规模化住房租赁企业的政策塑造——德国经验解析

规模化租赁企业发展滞后是我国住房租赁市场的一大短板,对其加强扶持和培育是推进“租购并举”战略的关键着力点。德国是全球住房租赁市场最为发达的国家之一,通过房租调控、财税政策、经营引导、市场融资、企业社会责任等方面的改革,有效激励了租赁企业的快速成长,对正处在住房租赁规范化、规模化建设起步阶段的我国提供了多样化的认识视角与参考价值。我国应当立足实际,多措并举,从多领域积极介入、努力创新,构建多元化的政策组合,推动住房租赁企业的高效、有序发展。

高售租比,自由现金流与住房租赁企业风险分析

住房租赁市场近年来发展迅猛,不仅仅是因为政府提出了租购并举的住房制度,更是因为企业想在这个炙手可热的项目上取得先发优势。然而,我国住房租赁市场售租比过高,导致企业的现金流短缺进而加大企业的风险,同时高售租比会直接加大企业的风险,文章通过对这三者的分析得出高售租比对住房租赁企业风险的两条影响路径,接着对“冠寓”进行实证分析,进一步论证了这两条影响路径,最后基于高售租比的现状提出了一些建议。

工商登记视域下的上海市住房租赁企业发展特征研究

企业是住房租赁市场的重要主体,众多的住房租赁企业为上海市发展住房租赁市场提供了有力的保障。不同类型的住房租赁企业具有不同的经营管理特点和发展特征。为了能够科学地研究上海市住房租赁企业发展的特征,准确地分析住房租赁企业发展的规律,本文结合住房租赁企业的工商登记信息,对上海市住房租赁企业发展的特征进行研究,并就如何提升上海市住房租赁企业的发展水平进行全面思考。

新挑战下住房租赁企业长远发展路径探析

自国务院与各地区实施鼓励住房租赁市场发展的相关政策以来,我国住房租赁市场步入了快速发展阶段。住房租赁企业既迎来了发展的新机遇,也面临着发展的新挑战。本文着重分析了住房租赁市场的现状,并结合住房租赁市场存在的问题,提出了住房租赁企业的长远发展路径。

专业化、机构化住房租赁企业发展研究

2017年7月18日,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房[2017]153号)。10月18日,国家主席习近平在中共第十九次全国代表大会报告中指出,加快建立租购并举的住房制度。12月20日,中央经济工作会议再次重申,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

促进住房租赁企业发展的对策研究

上海住房租赁市场发展取得了长足进步,涌现出不少专业住房租赁企业,但这些市场主体还面临不少发展瓶颈,需要通过相关措施营造优良环境,引导企业和社会资本通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业的规模化、集约化、专业化水平。

快车道上住房租赁企业暴露的一些问题

2017年4月25日,中国证监会和住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。政策支持为住房租赁市场发展注入了积极因素,2018年住房租赁企业快速发展,但是这一年“租金贷”“甲醛门”事件集中爆发,为住房租赁企业未来的发展敲响了警钟。

上海市扶持住房租赁企业可持续发展的思考

住房租赁企业是促进住房租赁市场发展的中坚力量,受住房租赁行业的独有特点、固有的经营规律和2020年初发生的新冠疫情等众多因素的影响,住房租赁行业的发展信心有所减弱,住房租赁企业的发展动力也有所减弱。为此,本文对上海市现有的住房租赁企业扶持政策进行了系统的梳理和评估,并从东部、中部和西部地区各选取一个典型城市,对其实施的扶持政策进行分析,合理借鉴其他地区成熟的经验做法,提出了扶持上海市住房租赁企业可持续发展的相关对策。

租赁住房产品细分背景下酒店系住房租赁企业比较优势分析

随着市场多元化需求的释放,高端公寓需求持续扩大,其产品类型也越来越受到住房租赁行业的重视。越来越多的住房租赁企业开始涉足高端公寓这一赛道,但传统服务式公寓服务商和具有酒店背景的住房租赁企业仍是这一赛道的绝对领导者。本文从城家拓展服务式公寓产品矩阵入手,探讨酒店系住房租赁企业在高端公寓赛道发展的比较优势。

