基层治理中选择性执法的“破窗效应”及对策研究——以一起农村宅基地使用权转让中的选择性执法为例

党的十八大以来,基层治理现代化逐渐成为一个重要问题。2021年,中共中央和国务院发布了《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》,明确提出了基层治理现代化的指导思想、工作原则、主要目标和具体内容等,成为新阶段开展基层治理的工作指南。在我国,农村基层治理是基层治理现代化的重要环节,而在农村基层治理中,选择性执法是一个长期存在、久经整治,但仍未能得到根治的问题。

农村宅基地使用权转让协议被判无效后如何处理

2005年12月,某市居民甲与X村村民乙签订《房屋买卖协议》(以下简称案涉房屋买卖协议),双方约定:(1)乙将其位于X村26号宅院(占地面积222平方米,房屋建筑面积51平方米,以下简称案涉宅基地及房屋)转让给甲,总价款3.8万元;(2)甲为改善居住条件翻盖及扩建房屋,乙负责与大队及邻居协调;(3)遇征地拆迁及政府可以办理“集体土地建设用地使用证”更名时,乙应当协助办理,拆迁补偿等收益归甲所有。协议签订当天,在村委会主任及会计等人见证下,甲一次性付清款项,乙出具收据并交付案涉宅基地的土地使用证,村委会在购房合同上加盖了公章。此后,甲居住生活在案涉宅基地及房屋内。乙出售房屋后又在村内取得另一处宅基地盖新房居住至今。

农村宅基地使用权转让协议被判无效后如何处理

案例,2005年12月,某市居民甲与该市X村村民乙签订《房屋买卖协议》(以下简称“案涉房屋买卖协议”),双方约定:(1)乙将其位于X村26号宅院(占地面积222平方米,房屋建筑面积51平方米,以下简称“案涉宅基地及房屋”)转让给甲,总价款3.8万元;(2)甲为改善居住条件翻盖及扩建房屋,乙负责与大队及邻舍协调;(3)遇征地拆迁及政府可以办理《集体土地建设用地使用证》更名时,乙应当协助办理,拆迁补偿等收益归甲所有。协议签订当天,在村委会主任及会计等人见证下,甲一次性付清全款,乙出具收据并交付了案涉宅基地的土地使用证,村委会在购房合同上加盖了公章。此后,甲居住生活在案涉宅基地及房屋内。乙出售房屋后又在村内取得另一处宅基地盖新房居住至今。

我国农村宅基地使用权转让制度改革研究

我国农村现行宅基地使用权转让制度存在着诸多弊端,宅基地使用权转让的内涵、是否须经集体同意、限制条件等缺乏明确的界定,一些条款存在政策规范与法律规则矛盾、行政管理和司法裁判冲突,因而造成宅基地资源巨大闲置和极大浪费、宅基地使用权转让范围过窄等问题。因此,应赋予宅基地使用权为完整的现代意义上的用益物权,依法确立宅基地使用权转让自由与限制相统一的法律制度。

农村宅基地使用权转让纠纷法律问题研究

农村宅基地使用权转让不仅涉及到法律问题,还涉及到政策问题和社会问题。本文对当前农村宅基地使用权转让和农村房屋买卖纠纷状况进行了实证研究,梳理了涉及农村宅基地使用权转让的制度演进、理论上的不同观点以及司法实践中的法律适用问题,论证了农村宅基地使用权转让的法理正当性。在此基础上,从理论层面,提出探求解决宅基地转让问题的新方式——"房地分离"模式下的法定租赁权;从制度构建层面,提出建立健全制度的建议,包括界定宅基地使用权流转的范围,规范宅基地使用权流转的方式,完善农村宅基地使用权确权登记制度,构建宅基地使用权流转的税收制度等;从司法实践层面,提出依法妥善处理农村宅基地使用权转让和农村房屋买卖纠纷案件需要衡平好保护个人权益与稳定社会秩序两者的关系,同时要通过增强前瞻性思维、创新裁判方式等,以引领性的司法裁判推动改革深化发展。

