关于实施工业用地先租后让及弹性使用年限出让政策的分析

目前,地方政府在出让工业用地时,基本按照法定最高出让年限50年出让,而随着我国经济的迅速发展,许多地区可供工业用地已非常少。因此,为节约集约利用土地,实现土地资源利用效益最大化,在党中央、国务院及相关部委政策文件的支持下,全国部分地区已相继推行工业用地"先租后让、弹性使用年限出让"政策,且已有成交先例。在这样的背景之下,仍有许多地方政府对此政策持观望态度。本文对工业用地"先租后让、弹性使用年限出让"政策进行分析,希望以此实现其在全国更大范围的推广。

房地产企业的新营销模式探索——对万科重庆“先租后买”的营销策略分析

传统住宅市场已经走向"白银时代",房地产行业去库存成为了当下楼市的大趋势。随着房地产电商平台在各大传统门户网站的普及,房地产经纪业务由线下向线上转化,以及"众筹买房"、"首付贷"等新兴商业实践行为的开展,中国房地产似乎进入了互联网时代。本文主要是对比万科在重庆提出"先租后买"这种营销策略的优劣势。主要从其资金周转方式和营销策略上分析,实施该种策略的利弊,得出万科实施该种策略的可行性分析,以及对其未来发展战略规划的作用和意义。

经济适用房“先租后售”模式研究

经济适用房在执行过程中产生的问题引发社会广泛关注,甚至对其存在合理性提出质疑;但经济适用房在解决低收入家庭住房困难方面的作用,不可被全盘否定;应不断在原有的经济适用房制度上进行创新和改进。本文在对现行经济适用房制度推行过程中存在问题深入研究的情况下,根据住房梯度消费理论,提出经济适用房“先租后售”模式,并阐明其优势及推行的可行性,以期对今后经济适用房的持续、健康发展有一定的参考作用。

“先租后买”置业方式受欢迎

目前,一些城市推出的“先租后买”的住宅销售方法,深得购房者欢迎,实行先租后买的缕盘85％以上在半年内转租为买。 最近,广州、深圳、天津等地一些房地产企业推出的先租后买方式吸引了众多消费者,其做法是,消费者与房地产企业签订合同,先租住拟购买的商品房,在规定时间内(通常为三个月至一年)按月交付房租,如住后决定购买,补足剩余房款,即可办理购房手续,但若不满意,付清租金即可退房。 对于普遍市民来说,花多年积蓄买一套房很不容易,而且而对五花八门的广告,是否购买这套商品房,很难做出决定;

“住有所居”可以先租后买

日前,国新办举办“努力实现全体人民住有所居”的新闻发布会,这次会议为未来五年的城市发展、楼市调控定了方向。核心:保障性租赁住房从房住不炒到老旧小区改造,发布会内容分量很重,数据很多,但核心只有一个:保障性租赁住房。一方面,对于青年人买不起租不好房的现实问题,要下决心下力气解决,城市住房租金年度涨幅不超过5%。另一方面,持续完善房地产长效机制,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。

发展公共租赁住房的难点与对策

本文对公共租赁住房的组织框架、运营主体、面向对象等具体的制度设计问题进行分析,并提出了解决思路,如"先租后买"模式。

银租合作提高银行资产流动性的路径探析

融资租赁在提高银行资产流动性方面有其独特作用,但受制于现有的商业银行与租赁公司合作方式,目前融资租赁很难发挥这一作用。本文通过一个典型案例,剖析融资租赁在提高银行资产流动性上的优化路径以及在不良资产处置中的特殊运用,比较引入期权的先贷后租与信贷资产证券化的优劣势,并得出结论及建议。

后民法典时代抵押与租赁冲突问题研究——兼对民法典第405条之评介

以抵押为典型的资金融通已然成为促进经济发展的重要渠道,原则上抵押权与租赁权可并存于一物,但抵押权实现时却有侵犯租赁权存续的可能,由此导致两者冲突频发。民法典第405条对于该问题的解决相较于既往立法规定取得极大进步,但仍有不足,无法彻底解决司法乱局。对于该问题首要应从探讨抵押权与租赁权的顺位出发,明晰不同情况之下何者为在先权利;“先抵后租”情形下,租赁权原则继续存续,唯在其存续给抵押权实现造成不利影响时方可除去。租赁权除去后,重点关注对承租人的利益救济。

今天租房,明天买房,如何?

