政策扩散阻滞:何以发生又如何消解?——自2016—2019年中国住房租赁政策的观察

【问题】自上而下的政策扩散过程总是顺畅的吗?我国住房租赁政策扩散阻滞现象表现如何?何以发生?又如何消解?政策试点可否消解政策扩散阻滞?【方法】对2016年至2020年中国住房租赁政策省级及市级政策文本进行内容分析,结合部分城市住房租赁政策实施案例,探究住房租赁政策在省级(自治区/直辖市)和市级政府间的政策扩散过程和逻辑,并识别政策扩散阻滞现象的表现、成因及消解策略。【发现】(1)住房租赁政策的社会属性引起地方政府的负向激励感知,导致政策采纳意愿偏低、政策扩散受阻;(2)政策试点具备传达收益信号的功能,通过赋权、学习示范及竞争的三重机制发挥了外生激励作用,重构地方政府的正向激励感知,从而弥补甚至抵消因政策属性产生的负向激励感知,形成了纵横交错的政策扩散格局,有效化解阻滞。【贡献】论文基于政府行为逻辑及央地关系视阈,识别自上而下政策扩散过程中的阻滞现象。成因讨论部分探究了政策属性与政策扩散的关系。消解策略部分挖掘了政策试点化解扩散阻滞的三重机制,从而将相对割裂的政策扩散及政策试点理论进行了尝试性的互嵌。

基于关联数字矩阵的住房租赁政策传导路径研究

住房租赁市场的有效运行对促进住房回归居住属性、保障房地产市场健康平稳发展至关重要,而其有效运行依赖于政策着力点的精准性。基于1997—2019年中央及地方出台的90条住房租赁政策中的467条具体措施,提取影响住房租赁政策传导的24个变量,建立因果关系图与关联数字矩阵,运用java语言计算关联数字矩阵,明晰住房租赁政策传导路径。结果表明:租赁企业数量是住房租赁政策传导的主要源动力;租赁土地供应面积是住房租赁政策传导的次动力;基础设施配套数量、人才租房补贴力度以及住房租赁投资在住房租赁政策传导中发挥作用。该研究结论对于政府相关部门制定住房租赁政策具有借鉴意义。

试点项目如何影响社会政策的制度化过程?——以住房租赁政策为例

制度化过程对于实现社会政策的有效性尤为关键。受到自上而下政治权威影响的试点项目是理解政策制度化过程的重要因素。论文借鉴组织分析的新制度主义理论建构起“规制—模仿—规范”的整合性分析框架,以2016—2020年住房租赁政策的制度化过程为例,探究了财政激励型和工具创新型试点项目对政策制度化过程差异化的影响机制。研究发现,财政激励型试点项目主要通过隐形压力与直接激励形成的规制性机制推动政策的时空扩散,地方政府在此情境中采纳试点政策的行为多是由制度供给所驱动;而工具创新型试点项目除了规制性机制的直接作用外,还通过模仿性机制增加地方政府所感知到的横向压力进而间接地推动政策的扩散;且在规范性机制的作用下,工具创新型试点项目使得地方政府政策采纳的驱动力从制度供给转变为制度需求。研究表明,试点项目能够通过推动政策的广泛扩散和激发地方政府的能动性来影响社会政策的制度化进程,但不同类型的试点项目作用于制度化进程的程度和机制具有明显的差异。中央政府根据不断变化着的政策情境灵活选择不同类型的试点项目并调整激励或授权的强度,这种灵活性正是中国政策试点制度的重要特征。

中国住房租赁政策变迁及其逻辑——基于“间断—均衡”理论与注意力理论整合的视角

为了厘清我国住房租赁政策的变迁规律和作用机理,对1998—2023年的63份中央层面住房租赁政策文件进行文本分析,研究发现:住房租赁政策变迁存在三个均衡期和两个间断点,呈现出政策目标不断扩面、政策主体逐渐多元、政策工具使用结构合理的趋势。政策目标由注重住房租赁保障转向市场与保障并重,住房供给主体从政府包揽转变为多方参与。在前两个政策均衡期内,政府为实现管控效果偏重于使用强制型政策工具,在第三个政策均衡期则更多运用混合型政策工具。注意力作为中介变量,受内外情境结构因素影响推动了政策变迁。政府系统回应和冲突扩大机制对两次政策间断起到关键作用,政府在解决夹心层群体和新市民住房问题过程中赋予住房租赁政策以新的意义。未来应注重住房租赁政策目标接续,发挥政策工具的叠加效应,重视保障性租赁住房建设并规范住房租赁市场,确保租赁住房供需均衡。

