论借名购房纠纷房屋物权的归属

司法实践中经常遇见所谓借名购房问题,这种房产物权名实不符的现象给相关司法裁判带来困惑,而《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)以及相关的司法解释中均没有对此类行为作出明确规定,各地法院在审理过程中的处理结果也不尽相同。对此,司法裁判应从意思自治的民法理念出发,结合《民法典》的基本法理及相关司法解释精神,在对借名购房纠纷中房屋物权归属进行系统法理分析基础上作出妥当处理。

借名买房协议执行排除效力的司法困境与民法进路

司法解释的原则性规定以及各地指导意见的不统一,导致借名买房协议执行排除效力的司法实践陷入困境。既有的事实物权说有违反实在法规定之嫌,而债权说直接以合同的相对性论证借名人对出名人只享有债权存在逻辑的断层。应在借名买房行为的复合结构基础上明晰借名买房协议执行排除效力的理论进路:首先讨论房屋买卖合同的双方主体并明确案涉房屋物权归出名人所有;进而明确借名买房协议有效时,借名人享有的是要求出名人在条件具备时变更不动产登记以转移房屋所有权的债权;借名买房协议无效时,借名人享有的是要求出名人返还购房价款等费用的债权;最后将借名人享有的债权与申请执行人享有的权利进行比较,若借名买房协议无效或申请执行人享有物权,则该债权无法排除执行;若借名买房协议有效,需法官进行综合考量。

《民法典》视域下借名买房合同之效力探析

借名买房由于其行为的隐蔽性、法律关系的复合纷杂性等特殊性,在《民法典》实施以前就是一个争议很 大的问题。借名买房的行为涉及内部借名法律关系与外部购房法律关系两个法律关系,根据行为表现形式的不同,借名 买房的性质分为直接代理和间接代理,从规避经济适用房和规避限购政策两种形式进行效力分析,均认为借名合同应 属无效合同,在此基础上本文提出统一借名合同效力的认定规则与裁判规则等效力认定完善建议。

借名买房合同中的物权归属与借名人保护

实践中对于借名买房合同裁判结果不一,这对于解决此类纠纷起负面作用。借名买房行为属于合同联立,解决借名买房问题的核心在于借名买房合同。因规避限购政策而订立的借名买房合同,不属于背俗行为抑或违反强制性规定,合同以有效为原则。在借名人和出名人之间,若出名人参与房屋买卖,则其为所有权人,借名人仅依借名合同享有债权;若出名人仅出具名义,则宜将借名人解释为所有权人。出名人处分房产为无权处分,但第三人因善意取得而成为所有权人。借名人对无权处分仅得依请求履行借款合同义务、请求实现债务不履行责任等手段寻求救济。

借名买房司法裁判问题探析

房屋交易类型日益多元复杂,借名买房问题由来已久。因借名买房产生的法律纠纷多、案件争议大、社会关注度高、司法裁决难。从近年来中国裁判文书网借名买房案件裁判结果来看,房屋产权判决归出名人或归借名人的比例日趋偏高。学界、实务界观点纷呈,缺乏权威且有针对性的法律解读,适用不同的法律、法规及相关司法解释会导致同类案不同判。司法实践中判定借名买房的房屋归借名人所有虽具一定合理性,但潜在危机不可小觑,一是挑战民法典不动产物权登记生效的原则规定,二是增加治理房地产资源浪费及因房贷等诱发的社会群体事件难度。借名买房现象一时难以根除,亟需统一认识并依法合理规制,既需保护当事人合法权益,更应树立司法权威,将借名买房涉案房屋判处归出名人所有符合当下司法实践需求。

借名登记视角下债权人代位析产诉讼研究

共有财产强制执行案件中,当被执行人及其他共有人怠于分割财产而影响债权实现时,债权人需提起代位析产诉讼以界定执行对象。因借名登记现象引起的被执行人财产权属及具体份额争议,增添了执行债权实现的障碍。有关代位析产诉讼的基本程序构造,需要从诉讼性质、相关主体地位、成立要件以及裁判效力等角度展开解析。并结合借名登记形态的具体特征,将借名行为基础事实纳入代位析产诉讼实质审理范围,强化代位析产制度功能以实现规范目的。

论民法典下夫妻借名买房离婚分割

在房地产限购政策、信贷政策、户口限制政策等的背景下,社会逐步产生了“借名买房”的社会问题,因此司法实践中对“借名买房”的认定在某种程度上可被视为一种法律政策上的缓兵之计。但是对于百姓来说住房具有很高的财产价值,在利益面前,一些家庭会因此而产生财产纠纷。现实中,结婚房产是非常重要的财产问题,而一些夫妻往往不具有购买资格或者是借用他人的名义购买房屋等等操作,但是夫妻离婚时,借名买房的房产往往成为离婚财产分割的焦点问题,司法实践在处理这些复杂的财产纠葛时,往往需要应对许多法律法规上没有明确规定的漏洞。基于此背景,本文通过夫妻之间的借名买房,夫妻借父母名义买房,父母借子女的名义买房(实际是对子女的赠予)几种常见的婚姻家庭中借名买房的进行分析,探析相关案件纠纷的解决思路。旨在为司法实践提供一个参考方向,合理的解决婚姻家庭中借名买房纠纷,化解社会矛盾。

