英国共有产权住房实践与启示

作为“居者有其屋”的产权住房保障政策之一,共有产权住房自2014年起在中国各省份由点及面试点推广,却未能实现预期目标。英国共有产权住房在40多年的发展历程中不断调整与反思,具有较大的参考价值。本文从英国共有产权住房的发展历程、角色地位和运作模式出发,通过与其他产权保障型住房的对比,发现共有产权住房是英国阶梯式住房保障体系中的重要配角,相比于租房有明显优势,同时为政府带来经济和政治效益。但它并不能有效地帮助“夹心层”缓解购房压力,还存在设计复杂、持有成本较高、缺乏流动性、资产价格下跌与法律风险等诸多负面效果。我国当下的共有产权住房保障政策实践中,应当吸取英国的经验和教训,明确定位并完善优化共有产权住房政策。

共同富裕视域下共有产权住房的定价政策

住房问题既是民生问题也是发展问题,应加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2021年,国务院提出需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。本文从历史维度总结了房改公房、经济适用房和限价商品房的经验及局限,认为共有产权住房的定价应与市场价格挂钩,减少投资牟利动机,公平分享收益;从理论上剖析了保障性质的共有产权住房定价的影响因素及定价方法,发现其定价以收入法为主,兼顾市场和成本等因素;并总结了新加坡组屋、中国北京和上海共有产权住房定价的实践经验。结合共同富裕的目标,应完善共有产权住房的成本共担、利益共享机制,明确定位和准入标准,优化分配规则、价格和产权管理办法、税费等政策设计,以实现共有产权住房的合理定价。

政策工具视角下我国共有产权住房政策评估与优化研究

共有产权住房是我国住房保障体系的重要组成部分,有助于中低收入群体居住和产权双重诉求的实现。为了发现我国共有产权住房政策存在的问题,并有针对性地加以研究解决和优化,本文从政策工具和生命周期两个维度构建了共有产权住房政策二维分析框架,其中,政策工具分为供给型、需求型和环境型等三种类型,生命周期划分为规划建设、审核配售、供后运行和退出转让四个阶段。在此基础上,以59份共有产权住房政策文件为样本,通过内容分析方法对政策文本进行量化分析。研究发现,我国共有产权住房政策存在政策工具分布不均衡,总体呈现出重环境型、轻需求和供给型的不均衡状态;忽视了生命周期整体性,重点关注规划建设和审核配售阶段,对供后运行和退出转让阶段关注不够;政策工具的目标取向模糊,缺乏与生命周期的匹配等问题。针对上述问题,建议政府在制定共有产权住房政策时,优化政策工具结构,合理增加供给型政策工具,重视需求型政策工具的拉动作用,适当减少对环境型政策工具的依赖。充分考虑生命周期的整体性,将有限的政策资源合理分配到生命周期各个阶段。注重政策工具与生命周期的整合,在明确生命周期各阶段目标和发展需求的前提下,选择合适的政策工具,发挥政策工具的协同效应,推动不同阶段政策目标的快速实现。

临平共有产权保障住房发展探索实践

不断健全住房保障体系,持续优化住房保障供给,探索在全省率先实现共有产权保障住房建设管理闭环落地近年来,杭州常住人口不断增长,2021年末已达1220.4万人,新“杭州人”的大量涌入使购房需求急剧增长,也刺激了房价不断上涨,高额的房价让许多家庭无法进入商品房市场。目前,既有的住房保障体系难以满足很多中低收入家庭和新市民群体拥有自有产权住房的需求。而共有产权保障住房的发展能够帮助缺乏住房市场支付能力的城镇无房家庭阶梯式实现拥有产权住房的愿望,推动住房保障体系与住房市场体系相衔接,缓解住房保障压力。杭州市积极探索发展共有产权保障住房,提升了住房保障服务效能。

基于共有产权的城市社区治理共同体建设研究

住房商品化改革后,我国城市社区形成了以住房私有产权为核心,以共有产权为纽带,以物业管理区域为边界的新型邻里关系。共有产权是社区业主基于物业共有部分所形成的相互勾连关系。同时,共有产权也嵌入到社区场域中,受到多元利益主体的交互建构。基于共有产权建设城市社区治理共同体,需要完善共有产权的明晰机制从而厘清社区多元主体的权责关系,优化共有产权的管理机制从而促进社区多元主体的合作共赢,培育共有产权的认同机制从而推动社区多元主体的价值共识,提高物权纠纷的化解机制从而加强社区多元主体的协商能力。我国城市社区治理应该跳出滕尼斯意义上的社区愿景,立足我国社会变迁、经济发展和政治体制的现实情境,基于共有产权的本质联系,建设社区治理共同体。

