区内部填充式发展和远郊区分散组团式发展三种方式,并非简单的圈层式蔓延。

基于谱分析法的中国住宅用地交易价格周期研究

研究目的:选择全国整体居民住宅用地、高档住宅用地、普通住宅用地三个交易价格指标,分析1998—2007年中国住宅用地交易价格的变化规律。研究方法:基于谱分析法的实证研究。研究结果:全国整体居民住宅用地、高档住宅用地和普通住宅用地交易价格均以4个季度左右的时间长度频繁波动;普通住宅用地在所有居民住宅用地的交易中占据绝对份额,对全国整体居民住宅用地交易价格影响很大;高档住宅用地交易价格的变化方向与全国整体居民住宅用地、普通住宅用地恰好相反,且波动幅度最为剧烈。研究结论:政府应加大普通住宅用地的供应力度,完善地价监测披露机制。

快速城市化地区住宅用地表层土壤有机碳的变异性及其影响因素——以福州南台岛为例

在高分辨率影像提取福州市南台岛(仓山区)住宅用地的基础上,从覆盖研究区的30m×30m网格中随机选择50个样方进行表层土壤取样,进而分析这一快速城市化地区住宅用地表层土壤有机碳密度(Soil organic carbon density,SOCD)的变异特征及其影响因素。结果表明:城市地区住宅用地在剧烈的人类活动干扰下,土壤呈现明显的空间变异特征,其SOCD平均值为33.814t/hm^2,变异系数达72.8%,其中郊区村镇住宅用地0—20cm土层的SOCD高于城市居住用地72%,预示着村镇就地城市化后将造成土壤碳储量的下降;然而,表层土壤有机碳含量与密度在建成时间为0—5年和5—10年的城市住宅小区间无显著差异,只有住宅建成时间达到10—15年才有显著提高。基于湿度、热度、绿化率与物业管理费等因子构建的城市住宅区绿化环境管理质量指标,与城市居住区表层土壤有机碳含量及密度存在显著正相关,与土壤容重呈显著负相关,成为快速城市化地区影响SOCD变异的另一主要因素。

“地王”形成机理及住宅用地市场调控政策

近年来我国城市住宅用地市场"地王"频现,严重阻碍了住宅用地市场和住房市场正常运行。"地王"产生的原因主要有土地市场供求特质、住宅市场需求不平衡、"招拍挂"制度弊端以及资本雄厚的大型开发企业推动。"地王"频现不仅会削弱住房市场真实购买力、扭曲住宅用地市场、浪费土地资源,还会加剧住房问题,威胁社会稳定。为缓解住宅用地使用权出让价格上涨过快压力、促进房地产市场健康发展,政府应从加大保障性住房土地供给力度、加大土地储备力度以及强化住宅用地市场监管等方面建立起科学的住宅用地市场调控政策体系。

住宅用地价格微观影响因素的定量研究——以南京市为例

通过构建南京市住宅用地的特征价格模型,探讨了微观因素对城市住宅用地价格的影响。研究结果表明,地块的实际出让面积、容积率、建筑密度、绿化率等地块特征,城市中心可达性、公共交通状况等区位特征,三级甲等医院可达性、省级实验小学可达性等邻里特征对住宅用地价格有显著的影响。通过特征变量系数的比较发现,城市中心可达性对地价的影响高于省级实验小学可达性,而省级实验小学可达性对地价的影响又高于三级甲等医院可达性。研究还考察了在扣除通货膨胀因素,控制各特征变量不变的情况下,同质住宅用地价格随时间的变化情况。

徐州市城市住宅用地合理价格测算

研究目的:建立城市住宅用地合理交易价格测算模型,评估基于居民可支配收入视角的徐州市城市住宅用地合理价格区间。研究方法:问卷调查法、统计分析法和计量模型法。研究结果:(1)徐州市居民收入整体偏向于低收入家庭,家庭月可支配收入区间为[600,9600]元;(2)根据家庭可支配收入测算的徐州市住宅用地价格区间为[318,9900]元/m2,平均地价为2755元/m2。研究结论:利用徐州市居民期望房价调查结果验证了基于居民家庭可支配收入的住宅用地合理价格测算结果的合理性,同时也验证了该模型的可行性。

深圳市住宅用地价格影响因素空间差异化规律分析

影响因素是地价评估的核心和基础,深圳市目前还没有一套完整的影响因素体系,现有体系主观性较强,因此,制定一套合理的影响因素体系及分析其影响规律显得十分重要和迫切。采用了空间分析方法及特尔斐法,确定了住宅用地影响因素体系。运用地理加权回归模型(GWR模型)对体系中的11个影响因素进行分析,研究结果表明深圳市不同区域对相同影响因素的敏感性不一样,即影响程度不一样,深圳市住宅用地价格影响因素具有明显的差异化特征,为深圳市地价评估中选择估价因素、确定因素权重提供定量支撑。

土地出让方式对住宅用地价格的差异性影响分析

拍卖理论预测,在满足价值相容和信息显示假设,以及遵守一定竞价规则的条件下,不同拍卖方式产生的标的物价格相同。然而根据特征价格模型、利用搜集的中国49个城市2004年8月31日至2012年8月31日7666块住宅用地的分析显示:土地出让方式与住宅用地价格存在显著的相关性,不同土地出让方式下的住宅用地价格存在显著差异。土地出让过程中存在的腐败和不公平竞争是差异产生的主要原因,需要对地方政府行为、土地管理体制和土地出让机制进行综合的改革以解决现存的问题。

基于神经网络和灰色系统的住宅用地需求预测研究

科学的住宅用地需求预测是政府管理和调控城市土地市场的前提条件之一。将神经网络和灰色系统引入到住宅用地需求预测中,克服了回归分析法的一些缺点,并对2006-2010年上海市松江区住宅用地需求量进行了预测。

基于RS和GIS的武汉市住宅用地生态适宜性评价

快速城市化背景下的城市建设用地无序扩张,不仅造成土地资源的浪费,而且造成城市及其周边区域生态环境的破坏。生态适宜性评价是区域规划的前提和基础并亟待开展。基于RS和GIS技术,充分运用RS技术在土地信息获取和GIS技术在数据管理和空间分析方面的优势,建立武汉市住宅用地生态适宜性评价数据库。在GIS数据库支持下完成整个评价过程。最后从保护城市生态环境的角度为城市的土地利用提出建议,为城市规划提供一定的借鉴与参考。

城市地价动态监测体系的设立及地价水平分析——以石家庄市住宅用地为例

对城市地价的动态监测主要是通过设立监测体系对地价监测点的监测来实现的.通过对石家庄市住宅用地监测点地价的时空分布分析,监测点地价水平与基准地价、市场交易样点地价进行比较分析及地价趋势预测,为了解和掌握城市内的地价水平、地价动态变化情况和日常地价管理提供决策依据.

住宅用新风系统探析

当前人们越来越来越注重居住环境的空气质量,住宅设置新风系统成为趋势。以福建省各主要城市为例,分析三居室采用全热双向流新风系统和显热双向流新风系统在冬夏季的热回收量,并得出采用全热新风换气机全年节电量优于显热新风换气机,显热新风换气机全年节电量为全热性能换气机的45%~70%,特别是沿海地区仅为50%左右;同时对全热新风系统在安装(设备及管道)、控制、净化处理等方面的常见问题进行分析,并提出相关解决方案;为制定及设计高效、绿色、低碳的住宅用新风系统提供参考。