公有住房使用权价格评估的再探讨——答何芳同志

“上海房地”1998年第5期刊登何芳同志《差价置换之公房价格评估探讨》,对我在1997年《上海房地》第10期的《房屋使用权价值评估探讨》一文提出不同看法,分歧主要有以下几点:1.是房屋价值与使用价值的关系问题,对我文章中“一种产品具有价值是由于具有使用价值”,何芳同志认为“价值与使用价值是从不同角度反映产品的不同属性,是两个范畴,价值不能等同于使用价值,商品是价值与使用价值的统一”;2.对我提出的,“房屋价值(价格)等于全部使用年限内年使用权价格之和。”何芳同志认为“这并不能说房屋价值就是房屋使用权价值(价格);3.

试论公有住房使用权上市交易价格的评估方法(上)

在天津,通过几年来公有住房使用权置换（实质上是交易）的实践,在大量成交案例的交易洽谈、讨价还价过程中,逐渐撮合、琢磨从而初步形成了公有住房使用权自己的市场价格体系,一个已经为有关交易各方基本上能够接受的区域性的价格体系。然而,这个价格体系目前还不成熟、不系统、不完善,还缺乏理论基础、只是分散地停留在多年从事此项评估业务的个别人的感性认识当中。这样就使得越来越多的已经参与或即将参与公有住房使用权交易的众多的平民百姓感到“丈二和尚摸不着头脑”,他们并不知道公有住房使用权交易价格的来源、评估的依据、市场的行情、价位的趋势和未来的走向,更多的还习惯于“官方”定价的当事人,总是认为这个价格是由主管机关“拍脑门”确定的,有很大随意性,因而产生过多误解,引发过许多不必要的交易纠纷,当然,也给了那些少数的投机不法分子,进行欺行霸市以可乘之机。

试论公有住房使用权上市交易价格的评估方法(下)

在天津,通过几年来公有住房使用权置换（实质上是交易）的实践,在大量成交案例的交易洽谈、讨价还价过程中,逐渐撮合、琢磨从而初步形成了公有住房使用权自己的市场价格体系,一个已经为有关交易各方基本上能够接受的区域性的价格体系。然而,这个价格体系目前还不成熟、不系统、不完善,还缺乏理论基础、只是分散地停留在多年从事此项评估业务的个别人的感性认识当中。这样就使得越来越多的已经参与或即将参与公有住房使用权交易的众多的平民百姓感到“丈二和尚摸不着头脑”,他们并不知道公有住房使用权交易价格的来源、评估的依据、市场的行情、价位的趋势和未来的走向,更多的还习惯于“官方”定价的当事人,总是认为这个价格是由主管机关“拍脑门”确定的,有很大随意性,因而产生过多误解,引发过许多不必要的交易纠纷,当然,也给了那些少数的投机不法分子,进行欺行霸市以可乘之机。 为避免上述种种弊端,进一步规范公有住房使用权上市交易行为,当前极需解决的问题就是:将上述那些还不成熟、不系统、不完善、还缺乏理论基础、只是分散地停留在多年从事此项评估业务的个别人的感性认识当中的评估方法,上升到理论认识、普及到群众当中,增加透明度。

对公有住房使用权价格评估方法的研究（上）

近年来，全国许多城市出现了公有住房“置换”热，其本质就是公有住房使用权的交易。在这个市场交易中，如何评估公有住房使用权价格，就越来越成为急待解决的迫切问题。

运用收益还原法 评估公有住房使用权价格

凝聚了行业内外老中青理论和实际工作者共同心血的《上海市公有住房差价交换试行办法》已于今年1月19日出台,在实际操作中,居民较关心的问题是如何知道自己租住的公有住房使用权价格。除了房地产交易中心已试行公布存量房典型成交案例以提供市场价格信息外,进一步研究各种评估公有住房使用权价格的方法似有必要。笔者在《公有住房使用权价值及其入市探讨》

对公有住房使用权价格评估方法的研究（下）

收益法一般只适用于对有纯收益房地产的估价．然而．对于那些低租金的、甚至于租金收入不足以抵偿支出的公有住房使用权来说，应该如何去理解其纯收益呢?又该如何计算它的纯收益呢?下面我们就来作进一步的研究：关于公有住房使用权价格实质的另一种解释。

城市地下空间土地使用权的价格评估

地下空间的有偿使用已成为必然趋势,如何显化地下空间土地使用权的价值、建立一套行之有效的价格体系和评估方法成为目前急需解决的问题.为此,在分析地下空间土地使用权价格内涵、价格体系的基础上,运用空间分配理论与方法,建立了一套城市地下空间土地使用权价格评估模型,可以快速得到地下空间土地使用权价格,为地下空间土地使用权交易提供价格依据,促进土地交易依法有序地进行.