广州市共有产权住房定价优化研究

共有产权住房可以有效解决我国人口流入地区中低收入人群的住房需求。本文在综合考虑新市民的住房购买能力、资金时间价值后,与市场价格和成本价格相结合,在此基础上,对广州市现有的共有产权住房定价方式和方法进行了改进。政府在共有产权住房定价时,一方面要考虑购房者的购买能力;另一方面要考虑资金时间价值。

上海市共有产权住房工程进度控制研究

本文通过研究上海市共有产权住房供应现状和建设机制,分析上海市共有产权住房项目建设过程中影响工程进度的主要因素,然后从进度绩效、工程设计、责任体系和现场管理等方面提出切实可行的工程进度控制措施,并基于项目后评价体系和动态控制原理探讨进一步提升共有产权住房项目工程进度管控效果的策略,以期为同类住宅项目的开发建设提供参考。

杭州市共有产权住房政策研究

为了解决中低收入群体住房困难问题,我国陆续出台了相应的住房保障措施,完善了以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为核心的住房保障体系。杭州市积极响应国家的号召,因城施策,在保障性租赁住房的基础上,采取了精准的调控政策,制定了《杭州市共有产权保障住房管理办法》,明确了共有产权住房从开发建设、购买条件及份额、使用管理直至退出都做了规定。本文对杭州的共有产权住房政策和实施的现状进行分析,提出个人的建议,为完善共有产权住房体系的发展贡献出一份力量。

福州市共有产权住房政策研究

随着国家保障房制度的发展,共有产权住房逐渐成为各地区保障性住房领域新的政策方向。福州市于2018年推出首批共有产权住房,然而仍有未完善之处。在学界对共有产权研究分析基础上,通过对福州共有产权住房政策的分析,以及从供需两个角度,对福州市第一批共有产权进行挖掘分析,分析其中存在问题,并为完善福州共有产权住房制度提供对策建议。此研究为共有产权住房保障模式的发展和完善,以及向全国推广建设经验提供对策参考。

延安市人民政府关于印发《延安市共有产权公共租赁住房使用管理暂行办法》的通知(延政发〔2023〕2号)

各县(市、区)人民政府,市政府各工作部门、各直属机构:《延安市共有产权公共租赁住房使用管理暂行办法》已经市政府第17次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。延安市人民政府2023年1月31日延安市共有产权公共租赁住房使用管理暂行办法第一条为了进一步规范全市共有产权公共租赁住房使用管理,根据住建部《公共租赁住房管理办法》、省住建厅《关于开展共有产权住房工作的通知》(陕建发〔2014〕306号)、《陕西省租赁型保障房资产管理办法(试行)》(陕建发〔2014〕415号)、《陕西省公共租赁住房资产管理暂行办法》(陕财办资〔2019〕179号)等相关规定,结合延安实际,制定本办法。

共有产权住房有效运行的国际经验及借鉴

人口流入较多地区住房问题是各地区关注的焦点。我国共有产权住房发展取得了一定的成效,但仍存在主体单一、法律法规不完善、准入制度不够灵活的问题。各国在共有产权住房实施上积累了很多经验,比较和借鉴国外发达国家的共有产权住房政策,对我国共有产权住房的发展具有重要的意义。

PPP模式下保障性住房的共有产权分配研究

融资渠道单一是制约我国保障房建设的重要因素之一。PPP模式是政府与私人企业基于某个项目而形成以"双赢"为理念的合作形式。论文着眼于保障性住房的属性,从产权的微观结构出发,探索PPP模式下合理的产权结构安排,分析研究PPP模式下保障性住房的产权配置方式、产权主体、产权的初始分配和再分配,在此基础上揭示各产权主体之间的产权利益分配关系。以期为保障性住房供给的多元化提供相应的指导,也为政府解决中低收入群体的住房问题提供产权理论上的依据。

