保障性租赁住房公募REITs案例研究与发展建议

REITs能盘活存量资产,通过资产证券化,为社会资本参与投资提供渠道。保障性租赁住房(简称“保租房”)是我国改善新市民、青年人等群体住房困难问题推出的创新政策,将REITs与保租房相结合,可将存量保租房通过资产证券化的方式,让社会资本参与其中,有助于为后续保租房扩大建设规模提供资金支持。在我国,保租房REITs于2022年刚起步,本研究针对国内首批三个项目案例,从基本信息、底层资产、交易结构、运营模式、收益分派等开展系统分析,并从原始权益人、租金定价、配租群体、项目估值、资本化率等方面进行对比分析,为将来市场更多的保障性租赁住房证券化提供了案例解析及经验总结,最后提出了我国保租房REITs发展的建议。

保障性租赁住房公募REITs对房地产发展模式的影响研究

不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是推动保障性租赁住房优化发展的重要路径。认知保障性租赁住房公募REITs对房地产发展模式的影响,掌握其现状问题,探寻其高质量发展策略具有非常重要的现实意义。现基于已有案例及经验归结,首先就保障性租赁住房公募REITs进行简要概述,其次从积极影响与消极影响两个角度,分析了其对房地产发展模式存在的影响,此外,针对消极影响,提出以试点、制度、政策、结构、人才等建设为抓手落实优化策略,促进积极影响作用有效发挥。

论保障性租赁住房公募REITs能力建设

2015年中央城市工作会议、2021年中央经济工作会议和2022年多次国务院常务会议,均对盘活存量资产提出明确要求,REITs(Real Estate Investment Trusts,不动产投资信托基金)是落实该要求的重要方式。自2021年起,我国启动REITs发行试点,截至2022年10月底,共有20支REITs成功发行,资产规模超过728.05亿元,涵盖保障性租赁住房、产业园区、高速公路、污水处理、仓储物流、垃圾焚烧发电等领域。《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(国办发〔2022〕19号)指出,“助力盘活存量资产,拓宽保障性租赁住房建设的权益型资金来源,促进房地产市场平稳健康发展。”从保障性租赁住房REITs的概念、市场需求、发行必要性、可行性和发行能力建设进行论述,结合行业态势,提出我国发展保障性租赁住房公募REITs存在的问题和意见建议。

我国推进保障性租赁住房公募REITs发展的思考

保障性租赁住房作为重点民生工程,短期稳定经济增长、长期助力共同富裕。近年来,国家制定了保障性租赁住房的顶层规划,出台了各项支持政策,加快了保障性租赁住房的发展。但是,当前我国保障性租赁住房仍然面临着资金缺口大、项目运营管理不专业、商业价值链不闭环等问题,这极大地阻碍了保障性租赁住房的发展。破解当前面临的这些主要问题,大力发展公募REITs不失为一种有效路径选择。

发展保障性租赁住房公募REITs的问题与建议

在保障性住房领域推行REITs将有助于实现租赁住房机构化规模化专业化,需进一步明确保障性租赁住房范围、完善高质量项目库、试点"双基金"发展模式、培育和引进公募基金管理人2021年6月,首批9只公募REITs上市,其中包含浙江省首只沪杭甬杭徽高速(浙江段)基础设施公募REITs。基础设施领域REITs的先行先试将为保障性住房REITs的诞生提供样板。在保障性住房领域推行REITs将有助于实现租赁住房机构化规模化专业化,是盘活存量租赁住房资源和创新投融资模式的重要一环,对浙江高质量发展建设共同富裕示范区具有重要意义。