完善保障性租赁住房政策的必要性研究

将改革开放至今的我国住房政策划分为三个发展阶段,并通过政策分析指出造成现阶段我国"福利性"、"保障性"、"政策性"租赁住房供应不足,国民购房需求过剩的政策性原因。其次介绍和比较美国、日本以及我国在政策性住房供应方面所表现出的不同决策过程和决策手段,指出我国现有政策性住房供应方式选择的不足和问题点。最后立足于我国特有的住房问题,提出完善保障性租赁住房供应政策的具体建议和方法。

地方政府土地政策试点实施的动力与机制——基于B市集体土地建租赁住房试点的案例分析

研究目的:分析中央主导的“设计试验”中地方政府土地政策试点实施的关键动力与治理机制,为完善土地政策试点运作机制提供参考。研究方法:理论分析、案例分析和过程追踪法。研究结果:(1)在中央加强顶层设计的试点模式下,地方自主探索的创新空间边界受到试点启动和实施等阶段央地多重互动的影响;(2)地方党政“一把手”的个人专长和信息优势有助于其清晰认识创新边界与作用,使其高度重视自身熟悉且利于实现政绩生产的试点领域,为地方推进试点提供关键动力;(3)在党政领导高位推动下,资源拓展、组织协调、政策调适与过程控制等机制构成地方政府解决试点实施困境、实现政策创新的关键机制。研究结论:为推动顶层设计与基层探索良性互动,土地政策试点需处理好央—地、政府—民众两对关系,健全对地方的激励约束机制,提高地方领导对试点的正向激励感知,并从资源、组织、政策和权力运作等维度完善高位推动下四位一体的治理机制。

“PPP+REITs”——政策性租赁住房发展模式探究

政策性租赁住房的推广对完善租售并举,促进房地产市场健康发展具有重要意义。但因投入回收期长,项目收益少等原因,社会资本参与较少,从而导致政策性租赁住房存在建设难、融资难等问题。而建设期PPP、运营期REITs(“PPP+REITs”)可以利用二者的优势互补,通过REITs提前回笼资金,从而吸引社会资本参与建设解决这些问题。但目前我国“PPP+REITs”的运营经验不足,顶层设计不健全,所以在实施过程中尚存在一定困难。通过国内外同类型住房的经验对比,分析得出我国目前政策性租赁住房PPP和REITs模式发展中潜在的风险和问题,并提出针对性的政策建议。

浅析我国公共租赁住房政策

我国于1995年实施了国家安居工程,经过十几年的探索实践,到目前建立起廉租住房、经济适用住房与公共租赁住房为主的多层次保障体系。但是,近几年来,我国节节攀升的房价已经使很多人难以承受。住房问题与国家利益、社会公共利益和群众的切身利益息息相关,成为社会关注的焦点和各级政府工作的重点、难点。

建立和完善保障性租赁住房体系的思路研究——基于国际比较的视角

文章首先分三个阶段简单描述了我国住房政策的变化及阶段性特征,并通过第三阶段的政策分析指出我国"福利性"、"保障性"、"政策性"租赁住房供应不足,国民购房需求过剩等市场发展现状。其次介绍和比较了美国和日本以保障对象、住房存量、市场参与度等为参数的不同政策选择,并借鉴其经验分析了我国现有政策选择与发达国家的距离及存在问题。最后在阐述建立和完善"保障性"租赁住房供应政策的必要性的基础上,提出了政策实施的具体建议。希望能为我国的住房保障体系建设提供参考。

时间价值视角下的低收入住房税收抵免政策研究

租赁住房的准公共产品属性决定了其私人融资的不足,因此住房租赁支持政策的关键是解决项目的融资问题。本文梳理了美国低收入住房税收抵免政策(LIHTC)的政策内容、运作机制和实施成效。LIHTC政策使人口、住房和政策支持形成动态的互动关系,有利于人地挂钩、按需建设租赁住房。与税收减免、财政补贴、租金补贴、政策性金融等传统的行业支持政策相比,LIHTC政策克服了时间错配难题,能在开发阶段就帮助项目获得长期股权投资,政府的当期财政压力小、后期监管成本低。在借鉴LIHTC政策的基础上,如能允许我国的住房租赁企业将增值税进项抵扣额度兑换为可交易的税收抵免凭证,将缓解开发阶段的融资困难。

经济适用住房政策的扬弃

经济适用住房政策未能发挥应有作用是因为制度设计存在一些问题:划拨用地、成本定价、只售不租,购买者资格审查不具有可操作性等。改革的方向是将经济适用住房政策分解为三种住房供应方式:中低价普通商品住房、政策性租赁住房和定向供应为主的经济适用住房,尽量以市场化的方式化解原经济适用住房政策的难题,降低管理成本。