浅谈划拨土地使用权价格评估

划拨土地使用权价格是土地价格的特殊形式。随着土地使用制度改革的深化,划拨土地使用权进入市场的行为日益增多,目前其价格的评估没有规范的格式。对划拨土地使用权的价格内涵和评估方法进行了分析和研究,并提出了评估中应注意的问题。

国有划拨建设用地使用权权益价格评估研究

国有划拨建设用地使用权市场化是目前城镇土地使用制度改革的重点,而国有划拨建设用地使用权的评估又面临许多问题。通过介绍国有划拨建设用地使用权权益价格评估的目的和意义及使用权的涵义、特点,简述了国有划拨建设用地使用权评估的现状问题,根据其权益价格的构成阐述了权益价格的评估思路,并从法律、市场等方面提出了相关的建议和对策。

划拨土地使用权权益价格评估方法探究

通过对现有的市场法、收益法、成本法、假设开发法以及基准地价修正法的应用分析,发现这些估价方法都难以适用于评估划拨土地使用权的权益价格。针对成本法存在的局限性,提出了"基于土地增值收益分配的正算法"评估方法及其思路,并对该方法中相关参数的确定进行了分析。

基于影子价格余值法的沿海港口岸线使用权价格评估研究和实践

为科学合理地确定沿海港口岸线使用权价格,促进岸线资源的优化配置,文章在分析沿海港口岸线资源的特殊性、现行计价方法及其不合理性以及一般自然资源价格评估方法及其适用性的基础上,提出影子价格余值法的技术思路、适用范围和评估步骤,并通过实际案例具体评估沿海港口岸线使用权价格。研究结果表明:沿海港口岸线资源具有海域陆域一体性、收益不可独立性和生态价值不可逆性,现行计价方法存在计价要素单一、等级划分较粗和计价标准较低的问题,而直接运用一般自然资源价格评估方法均存在不同程度的局限性;影子价格余值法综合考虑港口项目影子价格、项目开发成本、项目合理利润、海域使用权价格和土地使用权价格,通过计算和参考相关数据,评估沿海港口岸线使用权价格;运用该方法,以2018年1月1日为估价期日,评估亿亨码头项目50年期的港口岸线使用权价格为249.1万元,与现行计价方法相比,更加贴近沿海港口岸线的实际市场价值,该方法具有科学性和可操作性。

划拨土地使用权价格评估方法探析

我国内地划拨土地使用权价格是随着市场经济体制完善特别是土地使用制度改革深入而产生的一种特殊土地价格,随着划拨土地使用权的日益市场化,对其价格的评估业务逐步增多,需要对划拨土地使用权价格的内涵和评估方法进行深入分析和研究,并分析影响划拨土地使用权价格的特殊因素及其评估难点。

浅谈划拨土地使用权价格及其评估方法

随着我国改革开放的进一步深人，市场经济体制的进一步完善，土地取得方式正逐渐由单纯的无偿、无限期、不流动转为无偿和有偿[包括出让、租赁、国家作价出资（入股）、国家授权经营等]有限期、可流动多种形式并存，并且后面几种有偿使用方式所占比例在逐渐加大。在一些经济发达的地区，除国家法律、法规允许且确属必需的建设用地，可由县级以上人民政府依法批准划拨使用以外，土地的取得已由有偿使用方式完全取代.

重庆市集体建设用地土地使用权流转价格评估体系建设思路探讨

以重庆市建立农村土地交易所为契机,对建立集体建设用地价格评估体系的技术路线及方法进行了探讨,为建立重庆市建设用地土地价格评估体系做出有益的尝试。

年期修正系数在土地使用权价格评估中的偏差及改进方法

土地年纯收益不变下的年期修正系数不能准确反映土地使用权价值在不同评估年限间的差异。本文通过对土地年纯收益按等比级数递增情况下的修正系数分析，提出在纯收益等比递增条件下，利用地价环比指数对年期修正系数进行改进的方法，并对此公式进行了分析和实例计算。

基于C-D生产函数的海域使用权价格评估研究——以连云港市养殖用海为例

收益还原法作为海域评估行业的主要方法,其中纯收益是重要的参数之一,纯收益测算的合理与否直接影响海域使用权价格的准确性。文章以连云港市养殖用海类型的海域使用权价格评估为例,探讨利用生产函数模型来测算海域纯收益。研究发现:生产函数模型能够较好地拟合养殖总收益与海域生产各项要素投入的关系,反映出海域这一要素在生产过程中所做的贡献。研究结果表明:当前养殖用海海域利用效率偏低,海水养殖仍属于粗放型养殖;海域使用权价格受用海方式、养殖海产品种类等因素的影响较大。

土地使用权权属价格评估初探

本文在简要介绍土地使用权基本涵义 ,分析影响土地使用权权属价格评估的相关因素基础上 ,着重介绍土地使用权评估的三种方法 ,即市场比较法 。