共有产权的起源、分布与效率问题——一个基于经济学文献的分析

自Ostrom获得2009年诺贝尔经济学奖后,以共有产权为基础的公共池塘资源,如共有的农业灌溉系统、居民区的绿地和共用设施等资源的治理问题成为国内外学者关注的热点。公共池塘资源存在的主要制度基础是社区共有产权。共有产权与科斯、阿尔钦、德姆塞茨和威廉姆斯为代表的新制度经济学家提倡的私有产权不同,是一种需要被人们再认识的产权制度。共有产权的起源、分布以及与资源配置有关的效率是怎样的?国内外学者很少做出系统性论述。为此,通过回顾国内外学者关于共有产权理论研究的文献,并在文献梳理的基础上分析共有产权存在的原因、状态分布和效率问题,提出产权和共有产权的分布密度概念,并进行较为完整的论述。

共有产权房赎回时机、租金定价与准入门槛模型研究

首先,构建了共有产权房最优赎回时机和最优租金定价模型,并基于可支付能力视角,设计了共有产权房的准入门槛模型。其次,运用实际案例,对构建的三个模型进行了应用研究。最后,给出了政策建议。

基于共有产权的公共租赁住房融资建设研究

保障性住房建设面临着资金缺乏和不可持续两大主要难题。公共租赁住房引进民间资本、创新融资模式势在必行。本文通过借鉴发达国家和地区的公共租赁住房融资建设经验,在PPP模式的基础上,以中低收入、未婚群体为保障对象,构建了共有产权形式下的公共租赁住房融资建设模式,并以南京岱山某公共租赁住房项目为例进行了收益测算,测算结果表明此运作模式达到了"三方(民间资本、政府、入住者)满意"的结果,在经济上是可行的。该运作模式具有自身造血功能,可以实现良性可持续运营。本文的公共租赁住房融资建设研究为完善我国公共租赁住房融资体系,更好地推动全国公共租赁住房的建设提供一些启发和建议。

我国养老地产项目融资模式应用研究——以共有产权模式为例

养老地产作为一种新型的复合地产,将成为未来房地产行业的热点领域,但融资渠道单一、成本高等问题制约我国养老地产的发展。以共有产权新型融资模式为着眼点,探讨养老地产共有产权实施的必要性以及可行性,合理构建养老地产共有产权应用模式,以缓解养老地产融资困境,促进养老地产健康发展。

共有产权经济适用房运作体系研究

共有产权经济适用房的提出是基于解决夹心层家庭住房难的问题,政府与购房者通过共同出资购买一套住房并且按出资额享有一定份额的产权,从而减轻购房者单方一次性购买的经济压力。文章分析了共有产权经济适用房与现有住房保障体系的关系,提出三种共有产权经济适用房的供给模式,并指出目前应采用政府集中兴建为主。提出建立专门的共有产权住房管理机构,负责共有产权房的建设、分配和管理工作,拓展和创新长期融资的渠道。针对运行过程中存在的产权比例计算问题以及管理权、处分权归属等问题提出了对策和建议。

共有产权经济适用房的退出机制研究

文章分析了完善现行经济适用房退出机制的必要性。经济适用房退出的关键是对其产权进行科学界定,从根本上解决经济适用房的利益分配问题。共有产权制度运用到经济适用房制度中,从产权理论上给出了构建退出机制的基础。在共有产权制度下构建的退出机制解决了经济适用房上市增值收益分配的问题,体现了其巨大的优越性。

共有产权住房PPP融资模式应用研究

借鉴国内外共有产权住房建设和PPP模式实践经验,结合我国国情,提出适合我国建设实际的共有产权住房PPP融资模式的设计方案,分析该模式的特点,并提出在共有产权住房项目融资中的具体应用流程及建议。

共有产权住房处分中决议规则的选择

作为我国保障性住房的一种创新,共有产权住房改变了由单一主体独自负担购房支出的局面,但也给多方共有人对共有房产的处方权带来限制。在没有约定的前提下,共有人可通过一定规则形成处分决议,而我国现行法律缺乏有关规定。在选择一致决和多数决时应兼顾效率和公平、决策成本和外部成本的平衡。为了不侵害少数派的权益,产权多数决不能照搬资本多数决的做法,宜进行改进。