划拨土地使用权入市增值测算方法探讨——以山东省龙口市东城区为例

在划拨土地使用权入市增值分析和测算方法研究的基础上,以山东省龙口市东城区为例,按类型、用途及区位测算划拨土地使用权以不同用途入市的增值。研究结果表明:龙口市东城区划拨土地入市平均增值率为26.61%。征收农用地形成的新增划拨土地入市增值最大,增值率达142.69%,其次是存量公共用地和工业用地,征收宅基地形成的新增划拨土地、存量商业和住宅划拨用地入市增值平均为负值;总体上高级别增值大于低级别,划拨土地入市转为商业用地增值最大,而转为工业用地增值平均为负值;存量工业、公共划拨土地及宅基地入市转为商住用地是可能的,也是经济的。

基于发展权的集体经营性建设用地入市增值收益分配研究--以江苏省赣榆区为例

基于土地发展权视角分析集体经营性建设用地入市增值收益的形成机理,提出按照利益主体对发展权实现的贡献度进行入市增值收益分配的思路,构建增值收益分配模型,并以江苏省赣榆区为例,综合运用模糊综合评价法、熵权法和层次分析法对赣榆区集体经营性建设用地入市增值收益分配比例进行了实证研究。结果表明,集体经营性建设用地入市是土地发展权实现的过程,用途变更权、强度提高权和流转交易权分别对应用途性增值、投资性增值和供求性增值。将发展权量化,得到区政府、镇集体、村集体和农民对入市发展权增值收益的实现程度,计算得到赣榆区入市增值收益分配的比例为:区政府23.57%,镇集体13.97%,村集体24.72%,集体成员(农民)37.74%。而现实中镇集体的分配比例达到30.28%,镇集体收益分配比例明显偏高。从显化集体经营性建设用地入市价值增值,确保集体资产保值增值以及提高入市增值收益分配科学性等方面提出了相应的政策建议。

政府参与集体经营性建设用地入市增值收益分配法律机制的完善

政府以何种方式、何种程度参与农村集体经营性建设用地入市增值收益分配是土地制度改革的重难点所在。本文基于对当前集体经营性建设用地入市增值收益分配体系的剖析,发现政府以土地调节金机制作为主要的收益分配模式存在法律定性模糊、法理逻辑不畅、法律体系混乱、多层级法规内容冲突等诸多法律问题,导致增值收益分配环节的法律依据不充分,实践操作冲突频繁。据此本文认为有必要建立一种独立的农村集体经营性建设用地入市增值收益税,既能够使得法理逻辑严谨,又能够解决当前困境,较大程度地实现集体经营性建设用地入市增值收益在国家、集体、个人三者间合理分配的改革目标。

农村集体经营性建设用地入市收益分配为何出现困境?--基于湖南省S市的案例分析

入市收益分配机制不健全、分配比例不合理是当前我国农村集体经营性建设用地入市改革试点面临的突出问题。案例研究发现,村集体收益提留难和村民间分配矛盾多是分配困境的主要表现。借助“土地产权格局-精英治理能力”双重逻辑分析框架,可以证明集体土地产权格局是制定村入市收益分配规则的结构性条件,乡村精英在入市收益分配过程中的治理能力则是影响收益分配规则的能动性因素,而二者的互动决定了最终的收益分配格局。当入市村属于个体性土地产权格局且乡村精英治理能力较弱时,集体经济组织在分配入市收益时便容易陷入集体行动困境。未来深化农村集体经营性建设用地入市改革应重视乡村精英的作用,并加强政府对村收益分配工作的指导与监管。