住房资本主义体制终结了吗——城市地租、住房金融化与美国住房问题

20世纪70年代,美国住房资本主义兴起。基于城市地租与资本积累分析框架的研究发现,资本初级循环与次级循环之间存在两种逻辑上的对立:一是价值生产与地租提取的对立,二是固定投入与自由流动的对立。住房金融化在一定程度上调和了两类矛盾,但也放大了金融风险。资本积累过程更倾向于投机性、流动性,使住房成为金融部门核心资产,推动房价暴涨和资产证券化规模扩张,形成地租提取和金融资本主导的金融化积累体制。“住房—金融循环”带来财富和债务膨胀,也导致不平等问题加剧、偿债能力受限,最终引发金融危机。房价泡沫破灭,金融化指标趋缓,不平等情况看似改观,但住房资本主义体制并未就此终结。美国为应对危机而采取的超常规宏观政策、信贷监管规则调整,实际上强化了这一体制。这导致近年来美国房价和未偿债务连创新高,而低收入群体住房严重不足。住房不平等问题再现,引发住房市场结构集中化、住房空间生产高级化、无家可归者激增等新住房问题。中国应从中汲取经验教训,防范化解房地产金融风险,探索建立房地产发展新模式。