基于二级分类体系的公共管理用地基准地价测算研究

[目的]随着土地市场的改革,国家对于划拨用地的审批程序日益严格,国家机关团体等公共管理用地越来越多趋向于有偿使用方式获取,现行基准地价体系已经不能满足各行业测算地价的需要。如何科学系统地进行公共管理用地基准地价测算,是当下亟待解决的热点问题。[方法]本文采用可行性分析法、二级分类体系修正法,探索统一科学的公共管理用地基准地价测算体系。[结果]采用二级分类体系法进行公共管理用地基准地价测算方法可行性较强;对8种公共管理用地二级类进行分析可知,机关团体、新闻出版、科教、医卫慈善、文体娱乐、风景名胜设施用地性质与商服相似,公共设施、公园与绿地用地性质与工业相似;采用"征地成本+适当收益"法,依据成本逼近法测算征地成本,采用特尔菲法确定各地类的收益比例,最终确定安新县征地成本一级区为402元/m2、二级区为339元/m2、三级区为308元/m2、四级区为302元/m2,其政府收益分别确定为0、30%、50%、80%、100%,最终确定安新县二级分类修正系数体系。[结论]该研究全局系统地讲述了公共管理用地基准地价测算的方法体系,保证测算结果的科学性、可行性和实用性,丰富了现有基准地价的理论体系。

政府资产中公共管理与公共服务用地价值核算研究

公共管理与公共服务用地作为政府资产的重要组成部分,其价值核算是完成政府资产负债核算的重要内容。本文认为除核算基于权责发生制的当期价值外,基于政府未来偿债能力核算公共管理与公共服务用地使用类型发生转换后的价值区间更具现实意义,其价值区间取决于政府在面临债务危机时对该地的处理方式,可作为当期价值核算的修正依据。本文以武汉市2016年成交的382块土地为样本,综合考虑人口密度、容积率、使用期限、土地用途等多种影响因素,采取基准地价修正系数法、市场比较法、影响因素建模法对其价值及价值修正区间核算进行对比分析。研究结果表明,在土地使用类型不发生改变时,采用市场比较法核算其当期价值较为合理;在土地使用类型发生改变时,采用影响因素建模法核算其价值修正区间较为合理。

我国公共管理与公共服务用地的研究综述

公共管理与公共服务用地在新《土地利用现状分类》中,属于一级地类,涵盖事业、公用设施用地等。本文系统阐述了该类用地的特点、功能及估价方法,并对其供地制度发生转变,即从国家划拨方式转变为营利性土地需有偿取得、非营利性土地无偿取得并存,提出建议。

公共管理与公共服务用地营利性界定探析

在国土资源部发布新的《划拨用地目录》中,公共管理与公共服务用地的土地属性有实质性变化,即从单一的国家划拨取得土地使用方式到营利性土地以有偿取得和非营利性土地仍以无偿取得并存的两种方式。在这样背景下,本文运用经济理论,对公共管理与公共服务用地尝试建立营利性界定标准,正确区别管理不同性质的公共用地,合理确立评估公共管理与公共服务用地的适用理论和技术方法,对该用地的综合效益做出整体评价。

公共管理与公共服务用地基准地价评估探析

随着公共管理与公共服务用地有偿使用的逐步推广,把公服用地基准地价作为基本用途进行编制成为土地有偿使用的客观市场需求,2016年年底,政府将公服用地基准地价纳入基准地价体系中,但目前并没有关于公服用地基准地价评估的技术参考,文章提出了根据成本逼近法计算公服用地基准地价的思路和方法。

公共管理与公共服务用地分类标准重构

运用比较分析法、多因素综合分析法对现行公共管理与公共服务用地分类标准进行分析,提出实践中存在的问题,对分类标准重构进行探索。结果表明,现行公共管理与公共服务用地分类标准分类依据不统一,可操作性有限。建议从满足公民生理需求、安全需求和小部分更高层次的需求出发,建立健全公共管理与公共服务用地分类体系。

近10年我国公共管理与公共服务用地供应与利用形势分析

本文以数据为基础,对近10年来我国公共管理与公共服务用地供应与利用的规模、结构、布局及其变化趋势进行分析。近年来,各级政府持续加大公共管理与公共服务用地供应,以改善和提升城乡人民生活品质和投资环境,尤其是“十三五”以来,供地量显著增长,但仍存在供应总量不足,各地类结构不均衡,以及供地增速与人口增长不匹配等问题。应按照经济社会发展需要,加强规划布局和用地保障,实行差别化的供地政策,以推进基本公共服务均等化。

公共管理与公共服务用地基准地价体系建设的思考初探

本文主要对公共管理与公共服务用地基准地价体系建设进行研究,旨在进一步提升公共管理与公共服务用地基准地价评估的效率。在研究中,文中分析了公共管理与公共服务用地的内涵和定级,进而提出了基准地价评估方法,希望可以提升公共管理与公共服务用地基准地价评估的效果,为公共管理与公共服务用地基准评估提供有价值的参考意见。

关于重构我国公共设施用地分类的思路探讨

以用地国标的修订为契机,解读《城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ137-90)》中"公共设施用地"的内涵,剖析其在经济体制转轨背景下的演变历程和发展趋势。借鉴境内外相关用地分类经验,结合我国城乡规划工作需求,对"公共设施用地"分类的重构提出思路与建议,以期更好地适应政府职能转变的新要求。

2019年我国基础设施用地供应形势分析

我国基础设施用地供应自2018年起连续2年下降,但仍保持较高的供地规模。2019年,基础设施供地比"十二五"期间年均供地增长了12.1%。其中,水域及水利设施用地波动增长,交通运输用地和公共管理与公共服务用地分别是2015年和2014年以来的首次减少。与"十二五"期间相比,2016—2019年水域及水利设施、交通运输、公共管理与公共服务用地年均供地分别增长了14%、3%和28%;交通运输用地、公共管理与公共服务用地在建设用地供应中所占比重仍较高,分别占25.2%和19.6%,在建设用地中居第一和第三位。西部地区保持较高供地规模,中部地区回落。

对公共管理与公共服务用地基准地价体系建设的思考

根据扩大国有土地有偿使用范围要求,各地应编制并公布公共管理与公共服务用地基准地价。本文首先从学术研究与现实研究入手,分析制定公共管理与公共服务用地基准地价的背景和现状;其次从用地特点、技术路线、土地定级、基准地价评估、地价修正体系等五个方面构建公共管理与公共服务用地基准地价技术体系;最后提出四点关于建立公共管理与公共服务用地基准地价体系的政策建议。