公募不动产投资信托基金前景可期

随着发行监管标准和资产运营水平趋于成熟,2024年将是我国REITs市场立足国际对标、克服发展堵点的转折之年,在持续扩容背景下借助一二级资产循环和“耐心资本”土壤厚植,为建立以投资者为本的公募REITs市场而蓄势发力。

完善我国公募REITs二级市场建设研究

本文分析我国公募不动产投资信托基金(REITs)上市以来的交易运行情况,总结REITs二级市场运行值得关注的要点,研究其背后的原因,为促进我国公募REITs市场健康发展提供参考。研究发现,REITs市场运行总体平稳,呈现价格走势相对稳健、流动性较好、波动性较小、以机构投资者交易为主等特征。当前,我国公募REITs市场处于发展初期,市场关注度较高,相关制度安排还有待市场进一步检验,叠加外部环境等各种因素影响,可能发生局部交易热度较高、限售股解禁影响流动性、底层资产受到超预期影响导致价格波动等异常情况,值得关注。发展公募REITs是资本市场服务实体经济、服务高质量发展的重要举措,建议下一步继续推动公募REITs市场发展壮大,完善市场配套制度,积极培育各类投资者,充分发挥公募REITs的功能作用,进一步促进投融资良性循环,助力实体经济高质量发展。

中国基础设施公募REITs投资风险综述

房地产投资信托基金(REITs)主要以不动产为投资标的,目前已在全球30多个国家推出,总市值过万亿美元。我国也在2021年正式推出了基础设施公募REITs。本文通过研究国外市场REITs发展历史并结合国内具体实践情况,总结出国内基础设施公募REITs面临宏观风险、管理风险、底层资产风险以及市场风险等四大类型风险。同时通过理论研究与实践探索的方式,加强对风险的识别、分析、控制和应对,希望以此推动基础设施公募REITs的健康发展。

公募不动产信托投资基金受追捧

2022年以来由于全球股市不景气,权益类投资产品收益率普遍较差,导致投资者对于稳健型投资产品需求飙升。具有股债双重属性,收益率较为稳定的公募不动产信托投资基金(REITs)开始受到关注,市场需求异常火爆。2022年新上市的公募REITs产品整体平均溢价率接近30%,二级市场交易方面,当前已上市的20只公募REITs产品的收益率,远远跑赢同期的宽基指数基金。

基础设施公募REITs税收问题研究

2022年1月26日财政部、国家税务总局发布了2022年第3号公告,对基础设施公募不动产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)试点阶段的税收政策进行了明确。本文结合该公告对我国基础设施公募REITs相关税收政策进行梳理,在此基础上,分析目前我国基础设施公募REITs税收政策方面存在的问题,提出进一步完善的方向。

乱花渐欲迷人眼,浅草才能没马蹄——公募REITs、类REITs与不动产私募投资基金(PERE)

2023年2月20日,中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》(以下简称《不动产试点指引》),在现行私募股权基金的监管框架下,新增“不动产私募投资基金”(Private Equity Real Estate Funds,简称PERE)类型,并于3月1日起施行。由此,我国不动产集合投资领域先后出现类REITS、公募REITs与PERE三种产品形态,其法律结构、监管规定等存在差异。本文在比较分析它们差异的基础上,就我国不动产领域集合投资产品的监管改革提出建议。

石化行业发行公募REITs探析

2020年来,我国陆续发布基础设施公募不动产投资信托基金(REITs)试点系列支持文件,2021年5月国内首批9支公募REITs成功上市,资本市场反应热烈。文章简要介绍了公募REITs的基本概念和试点情况,阐述当前我国推行公募REITs的宏观背景和战略意义,认为公募REITs对于石化行业国有企业补充股权融资路径、优化资产负债结构、突出石化央企的行业引领和带动作用均有重要意义。同时,就国有石化企业发行公募REITs助推转型发展进行了深入分析,对发行公募REITs需关注的问题提出意见和建议,对于石化企业理解公募REITs政策以及发行公募REITs助力价值重估、实现战略支撑和可持续发展具有一定借鉴意义。

公募REITs支持新型城镇化:机理、问题与对策

基础设施公募RE I Ts是改善城镇化投融资机制、盘活基础设施存量资金、防范化解城镇化债务风险的重要创新。但是,现行制度安排对REITs的税收中性、法律框架、市场流动性等中长期发展因素的考虑存在不足,这可能带来摊薄REITs产品投资收益、加大治理与监管成本、制约市场可持续发展等问题,亦对城镇化区域均衡发展产生不确定影响。建议在结合国外经验和中国国情的基础上,加快推动REITs税收优惠政策落地,研究制定“REITs管理条例”等法律体系,完善二级市场建设和流动性培育,优化基础设施公募REITs支持新型城镇化的空间布局。

公募REITs之4大“灵魂拷问”

2020年4月30日,证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(简称《通知》)。与此同时,证监会还一并发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(简称《指引》),针对公募REITs落地制定了相关细则。此举标志境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

中国公募REITs"临门一脚"

近年来,REITs(Real Estate Investment Trusts房地产投资信托基金,以下简称“REITs”)最后一公里的版图已经愈来愈清晰了。中国版公募REITs的讨论得到各界关注,并快速推进其发展。