住房租赁企业与租户决策行为博弈研究

专业化、机构化住房租赁企业的兴起促进了我国住房租赁市场的发展。但是,现实生活中房屋住房租赁企业和租户之间一直存在利益博弈。本文考虑声誉和用户投诉因素,构建住房租赁市场中的住房租赁企业与租户关于房屋服务质量和租金的信号博弈模型,分析分离和混同均衡两种状态,得到均衡解。研究结果表明:用户的投诉率、政府惩罚度以及发生纠纷时的成本是影响住房租赁市场均衡的关键因素。加强对租赁市场的租金监测,简化投诉流程、拓宽举报途径,提升住房租赁企业社会责任意识,完善住房租赁企业违约惩罚机制,可以有效促进租赁市场健康发展。

加强公共租赁住房企业营运资金管理的思考

我国正处于社会深化改革的重要阶段,党和政府明确提出了共同富裕的国家建设目标,因此,关注弱势群体的住房问题成为社会热点。公共租赁住房相关政策的出台为我国的和谐稳定发展提供了重要契机,但是还需结合社会发展形势优化住房供应结构,确保资金科学合理的使用,如此才能有效促进公共租赁住房的可持续发展。本文针对公共租赁住房面临的资金问题进行分析,结合发达国家的发展经验,探讨加强公共租赁住房企业营运资金管理的方法。

推动住房租赁企业的中资产经营模式健康发展 形成长租房市场有效供给

随着住房领域的主要矛盾逐渐由总量短缺转为结构性供给不足,尽快发展和建立房源供应充足、租赁关系稳定、租金水平合理、房屋品质过硬、市场秩序规范的长租房供应体系具有重要意义。盘活利用现有存量住房资产兼具可行性、时效性与必要性,是发展长租房市场的关键点之一。中资产经营模式下,住房租赁企业通过对房屋进行提质改造盘活存量房源,在规模化提供长租房供给的过程中发挥着重要作用。房东提供闲置房源作为长租房的意愿受房价和租金预期的影响,是住房租赁企业中资产经营模式的核心挑战。为了长租房市场的健康发展,应当进一步坚持“房住不炒”的定位,建立良性的市场竞争环境,并形成稳定、合理的租金预期。

租赁性住房企业化供给的市场困境与政策选择

租赁性住房企业化供给的市场困境主要为投资收益太低、税负较重以及资金筹集困难等。通过对住房租赁企业投资收益与成本进行测算,发现售租比、利率及税费是影响住房租赁企业发展的关键因素。围绕这三个关键因素可进行不同模式的政策设计,即限地价模式、限利率模式、住房保障模式,以支持不同地区、不同市场的住房租赁企业的发展。对于房价很高、售租比很大的大部分城市,可选择降低土地成本、实施土地限价出让、减少税费、提供长期性贷款的政策支持模式;对于售租比较为合理的部分城市,可选择提供长期性低利率贷款、减少税费的政策支持模式;此外,对于中低收入家庭的住房困难问题,可选择全方位的税费减免、土地限价、长期性低利率贷款的政策支持模式,作为住房保障体系的重要补充。

关于专业化、机构化住房租赁企业发展研究

2017年7月18日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房[2017]153号）。10月18日，中共第十九次全国代表大会指出，加快建立“租购并举”的住房制度。12月20日，中央经济工作会议再次重申，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。本文从我国住房租赁市场发展现状、住房租赁企业发展存在的问题以及未来住房租赁企业如何更好的发展三个方面进行了论沭，．

新甩膵炎疫情影响下住房租赁企业生存发展探究——以自如为例

自2017年7月九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》以来,住房租赁行业迎来暴发式发展。经过两年多方的不懈努力,整个行业逐渐走向正轨。但此次新冠肺炎疫情的突然暴发,给众多住房租赁企业造成前所未有的挑战。本文以自如为例,通过总结新冠肺炎疫情对住房租赁企业的影响及其采取的措施,提出“后疫情”时代住房租赁企业发展模式和方向,寄希望为住房租赁企业的健康发展起到一定推动作用。

