政府公共资本品供给对住宅价格的影响效应研究——来自天津市内六区的调查证据

公共资本品规模与城市舒适度密不可分,它是改善城市交通、人文和生态环境的主要推动力,也是决定住宅价格的主要外部因素。本文利用特征价格模型和2006年天津市内六区的调查数据,分析了公共资本品规模对住宅价格的影响效应。实证结果表明,交通资本特征变量中,地铁对部分地区住宅价格有显著影响,而公共汽车线路对住宅价格的影响不显著;人文公共资本品变量和生态公共资本品变量对住宅价格影响较小,居民对人文特征、生态特征的意愿支付值较低;公共投资的社会溢出效应较低,居民的住宅需求仍以基本需求为主。

城市公共品供给对住宅价格的影响效应研究——基于35个大中城市的实证分析

转型中国社会,一方面正面临着房价高企的政策调控之惑,另一方面又经历着公共品供给均等化的民生之需。住宅作为异质性商品,因所处区位差异而带来的交通、教育、医疗环境差异必然导致价格差异。随着中国城市内居民流动性的增强和住宅市场的逐步成熟,居住选址成为居民接近和获取教育和环境等地方公共品的中间机制,从而住宅在经济区位上的差异体现为公共物品供给上的差异。本文在阐释公共品供给与住宅价格相关理论的基础上,通过面板回归模型,结合中国35个大中城市的数据,研究城市公共品供给对住宅价格的影响效应,结果表明无论是公共品供给水平还是强度对住宅价格都存在着显著的正影响,在一定程度上显示了公共品资本化的效应。基于此,政府在住宅市场宏观调控时要系统考虑公共资本的社会溢出效应,提高城市公共空间利用的市场效率与居民的福利水平。

学区房溢价新探——基于北京市城六区重复截面数据的实证分析

基于北京市城六区二手房的重复截面数据,本文估计了重点小学对应的学区房相对于非学区房的溢价。混合OLS模型估计结果表明,在控制了房屋特征、楼盘特征、行政区划和区位指数等特征的情况下,市重点和区重点学区房分别比非学区房的出售价格高出18.4%和5.4%。这种"以房择校"式的就近入学只是将择校费转移到了学区房的价格上,而且可能加剧不同社会阶层在空间上的"居住群分效应"。打破这一局面的根本出路在于促进义务教育资源供给的均衡,缩小不同学校在质量上的差距。

“土地财政”模式与地方公共品供给

已有研究发现,地方政府垄断国有土地转让一级市场是造成中国公共品供给重基础设施建设、轻公共服务的重要原因。当前"土地财政"包括低价协议出让工业用地"以地引资增税"和招、拍、挂国有土地获取土地出让金两种模式。本文利用2003-2008年284个城市面板数据实证研究发现,后者对中国公共品供给结构有更大的扭曲作用。进一步探讨微观机制的经验研究发现,经济性公共品的增量供给能显著提升国有土地招、拍、挂价格,而非经济性公共品则没有显著影响。因此,追逐高额的土地出让金就成为地方政府公共品供给行为扭曲的主要原因。

学校改革,价值几何——基于北京市义务教育综合改革的“学区房”溢价估计

近年来国内关于学校质量资本化的研究不断涌现,但这些研究都未能很好地解决学校质量与房价之间的内生性。本文结合了北京市义务教育综合改革带来的外生政策冲击和边界断点回归这两种策略,估计了"学区房"的溢价,考察了薄弱小学质量提升的货币价值。研究结果发现,对于2014-2016年间改革的薄弱学校,其服务范围内的房价平均只提升1.2%,且这一提升效应在学校宣布改革至少一年之后才得以显现。但是对于第一批实施改革的小学和60平米以下的小户型房屋而言,这种价格传导机制更加明显而且更加迅速。这意味着此次改革带来的优质教育资源可能被相对优势群体获得,这对未来我国义务教育阶段均衡化导向政策的制定具有一定启示。

政府治理效率价值几何?——基于上海市城市治理微观数据的实证分析

城市治理效率测度和效果评价是推动城市治理能力现代化的重要基础。本文利用智慧城市实践过程中产生的城市综合管理执法数据,构建了以城管执法效率为代表的政府治理效率。在此基础上,本文引入公共品资本化理论,利用房地产特征价格法测度了政府治理效率对于社会公众的资本化价值。实证结果发现,街道城市管理部门在处理各类社会投诉时,平均处理时间每缩短1天,该街道辖区房价平均要高出1300~3100元/平方米,且对挂牌价的影响更大。此外,政府在处理与住房更加相关的"物业管理"类投诉事件时,其效率提升对房价的影响也更大。此类投诉的处理时间每缩短1天,房价上涨2800~3200元/平方米。本文的研究对于推动服务型政府转型、提升政府治理水平和效率具有重要意义。