论共有人的优先购买权

针对共有人的优先购买权,现代大陆法系国家民法和我国现行立法都明确承认和保护共有人的优先购买权,但就该制度的存废仍然存在争议,文章主张保留并完善共有人的优先购买权制度。从本质而言,共有人的优先购买权是法定权和形成权并具有物权效力。在一定条件下,应当赋予共同共有人、建筑物区分所有的共有人、集体经济组织成员对集体财产的优先购买权,但在出卖人向法定继承人出卖财产份额、以拍卖和招投标方式出卖标的物、依强制执行方式而进行的出卖等情形下则不适用优先购买权。

共有人与承租人优先购买权的竞合

无论在客体和范围还是在前提和结果方面 ,处分共有份额与处分共有物均存在根本不同。根据我国现行法律的规定及基本法理分析 ,共有人的优先购买权与承租人优先购买权因客体性质和前提基础不一致而不会发生竞合 ,所谓二者的竞合实质上是一个不存在的问题 ,是人们想当然的思维惯性下的一种误解。在共有人转让共有份额时 ,承租人不享有优先购买权 ,承租人可寻求“买卖不破租赁”原则予以保护 ,当多数共有人要求转让共有物时 ,少数共有人基于对共有份额优先购买权有权收购多数共有人的共有份额。

论《物权法解释(一)》下按份共有人优先购买权的效力

优先购买权在比较法上有物权效力和债权效力之分,《物权法》第101条虽宣示了按份共有人享有优先购买权,但对其效力的规定却一直缺位。在《物权法解释(一)》之后,通过反面解释和体系解释相结合,第12条第2款第2项成为支持按份共有人优先购买权具有物权效力的依据,不仅能贯彻《物权法》第101条的立法目的,也使得《物权法解释(一)》自身及其与其他司法解释的体系连贯化。

论利益衡量视角下的按份共有人优先购买权

一般认为,赋予按份共有人在其他按份共有人向外转让其共有份额时的优先购买权,其制度设计旨在保护按份共有关系中其他共有人的"控制利益"或"在先利益",即封闭或者限制外部人进入共有关系的渠道。此种解读忽略了优先购买权制度设计的另一目的——衡平转让人,拟购买共有份额的受让人与其他按份共有人之间的利益关系。优先购买权除能赋予其他按份共有人"在先利益"外,还有保护转让人获得最大转让利益的功能,而这些功能最终都是服务于按份共有人共有利益的最大化实现。按此理解,优先购买权可解释为优先购买请求权而非优先购买形成权。其他按份共有人优先购买权能否实现取决于转让人之转让意思最终是否会发生修改,从而在制度设计上实现优先购买权的利益衡平结构的作用。

论共有份额优先购买权的修正

我国现行法律中确立了一般共有份额优先购买权制度,考虑到我国现实立法状况,应在坚持现有制度的基础上加以适当修正。从各国立法例出发,可以将共有份额优先购买权细分为一般共有份额优先购买权和遗产继承中共有份额优先购买权。基于不动产和动产在经济价值、物权公示方式以及经济效益方面的差异,一般共有份额优先购买权适用对象应限定于不动产和可登记的动产。同时,我国法律应当专门规定遗产继承中共有份额优先购买权,且适用对象可以扩大为所有的共同继承的动产、不动产。出于完善遗产继承中共有份额优先购买权制度的需要,我国还应健全遗产保管人制度。

论承租人和按份共有人的优先购买权

承租人的优先购买权是承租人的一项具有物权性质的法定权利,具有对抗第三人的法律效力;承租人只能在同等条件下优先行使购买权而不能以优于第三人的条件购买租赁物,出租人与承租人就租赁物的买卖价格不能达成协议时,出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的价格将出租物出卖给第三人,否则,就侵害承租人的合法权益,承租人可以向人民法院请求宣告出租人与第三人买卖租赁物的合同无效,而且还可以直接请求人民法院确认承租人与出租人之间形成的以同等条件为内容的买卖合同成立。

共有关系中的优先购买权

一、优先购买权的概念和性质 优先购买权，又称先买权、优先承买权、优先承购权，是指特定人依照法律规定或者合同约定而享有的在出卖人出卖其标的物给第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。优先购买权是民法上颇为重要的一项权利，古今中外均不乏此制。我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产的份额。

关于共有人与承租人优先购买权之思考

共有人优先购买权与承租人优先购买权原本是两个毫不相干的权利，然而二者所指向的标的物为同一个的时候就会出现冲突，这在现实经济生活中时有发生。因此，就共有人优先购买权与承租人优先购买权的冲突解决进行探讨。

民法典背景下我国优先购买权制度内涵——兼评最高人民法院实施民法典相关司法解释的修订

我国新引入“共有房屋转让时按份共有人优先购买权”制度,同时,在出租人将房屋出卖给近亲属时限制了房屋承租人行使优先购买权。我国确立了出卖人将“转让条件通知优先购买权人,且不得反悔”规则,优先购买权的行使期限,一般应为“合理期限”。“出卖人与第三人自行订立的买卖合同有效”规则,具有合理性。优先购买权性质采“附强制缔约义务请求权说”和采“形成权说”,差别不大。出卖人和优先购买权人、第三人形成的双重买卖关系,都应当具有可履行性。当然,可依“物权法定”确定某些优先购买权具有对抗第三人的物权效力。出卖人侵害优先购买权所承担的“赔偿责任”性质应为“违约损害赔偿责任”。强制执行拍卖,可采用“跟价法”;一般拍卖,以适用“询价法”为宜。按照各自的共有份额比例解决数个共有人同时行使优先购买权规则,具有科学性,即便在民事强制执行中亦应当予以适用。

