香港地区公屋社区商业空间特征的研究与反思

在特殊的殖民和城市化发展进程中,香港地区推行了一系列公屋计划来改善市民的居住环境,形成了独特的公屋发展模式和商业空间特征。然而在全球化和消费主义浪潮影响下,曾经在香港地区公屋社区发展中起重要作用的福利制度,因为面临贫富差距带来的社会风险加大和人口流动性增强带来的社会矛盾突出的双重压力,导致公屋社区商业面临绅士化等问题。笔者通过对香港地区公屋社区的研究总结了六类典型的公屋社区商业空间:传统街铺、大平台街铺、异域风情商业街、小型开放式商业综合体、大型封闭式商业综合体和开放商业街区,并通过分析不同特征商业空间所处时期的公屋计划,以及影响其制定与推行的政治、经济和社会因素,归纳了公屋社区商业空间的形态演变逻辑。研究发现:政策方面,公屋计划在不干预房地产市场的情况下通过推进公屋私有化有效缓解了住房短缺,虽面临商业绅士化的挑战,但通过政府管控与弹性制约、对私有化的底线界定和顶线约束或可实现满足低收入群体需求的福利目标;经济方面,公屋计划通过出售居屋获得公租房的发展资金,虽面临失去对售出公屋商业的价格管控,但通过公共部门与市场之间的权力转移和制约机制或可进行积极干预;社会联动方面,公屋计划通过提高小户型比例增加了公屋数量,虽面临社区老龄化的问题,但正在与社会组织积极努力实现福利空间与资本空间的制衡。以上困境与启示或可为其他城市与地区在福利房社区建设过程中避免商业空间绅士化、营造多元包容的社区商业提供经验借鉴。

新思维化解房屋困局

纵使香港人对于不同议题各持己见,但若说房屋短缺是最棘手问题,则谅无异议。当前香港特区政府公营房屋政策亟待改革,公营房屋单位使用不足比例日增,与此同时,公屋住户中年轻成员迁往私楼或劏房者则为数日增。要在公营房屋释放市场威力,必先把现有公屋私有化,以及重新聚焦公屋功能,以置业为主导。把市场力量引进公共房屋界,可立刻促使公屋住户善用其房屋资源,并可把私楼劏房需求转移,大大纾解私楼出租单位不足的困境。