公募REITs支持新型城镇化:机理、问题与对策

基础设施公募RE I Ts是改善城镇化投融资机制、盘活基础设施存量资金、防范化解城镇化债务风险的重要创新。但是,现行制度安排对REITs的税收中性、法律框架、市场流动性等中长期发展因素的考虑存在不足,这可能带来摊薄REITs产品投资收益、加大治理与监管成本、制约市场可持续发展等问题,亦对城镇化区域均衡发展产生不确定影响。建议在结合国外经验和中国国情的基础上,加快推动REITs税收优惠政策落地,研究制定“REITs管理条例”等法律体系,完善二级市场建设和流动性培育,优化基础设施公募REITs支持新型城镇化的空间布局。

完善我国公募REITs二级市场建设研究

本文分析我国公募不动产投资信托基金(REITs)上市以来的交易运行情况,总结REITs二级市场运行值得关注的要点,研究其背后的原因,为促进我国公募REITs市场健康发展提供参考。研究发现,REITs市场运行总体平稳,呈现价格走势相对稳健、流动性较好、波动性较小、以机构投资者交易为主等特征。当前,我国公募REITs市场处于发展初期,市场关注度较高,相关制度安排还有待市场进一步检验,叠加外部环境等各种因素影响,可能发生局部交易热度较高、限售股解禁影响流动性、底层资产受到超预期影响导致价格波动等异常情况,值得关注。发展公募REITs是资本市场服务实体经济、服务高质量发展的重要举措,建议下一步继续推动公募REITs市场发展壮大,完善市场配套制度,积极培育各类投资者,充分发挥公募REITs的功能作用,进一步促进投融资良性循环,助力实体经济高质量发展。

石化行业发行公募REITs探析

2020年来,我国陆续发布基础设施公募不动产投资信托基金(REITs)试点系列支持文件,2021年5月国内首批9支公募REITs成功上市,资本市场反应热烈。文章简要介绍了公募REITs的基本概念和试点情况,阐述当前我国推行公募REITs的宏观背景和战略意义,认为公募REITs对于石化行业国有企业补充股权融资路径、优化资产负债结构、突出石化央企的行业引领和带动作用均有重要意义。同时,就国有石化企业发行公募REITs助推转型发展进行了深入分析,对发行公募REITs需关注的问题提出意见和建议,对于石化企业理解公募REITs政策以及发行公募REITs助力价值重估、实现战略支撑和可持续发展具有一定借鉴意义。

REITs产权类资产估值方法的实践探讨

对不动产投资信托基金(REITs)资产合理估值是防范市场风险、推动市场长期健康发展的重要内容。本文以REITs产权类资产的估值方法为基础,结合评估实践,提出收益年期、运营毛收入、出租率、租金增长率、运营净收入以及报酬率等核心参数的选取原则和方法,并分析其在REITs产权类资产估值中的应用情况和效果。结果表明,在本文提出的核心参数选取方法下,REITs产权类资产估值具备合理性,可进一步将其推广运用在REITs产权类资产评估工作中。