公募REITs在保障性租赁住房领域应用的基本逻辑与实现路径——基于产业发展视角

公募REITs在保障性租赁住房领域的“破冰”,意味着中国公募REITs应用领域的拓展以及对保障性租赁住房供给的赋能。公募REITs不仅是一种单纯的金融产品,更多是链接资本市场和实体经济的重要手段。既有研究普遍关注公募REITs的金融属性特征,较少关注公募REITs对保障性租赁住房等基础设施产业发展的重要意义。本文以公募REITs在保障性租赁住房领域的应用为研究对象,探讨公募REITs在保障性租赁住房领域应用的基本逻辑和实现路径。研究发现,其应用的基本逻辑包括政策体系牵引、资金需求驱动和产业转型需要四个方面,其实现路径需要在产品方案、交易结构、底层资产和保障机制三个方面着力,为公募REITs的产融结合和稳步发展提供启示。

保障性租赁住房REITs风险评价及对策

保障性租赁住房REITs是盘活存量资产、拓宽融资渠道的有效手段,但运作复杂、参与方多等特点导致其融资过程存在更多风险。基于此,本文采用文献分析法和事故树法构建包括5个一级指标和17个二级指标的保障性租赁住房REITs融资模式风险指标体系,并采用层次分析法进行风险评价,得出关键风险和一般风险,最终根据评价结果提出风险应对策略。

保障性租赁住房引入REITs时点的研究

保障性租赁住房的资金回收期较长,社会资本往往通过引入REITs实现退出。基于不同时点,建立引入REITs的财务测算模型,可以计算项目的财务评价指标。研究结果表明,在不同时点引入REITs,股东内部收益率呈现“先增后降”的趋势。根据分析,项目公司的股权交易对价是影响股东内部收益率的重要因素。因此,研究股权交易对价与引入REITs时点之间的关系,对实现保租房项目社会和经济效益的平衡具有重要意义。

保障性租赁住房企业内部审计在公募REITs中的实践探析

保障性租赁住房公募REITs为保障性租赁住房企业盘活资产、拓宽融资渠道、实现可持续发展提供重要支撑。保租房企业在发行公募REITs前后,内部审计可以在多个阶段发挥作用。本文从保租房行业外部环境及内在问题出发,阐明保租房公募REITs的重要价值,结合保租房公募REITs不同阶段的规则,探析保租房企业内部审计参与公募REITs的具体实践,为内部审计实现职能迭代找到新方向和突破点的同时,也为其他公募REITs试点范围内企业的内部审计提供参考。

浅析西部G市发行保障性租赁住房公募REITs存在的困难与建议

2022年下半年,我国首批保障性租赁住房公募REITs发售,市场认可度极高,销售火爆。G市作为西部某省省会城市,也是全国40个保障性租赁住房试点城市之一,政府主管部门、保租房运营机构均期待通过发行保障性租赁住房公募REITs筹集资金,不断完善和壮大该市租赁市场,解决更多新青年新市民租住问题,同时推动租赁企业实现专业化、规模化发展。通过分析G市保障性租赁住房的发展现状发现,G市要成功发行保障性租赁住房公募REITS存在较多现实困难,本文结合保障性租赁住房公募REITs发行的政策要求以及G市的实际情况,对政府主管部门、企业及金融机构提出相应的意见和建议,以期未来G市能成功发行保障性租赁住房公募REITS,支持保障性租赁住房市场健康稳定发展。

浅析保障性租赁住房公募REITS估价思路

2022年8月,三只保障性租赁住房公募REITs上市,2022年12月上市一只。通过研究四只保障性租赁住房公募REITs市场表现、底层资产特征、评估方法、参数等估价技术思路,总结房地产评估机构为保障性租赁住房公募REITs健康发展提供的专业服务。随着扩募、未来不同城市不同运营商的加人,将不仅丰富保障性租赁住房公募REITs产品,也为估价师们提供了广阔的业务空间。

保障性租赁住房私募投资基金运用初探

2023年2月20日,证监会启动不动产私募投资基金试点工作,明确不动产私募投资基金的投资范围涵盖保障性租赁住房。本文从保障性租赁住房私募投资基金设立的目的和意义出发,梳理境内外不动产私募投资基金发展历程,重点分析国内不动产私募投资基金相关案例,并给出保障性租赁住房私募投资基金架构模式和初步实施方案。