规避限购政策的借名买房在案外人异议之诉中的法律适用——(2020)最高法民再328号判决的实体法评释

在(2020)最高法民再328号案件中,为了规避限购政策,借名人与出名人约定房屋所有权归属于借名人,出名人代替借名人持有房产。借名人以出名人的名义与出卖人签订房屋买卖合同,且未向出卖人表明自己并非出名人,购房款由借名人实际支付。对于该案情形,应当认为出名人是案涉房屋买卖合同的买受人,房产代持协议与房屋买卖合同均有效,出名人是房屋所有权人,借名人不能依据《执行异议复议规定》第28条排除出名人的金钱债权人对房屋的强制执行。是否存在借名买房关系没有必要作为争议焦点。

借名购买经济适用房合同效力及物权归属探讨

借名购买经济适用房,借名人向出名人既借名又借人。对于借名购买经济适用房的合同效力以及该经济适用房的物权归属,人民法院出现了迥异的判决结果。有的判决认定合同无效,该经适房有限产权归出名人所有;有的判决认定合同有效,该经适房有限产权归借名人所有。法院判决的分歧主要聚焦在借名购房合同是否违反国家政策,是否损害社会公共利益,以及是否违反法律、行政法规的强制性规定,进而对合同效力及该经济适用房的物权归属进行判定。借名购买经济适用房协议为合同之一种,其是否有效应由《合同法》进行调整;经济适用房购买满5年或符合上市交易条件后,出名人应将该经济适用房的所有权转移登记至借名人名下。

借名买房行为法律问题初探

借名买房在绝大多数情况下是体现借名人和出名人双方真实意思的法律行为。借名买房合同属混合合同,规制了双方的权利和义务,一般应当认定为有效合同。在不涉及第三人时,借名人的事实物权可以对抗出名人的法律物权;在涉及第三人时,应维持物权登记的推定力,保护善意第三人的利益。

借名买房的法律实务分析

借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房并以他人名义登记房屋所有权的行为。借名买房涉及的法律关系有:登记购房人与事实购房人之间的借名法律关系;登记购房人与事实购房人之间的房屋转让法律关系;登记购房人与第三人之间的房屋转让或抵押法律关系;事实购房人、登记购房人与登记机构的行政确认法律关系。如果借名买房合同有效,事实购房人希望改变不动产登记簿记载的房屋权利人与实际权利人不相符合的状态,可以通过更正登记、异议登记等途径。

借名买房排除强制执行的法律规则--基于学说与案例的分析与展开

借名买房人能否排除出名人的金钱债权人针对房屋申请的强制执行,是执行异议之诉理论与实务中的疑难问题。除借名购买政策性保障住房构成对公序良俗的违背而无效外,借名买房行为原则上应为有效。根据《民法典》对不动产物权变动的规定,借名人对借名所购房屋仅享有债权,借名人与出名人之间关于房屋所有权归属的约定并不产生物权效力。在债权竞存的视角下,借名人对房屋并不享有物权期待权,并且其权利因未经登记而不得对抗出名人的执行债权人,故原则上借名人的权利不足以排除出名人的金钱债权人对房屋申请的强制执行,但对于借名人的基本生存居住权利则应特别对待。

不动产物权变动登记之实与虚--以我国台湾地区借名登记契约之相关问题为说明

不动产物权变动系以登记作为公示方法,进而产生对抗第三人的效力。我国台湾地区的借名登记契约是经实务长期发展而来,当事人之间自行约定,一方以他方名义登记财产之权利人,但仍保留财产之使用、收益及处分权限。其定约目的游走于合法与非法之间,对于其有效性,司法实务和学说上均有争议。厘清借名登记契约的概念性质、意义和效力对于不动产物权变动的理论丰富和实务发展十分必要。

借名制:民间信仰在当代的生存策略——烟台营子村关帝庙诞生的民族志

本文基于三年的参与观察和二十余例的个体访谈,采用了民族志方法叙述了一个蒙古族聚居村落采用名为"成吉思汗纪念馆"实际建造关帝庙的过程。认为:"借名制"是民间信仰在当代的一种生存策略,这个过程中包含了村民的努力、乡土权威的支持和政府部门的通融,是小传统在大小传统相互碰撞的空间里的文化反映,是缓解紧张关系、构建有机社会的一种生存艺术。