优先购买权初探

一、中外法制史上的优先购买权在中国法制史上,优先购买权的历史源远流长,古已有之,唐宋以后尤见流行和发达,主要有亲族先买权、地邻先买权、典主先买权、佃租先买权等.这些优先购买权在我国古代农业社会,有着深刻的伦理、社会和经济的原因.亲族先买权和地邻先买权为唐宋法律所明定.如《宋刑统·户婚律》规定:“应典卖、倚当物业,先问房亲,房亲不要,次问四邻,四邻不要,他人并得交易.房亲着价不尽,亦任就得价高处交易.”按此规定,亲族先买权优于地邻先买权.但按南宋《名公书判清明集》载胡石壁判词所云:“在法,所谓应问所亲邻者,止是问本宗有服纪亲之有邻至者.如有亲而无邻。

优先购买权顺序探

共有人和承租人优先购买权发生冲突时 ,共有人有优先购买权。

按份共有人的份额转让权和份额先买权——兼析物权法第101条

按份共有中,份额和共有物存在重要区别。应有份额的转让是共有人份额处分权之重要的一种形式。应有份额转让时,其他共有人在同等条件下有优先于第三人及共有物承租人的购买权。优先购买权应在法定的期限内行使。

浅谈承租人的优先购买权

在房产交易的过程中,存在诸多私房、公房等历史问题,因而在复杂的房产交易市场中如何利用法律手段来保护自己应得的权益,便显得尤为重要;承租人的优先购买权与广大住户密切相关,根据相关的法律条文,在同等价格的条件下,承租人应享有优先购买权。

按份共有人优先购买权之实现——《物权法》第101条的法解释和适用

在按份共有人对非共有人有偿出让其所享有的共有财产份额或代表该财产份额的共有财产的情况下,其他按份共有人在遵循了与第三人完全相同的交易条件下才享有优先购买权。在出让人执行法院判决和因破产而出让共有财产份额时,按份共有人不享有优先购买权。只有在作为受让人的第三人知晓优先购买权存在的情况下,按份共有人的优先购买权才产生对抗第三人的效力。在按份共有人的优先购买权和承租人的优先购买权发生竞合时,也应以第三人知晓优先购买权的时间作为确定权利优先性的主要标准。

按份共有人优先购买权制度之适用——《物权法》第101条的解释与完善

我国《物权法》第101条关于按份共有人优先购买权制度的规定过于简约,存在诸多适用上的争议。作为制度分析的起点,应将按份共有人优先购买权的法律性质界定为形成权,从而以避免理论上的缺陷。从解释论的立场出发,可通过民法解释学的方法阐明《物权法》第101条前段的"转让"和"份额"的含义。在《物权法》第101条相关规定阙如的情形下,应通过比较法和规范意旨之分析,明确按份共有人优先购买权的行使、行使的效力和权利冲突等具体问题。

共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权竞合之证伪——兼评《房屋租赁司法解释》第24条第1项的理解和适用

我国法律界对于共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权竞合问题似乎已经有了定论,但其实这是一个根本不会发生的伪问题。作为参照的我国台湾地区不动产共有人优先购买权和基地承租人优先购买权竞合制度,由于制度背景的差异,对大陆地区其实并无借鉴价值。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第1项创立了共有物转让时共有人优先购买权制度,当共有物转让时共有人优先购买权与房屋承租人优先购买权发生竞合时,前者应当处于优先地位。

上海共有产权保障住房存在的主要问题与对策建议

上海共有产权保障住房于2009年在闵行区、徐汇区开始试点工作,于2010年在全市推广,主要面向城镇中低收入住房困难家庭,实行住房和经济的“双困”标准,按照“共有产权”机制运作。共有产权保障住房销售价格以建设项目结算价格为基础,兼顾保障对象支付能力、相邻区域普通商品住房价格等因素确定。政府和购房人实行“按份共有”,按照各自投入确定产权份额比例;购房人5年内不得转让房屋,满5年后可按规定购买完全产权后上市转让。同时,政府在同等条件下有优先购买权。

论按份共有人优先购买权的适用范围

按份共有人在其他共有人转让共有份额时,享有优先购买权。在司法实践中,应当明确"转让"的类型,以保证按份共有人优先购买权立法目的的实现。在共有份额赠与及共有物转让时,不能适用按份共有人优先购买权。在共有份额互易或抵债时,应当适用按份共有人优先购买权。

论按份共有人优先购买权的行使规则

按份共有人优先购买权的行使条件包括按份共有人向第三人转让其共有份额和其他共有人以同等条件行使优先购买权。转让人在与第三人订立转让合同后,有义务及时通知其他共有人,其他共有人在合理期限内可以行使优先购买权。按份共有人优先购买权属于形成权,具有对抗第三人的法律效力。一经行使优先购买权,就在其他共有人与转让人之间成立以同等条件为内容的转让合同,其他共有人可以优先于第三人取得共有份额。在对共有份额进行拍卖的场合,优先购买权的行使规则具有特殊性,难以适用《民法典》第305条和第306条的规定。