呼之欲出的中国公募REITs

2018年已经过去,在这一年里我们的REITs(房地产投资信托基金,以下简称REITs)事业实现了快速的发展,公募REITs的推出不是一蹴而就的事,一定是一个曲折婉转的进程。REITs产品从设立之初到最终发行上市,涉及登记、备案、注册、审批等多个环节,需要财政、税务、金融、工商、国土等多个部门协调合力,需要建立和完善与之相配套的法律制度、税收制度、交易制度,同时在推出之后也需要不断修补完善。

三种方式尝试发展公募REITs

2018年已经过去,房地产投资信托基金(以下简称REITs)实现了快速的发展。然而公募REITs的推出不是一蹴而就的事,是一个曲折婉转的进程。REITs产品从设立之初到最终发行上市,涉及登记、备案、注册、审批等多个环节,需要财政、税务、金融、工商、国土等多个部门协调合力,需要建立和完善与之相配套的法律制度、税收制度、交易制度,同时在推出之后也需要不断继续修补完善。

鹏华基金毕国强:美国REITs长期投资机会显现

近日,鹏华美国房地产证券投资基金获批,公募基金获准涉足海外房地产信托凭证市场,一时间全城热议。REITs在国外已经发展了30多年,而境内投资者对REITs还较为陌生。就海外REITs市场现状及其投资价值问题,鹏华基金总裁助理、国际业务负责人毕国强表示。

甘肃省路衍经济产业的公募REITs融资探索

2021年国内基础设施和不动产投资计划、信托计划等另类投资(Alternative Investment)额高达数十万亿元,其中公募REITs(Real Estate Investment Trusts)作为与股债相关性较低、以不动产收益为来源获得稳定现金分红的另类投资品种之一,在后疫情时代面对经济增速的下行压力,具有显著的抗风险能力。国内公募REITs目前大多采用“公募基金+ABS”产品结构,投资收益主要来自高比例分红(至少90%年度净应税所得)和二级市场交易差价两部分。

嘉实基金“试水”商业不动产PE

嘉实基金推出公募行业首款商业不动产PE。这只商业不动产PE以优惠价格获取已建成并投入使用的成熟商业项目，通过物业改造提升价值，最后借助嘉实的公募基金优势，以股权转让、发行REITs或者零散出售等多元化退出途径实现价值。作为一款股权投资产品．其收益来源于租金收入与物业资产增值，“固定＋浮动”的收益设计使其兼具固定收益产品与权益类产品的投资特性。

以REITs为公租房融资宜采用公司式

对公租房的推广是我国正在进行的房地产领域改革重要举措之一,中央及地方政府为其推行投入了大量财力,但仍面临着资金不足、民间资本不愿进入的问题。在解决这一问题的建议中,"不动产投资信托基金"REITs是很被看好的方式之一;采用此种方式为公租房建设筹集资金,有着"在房地产市场中调和了投资需求与居住需求两者之间的矛盾"等其他方式所办不到的特殊优势。然而,此种商业模式在我国的生长困难重重,多重监管、多重征税、缺乏可用的市场是其面临的主要困难。在分析这些困难的基础上提出建议,认为应正视"无法短时间内实现高水平REITs"的现实,以尽可能有利于公租房REITs的试点为目标,选择公司型、强调其证券属性,而放弃契约型、回避信托属性。

REITs在机场基础设施应用的适配性分析及优化路径探讨

REITs是实现不动产证券化的重要金融创新工具。2020年4月,我国基础设施领域公募REITs试点正式起步。机场作为建设民航强国的基础支撑,推动REITs在机场基础设施领域的应用,对于补齐机场基础设施短板、优化机场企业资本结构、降低政府债务负担、提高金融资本配置效率具有重要意义。本文在厘清RE⁃ITs基本内涵、特征及运作模式基础上,探讨了REITs在机场设施领域的适配性,民航业市场化改革、机场行业增长潜力大、持续稳定现金流的产生都为REITs落地机场基础设施提供了潜在的投资机遇,也应看到机场行业的特殊公益性、收费规制、所有权流动限制、内部结构分化、税收支持政策缺失以及突发事件冲击等经营风险形成的障碍。为此,需要政府、REITs基金管理机构、机场运营机构等多方协作,在REITs相关法律法规完善、产品设计优化、优质资产打造等方面实现突破,更好地推动REITs在机场基础设施落地实施。

从REITs看金融创新如何精准发力

近日有报道称，我国面向个人投资者的公募REITs（房地产投资信托基金）产品即将启动，证监会目前正加紧研究制定相关政策法规。

驶向公募REITs蓝海

此次试点的基础设施REITs是国际通行的配置资产,具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点。2020年,我国公募REITs.上市工作加速推进。2020年4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(征求意见稿)》(下称“征求意见稿”),标志着我国公募版R EITs终于在探索近20年后即将面世。

REITs产权类资产估值方法的实践探讨

对不动产投资信托基金(REITs)资产合理估值是防范市场风险、推动市场长期健康发展的重要内容。本文以REITs产权类资产的估值方法为基础,结合评估实践,提出收益年期、运营毛收入、出租率、租金增长率、运营净收入以及报酬率等核心参数的选取原则和方法,并分析其在REITs产权类资产估值中的应用情况和效果。结果表明,在本文提出的核心参数选取方法下,REITs产权类资产估值具备合理性,可进一步将其推广运用在REITs产权类资产评估工作中。