“房子解决了吗?”新年期间,亲友、朋友、同事见面使用频率较高的大概是这句问候了。也难怪,房改新政策的出台,标志着房子再也不能等单位无偿分配了。特别是对即将组成家庭的年轻一族,即使迈开大步也难以赶上分房“末班车”了。面对居高年下的房价,靠着自己并不丰厚的薪金,要想拥有一套属于自己的住房,恐怕只能望房兴叹了。于是。

上海公共租赁房融资研究

上海以其有利的区位条件和较高的经济发展水平,一直是热门的人口迁入城市,大量流动人口的存在,对上海的住房市场造成极大的压力。政府先后进行经济适用房建设和廉租房建设以解决部分城市中低收入居民的住房问题,但两者的保障范围出现了断层。针对以上种种现象,政府在近年推出了公共租赁房试点工程,以解决经适房和廉租房覆盖不到的"夹心层"人群。而公共租赁房的建设需要巨大的资金投入,政府财政的支持是有限的。本文分析公共租赁房建设项目的资金需求以及运营过程中的成本效益特点,在现有公租房融资研究文献基础上,提出试行公租房建设公债结合"先租后售"等建议,希望对上海市公租房建设具有借鉴意义。

抵押权效力若干问题研究

依照意思自治原则,在不影响抵押权以及其他担保物权法定目的实现且不损害第三人利益的前提下,当事人就法律未明文禁止的相关事项做出的特别约定,一般均应认定为有效,其中包括当事人有关移转抵押物占有的约定,以及债务到期后抵押权存续期间的约定;在抵押人为第三人时,未经登记的动产抵押权主要具备债权效力,且不得适用善意取得;"抵押权效力及于抵押物新增从物"的各种主张,完全不能成立;在"先押后租"的情形,如无正当理由,抵押权人不得否定租赁权的效力;在共同抵押人均为第三人时,无约定或者约定不明的,债权人有权自由选择先后或者同时行使全部抵押权,承担担保责任的抵押人有权向债务人追偿,但无权向其他抵押人追偿。

对我国房改的现状分析和前景研究

中国房改前17年的推进，没有引起较大的社会震荡，但这种渐进式的改革只是选择最易突破的位置入手，因而后续进程难度加大。为此，必须进一步明确住房是市场经济中的商品的说法，把房产业培育成为国民经济新的增长点和居民消费新的热点；要创造条件使住房消费的真正主体——普通居民进入市场；政府应该在房改进程中，承担起帮助低收入家庭住房这一长期而重大的任务；为了充分满足人们多层次、多样化的需求，努力建立和完善住房二、三级市场，使有限的社会资源得以最优配置。

平潭综合实验区产业用地差别化供应政策探索

该文以平潭综合实验区为例,总结了"先租后让,弹性年限出让"模式的成效,分析了存在的主要问题,并提出了相应的对策建议。

论“订单地产”运营模式

万达集团首创的"订单地产"模式,通过与商家结成战略联盟关系,共同选址,共同设计,并吸引这些商业巨头以主力店的形式进驻,使得商业地产开发的风险降到最低。但是,万达订单地产的成功有着自身成熟的条件,开发商只有认清了订单地产的优势,掌握了其成功的要素,才能在商业地产中无往不利。

住房分配货币化的几点建议

这两年住房消费市场缘何火不起来?专家说,就是要切断无偿分配福利住房渠道,引导百姓进入市场。领导说,推行住房分配货币化,实行新房新制度。 首先应下决心停止福利性实物分配住房的旧政策,在最大范围内堵死增量住房进入传统住房分配体制的渠道,特别是要防止突击购房和变相买房之风刮起,国家对此要迅速建立相应的监督管理措施。其次,废除旧政策,必须建立新制度。新制度就是建立“只售不租”、“先售后租”、“新房新租”等新的住房供应体制。 在破旧立新、励精图治之际,国家必须给予相关扶持政策,如,核定商品房价格构成,在给项目一定优惠外,强行压价10～15％。再如,敦促银行把住房按揭政策向具有购房能力、家庭收入相对较低的职工倾斜。尤其在新房新制度建立初始,正如,本期专题聚焦栏里,柴强博士撰文所言:“在一些重大问题上急需有一个全国统一的指导性原则,在此总原则下各地再结合自己的实际情况制定具体的实施方案。”