集体建设用地租赁住房公募REITs融资模式研究

在2021年国家出台的保障性租赁住房列入基础设施领域公募REITs底层资产新政的背景下,分析公募REITs运用于租赁住房领域的可行性;并从融资结构设计、融资运作框架、融资模式要点分析三方面对集体建设用地租赁住房公募REITs融资模式展开探讨。最后提出打造优质资产管理公司、优化公募REITs融资结构两点建议,以期推动租赁住房公募REITs健康发展。

保障性租赁住房REITs发行动因和风险研究——以红土创新深圳安居REIT为例

保障性租赁住房REITs的成功发行有利于盘活存量资产、拓宽房地产企业的融资方式及推动保障性租赁住房市场的健康发展。以红土创新深圳安居REIT为例,分析其发行动因和可能存在的各类风险,并采取Z模型分析红土创新深圳安居REIT的风险,进而提出风险防范建议,为房地产企业发行保障性租赁住房REITs提供参考。

上海发展保障性租赁住房REITs探索研究

保障性租赁住房RE I Ts兼具金融和房地产属性,是撬动租赁住房市场发展和加快推动“租售并举”的重要工具,也是深化地方政府投融资模式创新的重要手段。上海要抓住当前保障性租赁住房RE I Ts的政策机遇,积极开展保障性租赁住房RE I Ts探索,加快保障性租赁住房市场规范健康发展,助力解决超大城市住房突出问题。

国有企业发行保障性租赁住房REITs路径探析

2022年,保障性租赁住房被正式纳入基础设施REITs发行试点范围。然而,作为建设运营保障性租赁住房的重要主体,国有企业在发行REITs过程中,遇到房屋产权和净现金流分派率普遍无法满足发行要求的问题。本文通过对国家相关政策进行深入研究,提出了可行的过渡性方案。

集体经营性建设用地建保障性租赁住房REITs融资风险评价

当前我国积极倡导利用集体经营性建设用地建保障性租赁住房,并引入REITs融资模式,但其融资过程存在诸多风险。本文在文献研究的基础上,结合当前实际调研结果,对融资过程中的风险因素进行识别与筛选,构建包括23个二级风险指标的风险评价指标体系。然后利用模糊层次分析法确定各项因素的权重,分析影响项目风险的主要因素,再利用物元分析理论进行评价,能够准确、合理地定量评价项目风险的大小,最终通过案例验证模型可行性,结果表明该集体经营性建设用地建保障性租赁住房REITs融资风险等级为较高。

浅谈利用REITs发展公租房建设——促进我国保障性住房体系进一步完善

半个世纪来,REITs作为成熟的房地产金融产品,已经在国际市场广泛运用并成为全球金融体系必不可少的金融工具。我国近年来也提出积极发展REITs,并于近期推进试点工程。尽快推出并合理运用REITs,将有利于我国保障性住房建设体系建设与完善,尤其是能够通过REITs的营运模式,以市场手段促进公租房建设供给,同时募集资金,分散风险,共享收益,对于解决目前社会"夹心层"住房困难、缓解商品房价过快上涨、优化房地产行业均有十分重要的意义。

保障性租赁住房REITs的基础设施法律风险及应对建议

保障性租赁住房REITs产品期限较长,在产品存续期内,保障性租赁住房基础设施项目可能发生变化,由此可能面临一些法律风险。建议结合民法典、基础设施REITs相关法律法规、基金合同约定,采取有效措施加以应对。

中国保障性租赁住房REITs的发展与建议

中国住房保障体系建设历经近30年的发展,目前,已初步形成了以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。作为我国住房保障体系的重要组成部分,保障性租赁住房在解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题等方面发挥了越来越重要的作用。系统梳理我国保障性租赁住房的相关政策,把握“房住不炒”的房地产发展理念与要求,重点阐述中国保障性租赁住房REITs的产生与发展,在此基础上,为我国保障性租赁住房REITs的发展提出相应的政策建议。