也谈借名购房的物权归属与合同效力--以涉借名购房与借名投资的几个案例为线索进行考察

借名购房可区分为隐名购房和冒名购房。冒名购房的物权归属问题应参照无权代理处理,而在隐名购房中,尽管借名人与出名人之间的借名购房协议在性质上属委托合同,但因间接代理制度不能适用于权属认定,故根据物权变动规则,借名人不能仅仅依据借名购房协议的约定主张物权归属。除违反“房住不炒”的政策以盈利为目的借名购房或者所购房屋系保障性住房外,房屋限购政策原则上不应影响借名购房协议的效力认定,但却可能影响借名购房协议的履行。此外,在办理过户手续前,借名人还可能面临房屋被出名人处分以及被出名人的其他债权人申请人民法院强制执行的风险,但借名人仍可基于物权期待权请求排除强制执行。

借名买房行为的法律效果研究

借名买房行为由借名人、出名人的借名协议与出名人、交易相对人的房屋买卖合同所组成。借名协议的效力会因购买房屋的性质不同而有所不同。在当事人内部,以借名当事人的意思自治为主,依据借名协议的约定以及相关举证对房屋归属予以认定。在借名关系外部,涉及交易第三人的借名行为法律效果须考虑第三人是否为善意以及争议房屋的所有权是否已经转移至第三人名下等因素,以判断借名人的债权是否更值得优先保护;涉及申请执行人时,作为借名人的案外人享有的债权不足以排除强制执行。出名人无法履行义务时,借名人可主张违约责任以求救济。

借名购房行为效力判定路径之辨识

近年来,政府出台了诸如限购令、限贷令等一系列房价调控政策以平稳房价。但是,受利益驱使,许多人采取各种手段予以规避,借名购房行为正是其中之一。借名购房行为虽在概念表述上具有单一性,易让人误会为一个单一的法律行为,但其本质上却是由一个借名协议与一个买卖合同构成的合同联立。借名协议与买卖合同间有相互依存关系,对其效力不可以简单判断,而应当综合考虑,但因实践中的借名购房纠纷多源于对借名协议效力的争议,因此问题可以简化为对借名协议效力的判断。而通过梳理《合同法》第52条,借名协议只可能是因损害社会公共利益而无效。至于借名协议是否损害了社会公共利益,不得一概而论,应作类型化分析,根据借名原因的不同而分别认定。并且,即使借名协议被认定为无效,买卖合同也未必无效,依信赖保护理论,当出卖人对借名协议善意且无过失时,应适用合同强制有效制度,肯认买卖合同之效力;反之,则否认其效力。

限购令下借名购房的法律风险探讨

各级政府发布的限购令只是一些通知、意见,本质上不属于法律法规。按照我国《合同法》第52条及《〈合同法〉解释二》的规定,只有违反效力性强制性规范的规定才是无效的。借名购房人虽有规避限购令之嫌,但借名购买普通商品房合同一般是有效的。实际购房人和名义购房人借名购房法律风险颇多,有所有权权属争议、处分权利受限以及共担责任风险。限购令下,实际购房人确需借名购房的,应当谨慎对待,实际购房人应当慎重选任名义购房人,书面签订借名购房协议,保留相应购房凭证,及时更正登记或尽早过户,以利把风险降到最低,切实维护自身权益。

《民法典》视角下借名买房行为的法律效果研究

现行法律规范尚未对借名买房行为作出具体明确的规定,这导致实务中出现同案不同判的现象,分析借名买房关系需认定借名买房合同的效力进而明确物权归属。借名买房合同包括内部借名合同与外部房屋买卖合同,内部借名合同应回归一般合同效力的判断规则,涉案房屋性质不同,借名合同的效力亦有所区别。房屋物权归属应当以外部房屋买卖合同有效为前提,若内部借名合同有效,不涉及第三人时,借名人原则上可以取得房屋所有权,涉及第三人时,出名人对房屋无权处分,善意第三人可依据善意取得制度取得房屋所有权,恶意第三人不能取得房屋所有权。若内部借名合同无效,借名人可向出名人主张不当得利返还以获得救济。

论借名买房的所有权归属

随着房地产经济的发展,居民购房需求的不断增长,交易主体之间矛盾不断,利益纠葛驳杂,其中借名买房所引发的法律问题日益凸显。通说认为,目前我国《物权法》采纳了以债权形式主义为主,债权意思主义模式为例外的不动产物权变动规范模式。然而并不能因此简单地将借名买房的所有权归属问题套用这两种模式加以评判,必须在现行法律规定下,结合借名合同效力,物权变动模式以及不动产登记制度的要求系统梳理整个物权变动的过程,并在有无第三人的前提下分别讨论,从而最终确定不动产所有权的归属。