城市二手住房特征价格研究——以石家庄市为例

将特征价格理论应用于具体的二手住房市场,通过搜集、整理得到2075个石家庄市二手住房价格和特征样本数据,选取了住房的建筑自身、区位和邻里等三类特征作为解释变量,采用最小二乘法(OLS)进行回归,分析了城市二手住房特征价格,构建了适用于二手住房市场的特征价格模型并解释了住房特征与住房价格之间的定量关系.

住房特征对住房价格影响的hedonic分析

以Lancaster的新消费者理论和Rosen的实证研究方法为基础,构建了hedonic价格模型的分析框架。以保定市住房为样本,对建模中的变量选择、函数形式设定及模型检验等问题进行了探讨。采用中心化方法消除变量间的多重共线性,进行异方差稳健性OLS回归分析,估计了楼龄、住房面积、所在楼层、行政区位和挂牌时间等特征的参数。检验结果表明模型表现良好,上述特征对住房价格有显著的影响。

住房特征与乡城移民的定居意愿

新型城镇化背景下,乡城移民群体发生了结构性变化,以住房为代表的社会性因素成为影响移民城市定居意愿的主要原因。基于杭州、广州、大连、西安四市的问卷调查数据,运用次序回归模型,探讨乡城移民的居住现状以及住房特征对其定居意愿的综合性影响,研究发现:住房特征是移民是否愿意定居城市的重要影响因素,住房产权对移民定居意愿影响最大,住房面积、住房支出、住房区位和住房环境也对定居意愿有显著影响;对于无本地户口移民而言,住房区位和住房面积对定居意愿的影响更大,而住房支出和住房环境对定居意愿的影响相对不敏感。

住房特征价格模型的改进研究

现有住房价格研究主要划分为基于个体行为的新古典经济学价格理论和基于产品差异的特征价格理论两种分析范式,两者均存在自身无法克服的局限性。以特征价格理论为基础,再结合新古典经济学价格理论,可建立包括住房特征变量和住房市场供求变量的住房价格测度综合模型。

广州市家庭收入与住房特征对应关系的区位差异性

以广州市中心区(天河区)和郊区(南沙区)为研究案例,依托2010年中国(广东)家庭动态跟踪调查数据,基于家庭户住房的邻里特征、建筑特征、区位特征、家庭收入等13个指标构建路径分析模型,研究广州市居民家庭收入与住房特征的映射关系和影响方向。在此基础上,采用多群组路径分析方法研究区位因素对"收入→住房特征"的影响程度及其差异性。最后利用方差方程和均值方程,分析不同区位条件下(中心区和郊区)的住房特征差异。结果表明:(1)家庭收入更显著地决定住房特征,对邻里特征的影响并不显著;(2)区位对"收入→住房邻里特征"的关系具有显著调节作用,而对"收入→住房建筑特征"的调节作用较弱;(3)在中心城区和郊区的内部,家庭收入更显著地影响住房建筑特征,而对邻里特征基本无显著影响;(4)郊区家庭收入对公共交通时间便利性、住房面积、厕所设施水平、拥有住房数量、住房综合条件等几个主要住房特征指标的影响程度大于中心城区;(5)中心城区住房的邻里特征明显优于郊区,但建筑特征明显差于郊区。显示出广州市住房邻里特征与建筑特征在不同区位条件下的"互换特征"。

住房特征对房价条件分布的影响:分位回归估计

传统的Hedonic住房价格模型采用OLS估计,该方法仅能解释住房特征对住房价格条件均值的影响,因而存在一定的局限性.文章采用分位回归的方法估计了住房特征对住房价格五个分位点条件分布的影响,研究发现大部分住房特征隐含价格在不同分位点存在显著差异,并对分布规律及原因进行了讨论.结果表明,与OLS估计相比,分位回归估计可以提供更全面的信息.

