推进“农地出让”新土改的理论探讨

当前,中国农村仍然主要以小农经济为主,许多村庄在一步步走向"鬼村",农村没有众多的现代化的农场(农庄)。本文建议借鉴我国"城镇土地出让"的成功经验,参考英国、法国、美国等国的农场(农庄)经济,有序推行"农地出让"的新土改,发展民营农场(农庄)经济,经过20年的有序建设,中国的农村必将建设得像欧洲那样美丽。本文论述了"农地出让"的提出背景,探讨了"农地出让"的创新突破,阐述了"农地出让"的巨大意义,讨论了"农地出让"的相关问题。

试行“农地出让”新土改的理论探讨

"农地出让"的新土改是农业和农村的供给侧结构性改革,是投资领域的供给侧结构性改革。"农地出让"的新土改将促进民间投资建设民营农场(农庄),为民间投资开拓了新的投资领域,必将推动民间投资增速的明显回升。提出"农地出让"的指导思想,讨论"农地出让"的改革背景,阐述"农地出让"的改革设计,论述"农地出让"的指导原则,探讨"农地出让"的实施措施,明确"农地出让"的实施阶段,指出"农地出让"的保障措施。

稳步推进“农地出让”新土改的理论探讨

中国农村仍然主要以小农经济为主,许多村庄在一步步走向"鬼村",农村没有众多的现代化的农场(农庄)?本文建议借鉴我国"城镇土地出让"的成功经验,参考英国、法国、美国等国的农场(农庄)经济,有序推行"农地出让"的新土改,发展民营农场(农庄)经济,经过二十年的有序建设,中国的农村必将建设得像欧洲。论述了"农地出让"的提出背景,探讨了"农地出让"的创新突破,阐述了"农地出让"的巨大意义,讨论了"农地出让"的相关问题。

从法律修改的角度探讨“农地出让”理论

我国"三农"问题的根本是土地,农村土地成为市场唯一无法有效配置的生产要素,严重制约了农村、农业、农民的发展,解决办法就是"农地出让",进而带来"现代化绿色农场+县域中心城镇化"。1988版《宪法》规定,土地的使用权可以依照我国法律依法转让。1988版《土地管理法》规定,国有土地和集体所有土地的使用权可以依法进行转让,具体办法由国务院另行规定。农业土地和农村建设用地市场化改革不需要修改《宪法》,也不需要修改《土地管理法》,仅需要国务院制定出台符合我国国情的《农业土地出让和转让条例》《农村建设用地出让和转让条例》。

从土地转让和出租的历史角度探讨“农地出让”理论

1988年以前,我国的城镇土地和农村土地都不能买卖、出租。1988年分别修改《宪法》和《土地管理法》,土地的使用权可以依法转让。1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》一次性地建立了系统完整的出让制度——城镇土地出让及转让、出租、抵押,实现了城镇土地和城镇房地产市场化。2004年以来,国家支持和鼓励农村宅基地、承包地流转(出租)。2019年8月修改《土地管理法》,集体经营性建设用地入市(出让)全面实行。党的十九届五中全会强调,鼓励进城落户农民依法自愿有偿转让农村承包地、宅基地。

农地征用-出让过程中政府公共权力寻租行为分析

我国农地征用-出让政策是一种高度国家垄断和全面管制的计划经济政策,给公共权力寻租提供了条件。文章分析了政府,特别是地方政府在农地征用-出让过程中的公共权力寻租行为,从而为有效预防和治理政府的公共权力寻租提供理论依据,并制定相应的对策。

城乡交错区农地使用权市场的实证研究

利用山东牟平宁海镇、江苏海州洪门乡和浙江绍兴柯桥镇等三个乡镇的调查资料,剖析了城乡交错区农地使用权市场发育的现状和问题。分析结果表明,城乡交错区的农地使用权市场十分活跃,集体出让农地是农地使用权市场的主要供给方式,而农户之间的农地自发交易则存在着短期限、无正式契约等不规范的特征。农户对土地产权的不稳定预期和缺乏运行良好的市场中介机构阻碍了城乡交错区农地使用权市场的进一步发育。

关于破解“三农”问题的理论探讨——关于落实中央鼓励依法自愿有偿转让承包地和宅基地的建议

我国“三农”问题的根本是土地,是农村土地没有市场化、不能市场交易、不能出让及转让,是社会主义市场机制无法有效配置农村土地,是进城农民土地无法集中到农业大户手中导致我国农村无法建立中国特色农地产权清晰的、有恒产者有恒心的现代化有机农场。农村土地作为农业及农村、农民最主要、最重要的生产要素,是市场唯一无法有效配置的生产要素。市场无法在农村土地资源配置中更好地发挥决定性作用,严重制约了农业、农村及农民的发展,形成了“三农”问题,而“农地出让”理论有利于破解“三农”问题。实行农村土地市场化,进行农村土地使用权转让,以承包地自愿有偿转让应对农业及耕地“撂荒化”,应对耕地“碎片化”,实现农业规模化;以市场化的安置措施即宅基地自愿有偿转让应对农村“空心化”,应对村庄减少;以县域中心城镇化应对农民“留守化”,应对农民城镇化。郑重建议尽快进行进城落户农民依法自愿有偿转让承包地、宅基地的试点,农业农村部、司法部等加快出台《农业用地使用权出让和转让条例》《农村宅基地使用权出让和转让条例》,在全国稳妥有序推行。建议适当集中资金加快县域中心基础设施和公用设施建设,在县域中心建设农民经济适用房即农民安居工程,科学规划设立乡村振兴产业园区,将扶贫企业变成乡村振兴企业,吸引企业落地,防止企业外迁,加强中国制造,加快推进县域中心城镇化。

我国农村土地出让流转法律制度的重构——以新《土地管理法》修正案为视角

我国农村土地流转除了存在承包经营权的转包、出租、互换、转让等不改变农业用途的法定流转方式外,现实中尚存在改变农业用途的农地征收出让与直接出让的流转。虽然农地直接出让流转的出现有其特定的社会根源和有限的社会意义,但其显而易见的种种缺陷也意味着如果从法律上对其加以确认并任其扩张与蔓延,将对国家建设、社会发展带来极为不利的影响。反观农地征收出让流转,虽然有些许瑕疵,但其显著的优点是能将农地直接出让流转的缺陷转化为有利于社会发展的因素。因此,结合我国城乡统筹发展的政策、趋势和2019年《土地管理法》修正案的最新修订精神,构建以农地征收出让流转为主导、以农村集体经营性建设用地直接出让流转为辅的二元农村土地出让流转法律制度,应是新时代的正确选择。