关于农村宅基地使用权转让制度的法律思考

土地是农民生存的根本,也是农民意识中最主要的财产之一。我国现行法律对宅基地使用权转让的规定太零散且模糊,不利于农村宅基地使用权的有序转让,也不利于审判和纠纷的解决。现实中农村宅基地使用权转让的现象又特别严重,因此,我国应尽快修改相关法律或出台一部新法律专门规定农村土地。

我国农村宅基地使用权退出法律机制研究

宅基地使用权退出在农村宅基地制度中扮演着重要角色,对于统筹城乡发展、保障农民财产权及加强宅基地的财产属性具有重要作用。在改革试点工作中,J省Y区成效显著,但也反映出农村宅基地使用权退出机制面临立法不健全、资金压力大、缺乏退出后长效保障机制等实践困境。构建农村宅基地使用权退出机制,是我国农村宅基地改革的关键点,也是农村宅基地改革的堵点与痛点。对此,应当从完善立法、拓宽资金来源、加强社会保障等方面入手,探索完善农村宅基地使用权退出机制的可行路径。

我国农村宅基地使用权流转的问题与对策研究

宅基地通常指农村农民集体成员所有的土地,用于农村居民建造住宅和附属设施的建设用地,是承载农民居住功能、生活功能及生产功能的重要场域。当前,宅基地制度的完善与建设,是以维护村民权益为宗旨,以居者有其屋为指导,能够确保农村各项活动有效、持续、健康发展的重要制度。结合农村宅基地流转的概念、特征与流转问题,探讨了强化宅基地流转的立法建构、完善流转方式及流转配套、加强宅基地流转的监督等对策,完善农村宅基地使用权流转管理,提高农村宅基地流转质量。

农村宅基地使用权退出的路径选择

为了客观认识农村宅基地退出过程中存在的问题,探索宅基地有偿自愿退出路径,在研读宅基地退出领域相关文献的基础上,通过案例分析发现可行的工作模式,比较农村土地等相关领域的经验方法,进而提出可行的创新实践路径。研究发现,农村宅基地自愿有偿退出是盘活农村土地资源、避免闲置浪费的重要举措,但宅基地退出工作面临许多困难。提出要有针对性地提高农户退出积极性,做到分类退出,创新宅基地使用权退出方式,注重宅基地使用权退出的长效机制,贯彻群众路线,将政策法律更好地应用于农村宅基地使用权退出实践工作,从而提高农村宅基地使用权退出工作的效率。

宅基地使用权转让定价的思路与方法——东至县隐东村的例证

为着力推动宅基地使用权放活市场改革,有必要对宅基地使用权转让市场定价进行理论研究。研究发现,试点城市进行的宅基地资格权交易与宅基地使用权交易均应纳入宅基地使用权转让范畴。宅基地使用权跨区域转让的价格特征是市场半径扩大,导致市场需求增加与市场价值提升,且宅基地使用权价值在空间上存在异质性。应区分不同区域,采用不同技术思路评估宅基地使用权转让价格。国有住宅用地价格修正法、基准地价系数修正法与交易地价评估法是宅基地使用权转让价格的主要评估方法。未来,应进一步加强对宅基地所有权、宅基地使用权与宅基地资格权的价格内涵、价格体系与定价方法的研究,特别是对宅基地使用权价格空间分异规律的调查与研究,助推宅基地扩权赋能改革,促进乡村振兴和城乡融合发展。

农村集体土地所有权调查和宅基地使用权调查方法研究

为了掌握农村土地的使用情况,开展集体土地所有权调查和宅基地使用权的调查工作,建设完善数据库,开展农村土地地籍调查,规范日常管理,有利于解决农村宅基地使用过程中存在的问题,为全面建议农村集体土地与国有土地,各农村集体土地之间的权属界线和使用情况提供一定的依据。因此开展本文的研究工作,主要分析农村集体土地所有权调查和宅基地使用权调查的目的与意义,提出具体使用中的调查方法,以供相关部门参考。

“三权分置”视野下农民宅基地使用权问题探讨

在“三权分置”的政策背景下,文章阐述了对农村宅基地使用权本质属性的基本理解。在此基础上,对城镇子女继承农民宅基地上的房屋不动产的操作程序提出优化建议和成效预期,对农村宅基地不动产房屋所有权继承问题的相关研究具有参考价值。