城市更新项目对周边住房价格的影响研究:来自北京市东城区的实证经验

城市更新作为未来城市发展的核心战略,其对周边住房价格的影响巫待深入探讨。以北京市东城区为研究区域,基于北京隆福大厦及隆福寺北里城市更新改造项目周边居民小区2015-2022年二手房交易价格数据,采用特征价格模型结合双重差分模型方法,实证检验了产业类城市更新项目对周边住宅价格的空间溢出效应。研究结果表明:产业类城市更新改造项目会对其所在区域周边的住房价格带来显著的空间溢出效应,且该效应存在空间异质性,并呈现距离衰减趋势。此外,进一步分析发现该效应存在空间波动性,使得其空间特征呈“同心圆”状分布。

新农村建设背景下中国农村住房发展:成就与挑战

基于第二次全国农业普查资料和其他统计资料,从住房特征(结构特征、邻里特征、区位特征)角度构建农村住房综合评价指标体系,对中国农村住房发展状况、存在的问题进行全国范围的分析,并提出可供选择的对策思路。数据分析显示:随着经济与社会的快速发展,我国农村住房建设取得了巨大的成就,农民居住水平得到了超前发展。然而,与此同时,住房领域的深层次问题亦逐渐显露,这主要表现在区域发展不平衡、居住分化的日益突出、土地资源浪费,基础设施和村居环境建设相对滞后等一系列问题。变革农村住房制度,加强规划管理,促进村庄集聚,加大财政支农力度和对落后地区的扶持力度是全面提高我国农村居民居住质量的有效途径。

基于不同视角的住房需求研究述评

本文以住房理论描述为线索,从不同角度总结了1960年以来住房需求分析框架。研究发现:1960年以来,住房需求领域的分析框架非常稳定,即以新古典消费者行为理论为指导,构建效用函数和预算约束,根据效用最大化原则推导需求函数,然后进行参数估计和弹性分析。分析技术(如模型构建、变量操作化)的进展和数据质量的提高是推进研究深入的主要动力及进一步的研究方向。

REITs型公共租赁住房租金定价模型设计

借鉴国外公共租赁住房租金定价经验,制定租金定价策略;在分析房地产投资信托基金(REITs)型公共租赁住房租金构成的基础上,参照普通住房价格制定的基本理论方法,采用综合性定价方法,构建一种面向低收入人群中的相对高收入人群或暂时性低收入人群、兼顾成本及住房特征的科学性定价模型。该定价模型充分考虑到项目建设的直接成本、入住者的差异性需求及大众投资者投资期望,综合多方需求,为科学合理制定租金提供依据。

试验区效应对武汉市房价的影响——基于Hedonic模型的特征价格法分析

在Hedonic模型的基础上,本文从住房特征品质的角度研究试验区效应对武汉市房价的影响。基于武汉市的经验对特征价格指标体系进行了说明,分析试验区效应如何通过影响住房特征品质进而推升住房价格。该理论在现实中的运用对分析研究试验区条件下的武汉市住房价格有着决策参考价值。

城市住房与社会空间的对应关系及区位差异性

构建城市住房特征与社会空间质量的综合评价体系,以广州市1364个社区为案例,分析其住房特征与社会空间的对应关系及区位差异性。结果表明,住房特征方面,户均建筑面积和住房产权可显著地反映其社会空间质量;社会特征方面,教育水平和职业阶层与住房特征的相关性更强,区位对这种对应关系的调节作用不可忽视。

基于特征价格模型的北京市租购群体需求探究

文章基于北京市住房租购群体数据,利用特征价格模型对租购房者需求进行研究,将影响住房单位面积售价或租金的因素分割为自身特征、地段特征和周边设施特征,运用主成分分析和回归分析的方法探究了北京市不同地区的住房市场需求情况,并进行了实证分析。通过特征价格模型分析,得出在不同住房特征方面,租购群体存在不同的边际需求倾向。分析结论对政策制定和住房供给侧市场有一定的参考价值。

供需因素对城市内部房价分异的作用机理研究

以供需理论为切入点,基于个体居住选择和社会制度两方面构建住房价格空间分异的作用机理框架。在此基础上,分别从住房供给和住房需求两个角度分析城市内部房价分异的驱动因素和作用机制,以期为促进住房市场可持续健康发展提供参考。