住房租赁行业监管的“先行者”——杭州首创租赁资金监管机制

近年来,随着全国人口流动加快及置业成本日益增高,租房成为大部分外出务工、求学及创业人员解决居住问题的途径,住房租赁市场需求日益旺盛。杭州作为全国首批12个住房租赁试点城市之一,加快推进住房租赁市场专业化、规范化、规模化发展,首创租赁资金监管机制,建设具有杭州特色的“互联网+房管+金融”一体化监管体系,实现对住房租赁活动精细化、实时化、全程化监管。

住房租赁REITs发展与风险防范

住房租赁市场是我国房地产市场短板,发展住房租赁市场,增加高品质居住安全的租赁住房供给,需要投入大量资金,靠租金回报,投资回收周期长。目前,我国住房租赁企业缺少长期低成本大体量资金支持融资渠道。REITs起源于美国,目前世界主要发达经济体允许设立发行,经历半个多世纪的发展,实践表明其能为企业提供投融资及退出通道,提升底层资产运营管理,优化资源配置,盘活存量,释放沉淀资金,发展新项目,对形成盘活存量和扩充增量的良性循环具有积极作用。结合我国住房租赁市场发展现状,分析我国在发展住房租赁REITs过程中可能遇到的问题和风险,对如何防范风险从政策完善、制度建设、市场培育三方面提出发展建议。

从住房租赁经营模式分类看我国代管模式的未来

目前按轻、重资产进行住房租赁经营模式分类存在缺陷,应按照住房产权主体、出租主体和运营主体的不同,将住房租赁企业经营模式分为自营、包租和代管三种。目前,我国已经出现了面向企业提供代管服务的住房租赁企业,还未有成规模的面向个人房东提供代管服务的企业。代管模式前景可观,市场份额占比将不断提升。为规范住房租赁行业发展,可规定企业在合同上明确标识其经营模式属于经纪、代管还是包租,以方便消费者进行选择。

我国商品性住房租赁立法规制问题研究

租购同权是当下我国住房政策改革的主要方向,有助于住房租赁市场的可持续发展,从而为中低收入居民的住房提供政策与法制保障。但是法律规范的不足与缺失,导致住房租赁市场尤其是商品性住房租赁市场在实践运行中呈现众多机制困境和法律治理问题。基于此,应立足商品性住房租赁市场秩序规范,对签订住房租赁合同为主线衍生的合同主体地位考察、合同主体间权利义务解读、合同标的合法性审查三个方面的立法规制问题进行探讨。首先,应对住房租赁企业与房地产经纪机构进行区分监管;其次,应重构以承租人权益保护为导向的私法制度安排,包括在立法上限制出租人合同解除权,在政策法律考量上出台租金监管政策、承租人优先购买权物权化及推动租购同权,强化在租金贷纠纷中对承租人权益的司法保障;最后,应明确住房的适租性标准,明晰住房租赁与居住权的区别、确认出租人对房屋权利归属的审查义务,以保证住房安定性。

试论房屋租赁中法定优先承租权

房屋租赁中法定优先承租权是《中华人民共和国民法典》合同编中新增设的法定权利,其性质应解释为附条件的形成权。具体适用时,需要着重关注房屋租赁中法定优先承租权的行使条件和例外情形。对“同等条件”的判断应采用限缩解释,将租赁价格、租赁期限、履行方式、履行期限这四类合同条款明确作为判断“条件”,其他合同条款则应由出租人提出主张和举证,由法庭视情况自由裁量;除“同等条件”之外,行使条件的内容还应包括存在一年以上合法有效的租赁关系、出租人继续出租房屋且已与第三人成立合同以及承租人在合理期限内行使权利。公开竞价招租、轻资产住房租赁企业从事转租业务和承租人违约这三种情形则可以构成优先承租权行使的例外。