盘活存量 激活住房大市场

房地产市场主要包括增量市场和存量市场。一个发育完善的房地产市场是以存量市场的发达程度为标志的。从某种意义上讲,存量市场决定增量市场,尤其在房地产作为家庭最大的商品投资转折时期,大量存量住房的快速流转会产生巨大的产业增加值,正如此,启动和盘活我国住房存量市场,才能做好激活房地产市场这篇大文章。 过去,我国的住房政策实行的是实物分配制,在计划经济时期有关存量住房的政策没有突破,大量存量住房没有机会再次进入市场进行转让或租赁,以致从未形成活跃的良性循环市场。随着房改的深化、出售公有住房步伐的不断加速。

存量住房市场的经纪行为和存在问题浅析

一、市场容量与经纪行业规模上海现有存量住房约16000万平方米,按平均每套60平方米计,约有260万套,假设每年换手率在4％,平均单价2500元/平方米计,则每年的交易量在10万套,600万平方米,交易额约150亿元,按2.5％的中介收费,相关收入为中介费的50％计,则存量住房市场经纪营业收入约为3.8个亿,按经纪人的市场存在费用为4万元/人·年计。

武汉住宅增量市场与存量市场的协调性分析

本文以武汉市住房市场作为研究对象,通过界定住房增量市场和存量市场的概念及其相互关系,并重点分析住房两级市场之间的协调发展程度对整体住房市场健康发展的重要性,来解析目前武汉市住房市场发展现状和存在的问题,并依据两级市场协调理论,借鉴上海市住房市场的发展经验,提出适合武汉市的具体建议,促进其住房市场的健康发展。

住房二级市场的发展及房地产金融对策

对我国部分城市住房二级市场发展状况进行了描述并对住房二级市场的特点进行了概括。指出房地产金融在住房二级市场上的缺陷,并提出相关对策。

上海以存量住房交易为主阶段的住宅用地供应策略

上海已从新建住房数量大规模扩张阶段进入以存量住房交易为主的阶段,为进一步改善上海住房供应结构,解决住房发展中不平衡不充分的问题,要注重合理把握土地与住房资源之间的关系。因此,本文在总结上海以存量住房交易为主阶段的住宅用地供应总量、住宅用地占建设用地比重和供应区域变化情况的基础上,对比在存量住房市场主导阶段国际大都市和国内主要城市的住宅用地供应情况,提出上海住宅用地供应存在占建设用地比重相对较低、与常住人口增长匹配度较低等问题,并从土地利用结构、住宅用地供应机制、存量土地利用方式等方面提出提高上海住宅用地供应有效性的对策建议,对实现上海市民“住有所居”目标具有重要意义。

建立完整优良的房地产市场服务体系

建立宪整的房地产市场体系 房地产市场的结构体系,除了土地使用权的出让、划拔外,主要包括两大块:一块是增量市场(初次转让),一块是存量市场(再转让及租赁等)。长期以来,由于住房短缺产生的需求,住宅发展处于增量型发展时期,市场结构也必将呈现增量市场比重大、表现比较活跃的特征。但是,由于存量市场的有关政策没有突破,大量存量住宅没能再次进入市场参与流通转让或租赁,以致于没能形成一个完整的市场体系。因此,在继续促进新建住宅销售(初次转让)的同时,要重点培育和激活存量住宅的再转让及租赁。 1、要用整体和系统的观点充分认识盘活存量市场在完善房地产市场体系、促进住房消费中的关键地位和作用。

合理调整我国城镇住房供给结构

目前，由于我国住房供给内部结构不合理，使得住房消费特性不能有效显现，住房存量市场没有有效激活，经济适用房供给对象不明确，廉租住房制度缺乏有效执行，造成商品房价格过快上涨以及高房价、高空置率“双高”并存的局面。

利率对房价的影响

本文在住房存量模型基础上,构建了一个购房者、开发商和中央银行的住房市场比较动态均衡模型,考察了利率对房价的影响。本文对中国35个大中城市1996～2007年数据的回归结果显示:(1)本期利率变动对房价变动具有正向影响,但回归系数不显著,表明中央银行利率政策在很大程度上是无效的。(2)本期房价变动对本期利率变动影响不显著,但经济增长率变动对本期利率变动影响显著,表明中央银行利率政策力图稳定经济增长,而非房价。(3)利率预期对房价影响不显著。(4)收入比开发成本更能影响房价。这意味着中国大中城市房价并非成本推动,而是收入拉动的。