基于对应分析与最优尺度分析的广州市中等收入家庭住房需求特征研究

在中等收入家庭住房需求研究方面,国外研究成果丰富,而国内尚处于起步阶段。与描述性分析相比,对应分析与最优尺度分析具有其独特的优势。本文调查广州市中等收入家庭的居住状况,应用Spss对应分析和最优尺度分析,从微观角度归纳和分析中等收入家庭的住房需求特征。

如何推动中国居民的信用卡消费信贷——基于住房的研究视角

信用卡不仅仅是便捷的支付结算工具,也是大众使用最为普遍的消费信贷工具,大力发展以信用卡为代表的消费信贷业务是推动消费增长的重要举措。不同于以往的研究,本文重点关注居民的住房特征对信用卡消费信贷的影响。本文采用某商业银行信用卡中心的微观数据,实证研究结果表明:拥有自有住房的居民,其信用卡的消费信贷程度和使用频率都不高,住房的财富效应当前在中国并不存在。相比租房,采用分期付款的居民其信用卡的消费信贷金额和使用频率较低,这表明当前较高的房价抑制了中产阶级的消费信贷,住房对消费存在着挤出效应。为了进一步推动中国的信用卡消费信贷,促进经济增长,应采用市场调节为主、政府干预为辅的措施。政策应该从稳定房价预期出发,并实施收入分配改革、个人所得税改革和消费者权益保护等措施,使经济成果向中低收入群体倾斜,增加中国社会整体的消费信贷能力。

Hedonic理论与住房市场研究

由于住房的耐久性、异质性和位置固定性,传统经济理论难以合理的刻画住房市场的运行规律。Hedonic理论弥补了传统理论的不足,在国外住房研究领域得到广泛的应用。本文追溯了Hedonic理论的产生与发展过程,讨论了Hedonic模型的理论基础,重点介绍了Lancaster消费者理论和Rosen隐含价格理论。对Hedonic价格模型应用在公共产品评价、住房价格指数编制、住房供求分析和房地产价格评估方面的国外文献进行了回顾。

我国房地产税对房价的影响及改革探索

我国的房地产税收涉及到流转税类、所得税类、资源财产税类及目的行为税类等,除了税收,房地产税纳税人在开发、交易和持有环节还承担着大量的收费。房地产税是一种财产税,其功能是调节财富分配,使低收入者能够负担得起生存所必需的住房。但在现行的税制下,由于购房者需求弹性小,不论从资产收益的角度还是从住房成本的角度看,税收在短期内都会提高房价。世界减税的浪潮促使我国房地产税朝着简化税制、拓宽税基、降低税率的方向改革。

“学区房”价值几何?

本文以济南市为研究对象,搜集二手房交易相关信息,采用住房特征价格模型和边界固定效应法,对不同质量学区的资本化效应进行测度。本文结论表明,相比于普通小学,重点小学能为小区房价带来10%以上的溢价,这在某种程度上说明"学区房"问题的存在。究其原因,核心是优质教育资源数量不足且配置不均衡,因此,在加大对义务教育财政投入的同时,更要重视教育资源的均衡配置,让优质的教育资源得到真正的共享。

开征房产税对预期房价的影响:来自北京市调查问卷的证据

本文使用2011年对北京市1040名城镇住房所有者进行的"房产税对房价影响"的调查问卷,在住房所有者特征基础上考察了房产税对房价的影响。研究发现,首先,若不考虑房产税开征与住房所有者特征的相互作用,开征房产税对房价的抑制作用有限。其次,房产税开征越早,对房价调控效果越好。再次,拥有3和4套住房以及有其他负债的居民,认为开征房产税对预期房价的影响较小,与经济学直觉不一致。最后,相对于"其他职业",绝大多数职业的住房所有者认为开征房产税对预期房价的边际效应很小。若考虑房产税开征与住房所有者特征的相互作用,则不同房产税开征时间与住房数量的相互作用对预期房价的影响不同。若房产税1年内开征,拥有2套以及5套以上住房的居民认为开征房产税对房价的影响很大,但拥有3和4套住房的居民认为开征房产税对房价的影响很小。