我国公共租赁住房的发展困境

1．地方政府？肖极被动，疲于“凑数量”。国家制定公共租赁住房政策和目标，最终是要由地方政府来具体落实的。然而，地方政府没有公共租赁住房的供给决策权，只是被动地执行上级分配下来的供给数量、供给方式和供给程序。因此，很多地方政府疲于完成上级下达的任务，而没有真正把建设公共租赁住房当做自己应尽的职责，可以说，地方政府积极性不高是公共租赁住房建设中的最大障碍。

大连市住房保障政策实施的改进对策研究

本文以大连市的住房保障政策为研究对象,在梳理大连市住房保障制度体系的组成部分和内部关联基础上,基于住房保障的政策目标,反思大连市住房保障政策实施中存在的主要问题,希望通过本文能因地制宜为大连市住房保障政策实施提出一些改进对策,包括推行差别浮动公积金制度、完善公共租赁住房的流程、适当增加经济适用房的供给、加强保障性住房政策的宣传和监督等,切实解决群众的住房问题的同时也能对其他城市在住房保障方面的建设有一些借鉴作用。

完善两个体系 保障群众住房需求——对“两会”及“十四五”规划关于住房政策的解读

近期"两会"和国家"十四五"规划,对未来住房发展有新的表态和顶层设计,主题就是保障好群众的需求,完善住房市场体系和保障体系,这与发展新阶段、增长新格局对住房的诉求呼应。住房市场体系方面,重点是发展长租房市场,明确多渠道扩大长租房源供给;住房保障体系方面,打造保障性租赁住房(公租房和政策性租赁住房)和共有产权住房为主体的新住房保障体系,通过政策支持,引导市场增加政策性租赁住房供给,解决新市民和年轻人的住房需求;商品房调控方面,土地、金融、税收和一城一策等方面的长效机制开始落地,商品房市场告别过快上涨,打造外围职住平衡的郊区新城,将是未来超大城市新房供应的重要区域,也是在更大范围内促进市场健康发展的政策设计。

杭州公共租赁房建设亟待完善

早在2005年,杭州就在全国率先开展经济适用租赁住房政策的研究工作,探索采用租赁手段,通过＂政府引导。

构建住房保障新发展格局的思考

为贯彻落实党的十九届五中全会重要决策部署,做好新发展阶段的住房保障工作,在回顾我国住房保障工作发展成就的基础上,对构建住房保障新发展格局进行初步思考和探索,从服务于新型城镇化建设、满足新市民基本住房需求出发,提出建立健全以公共租赁住房、政策性租赁住房和共有产权住房为主体的新型住房保障体系的基本思路和工作建议。

全国住房和城乡建设工作会议召开部署2020年工作总体要求

12月23日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开。住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽全面总结2019年住房和城乡建设工作,分析面临的形势和问题,提出2020年工作总体要求,对重点工作任务作出部署。会议围绕深入学习贯彻习近平总书记对住房和城乡建设工作的重要指示批示精神,贯彻落实中央经济工作会议决策部署,对做好明年住房和城乡建设各项工作提出了5方面要求:一是坚定不移贯彻新发展理念。切实转变思想观念,走内涵集约式的城乡建设高质量发展新路,把新发展理念落实到住房和城乡建设工作的各方面、各环节。

鼓励有条件单位自建、租赁并举

基本特点：保障层次、对象均有扩张 根据《实施意见》，本市公共租赁住房政策的基本特点是：保障层次更清晰。广泛意义上的公共租赁住房还应包含廉租住房、租赁型经济适用住房等保障性租赁住房．鉴于这些租赁住房已有专门的规定，《实施意见》提出：的公共租赁住房，在增加新的内涵外，也涵盖了现行的单位租赁房、人才公寓、来沪务工人员宿舍等政策性租赁住房。

保障性租赁住房政策的量化评价研究

构建政策“工具—主题—属性”三维分析框架,通过人工编码对2019—2022年国家、江苏省和南京市三个层级保障性租赁住房的31项政策内容进行分析,并运用政策一致性指数模型(PMC)重点对12项政策进行量化评价。研究发现:政府主要依赖环境型政策工具发挥间接影响,供给型和需求型工具的直接供给和激励作用有限。政策主题在土地、经济和行政支持方面分布均匀。作用客体重点关注外部环境和相关单位,而非承租人和个体出租人。12项政策的PMC均值为5.71,整体处于可接受范围,政策层级越高,其PMC结果越高。南京市级政策的PMC均值为5.26,且可接受程度呈逐年上升趋势。基于研究结论提出优化政策工具结构、丰富政策内容和加强个人租赁管理等建议。

公共租赁住房政策分析与评价

根据2010年6月建保[2010]87号《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，“公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。”