浅论农村房屋和宅基地使用权转让问题

农民对房屋享有所有权与宅基地所有权属于集体所有,长期以来影响着农村房屋的自由流转,无法实现农村房屋价值的最大化.一户多宅与一宅多户的矛盾以及农村对宅基地管理不严的现实,致使农村住房和宅基地资源不能得到合理的配置,造成资源的极大浪费.我国现行立法未对农村宅基地转让直接作出允许或禁止的规定,但根据"地随房走,房随地走,房地一体"[1]的原则,在转让住宅时,宅基地使用权应随之一并转让.村民自治管理,在农村房屋转让时实现附带宅基地使用权的自由流转是解决这一问题的最佳途径.

农村宅基地使用权流转问题与对策

综合研究农村宅基地制度发展历程,立足城乡统筹发展,农村宅基地使用权流转仍存在着实际价值;“三权分置”政策法规的引入,使农村宅基地使用权流转的问题受到了重视,但目前仍然面临着一系列问题。农村宅基地资格权和使用权是否必须分开、立法中关于农村宅基地使用权的流转规定模糊,和理论界对农村宅基地使用权流转方法、流转开放程度看法尚未统一。农村闲置土地资源严重浪费,土地利用程度普遍不高,法外无序和隐形市场仍然存在。除了破除农村宅基地资格权对使用权流转的限制外,完善农村宅基地流转相关法律,实行登记确权制度、完善退出机制是明确宅基地权属的关键举措,以法律规范交易市场主体和行为,科学设立流转形式是减少基层纠纷的重要手段;政府、村组织和成员合理参与利益分配、政府和集体经济组织发挥宏观调控的作用和管理职责是稳定农村宅基地使用权流转秩序的重点内容。应当以农村宅基地使用权流转促进城乡一体化发展。

论我国农村宅基地使用权的转让

在我国，农村宅基地使用权是维系几亿农民基本生存权利的基础，具有浓厚的福利性质和较强的社会保障功能，因而一直以来在法律上禁止流转。但随着城市化进程的加速，农村宅基地的资产价值不断提升，农村宅基地使用权的隐性转让也越来越频繁，事实上出现了法律规定与实际做法的背离。因而，如何充分保障农民利益，更有效地发挥农村宅基地的经济价值以及正确处理农村房屋与农村宅基地使用权的关系成为不可回避的问题。

农村宅基地使用权继承问题研究

农村宅基地使用权是集体经济组织内部成员享有“居者有其屋”权利的根本保障。农村集体经济组织对继承取得的宅基地使用权,存在积极退出与消极默认两种处理方式。农村宅基地使用权以继承方式进行流转,是否需要继承人具备集体经济组织内部成员身份,是否应符合“一户一宅”规定,无偿取得的原则是否应与时俱进进行改革,都是农村宅基地使用权继承中需要研究的对象。

城市化背景下房地产开发与农村宅基地使用权制度的创新思路

伴随着我国城市化进程的不断推进,人口密度以及城市人口总量都在不断增加,因此相应地对于村民住宅建设用地和城市居民房地产开发用的建设用地都会有着更深层次的需求。在这样的形势下我国总体呈现出人多地少的态势,由于人口基数大,土地的预备储存程度相对较差。因此在新时期城市化大背景之下对于房地产开发以及宅基地的研究机制创新就尤为重要。文章对于农村宅基地使用中的一些缺陷和不足进行分析以及讨论,探讨了新时代农村宅基地中对于土地资源的基本优化方式。

宅基地使用权先买权的制度逻辑与法律适用

在宅基地“三权分置”背景下,宅基地使用权经转化后转让的制度经验逐渐成熟,一方面要求对其权能扩至处分权能,另一方面也对有关权利、制度供给提出了需求。宅基地使用权先买权具有平衡宅基地经济价值与居住保障功能的制度张力,该权利设立的正当性在与既有先买权的典型规范、制度目的比较分析中得以证成。该权利为法定先买权、形成权,对第三人具有法定对抗效力,权利主体为本集体经济组织及其成员,权利人依出卖人“事后通知”,在知晓出卖人与第三人订立宅基地使用权转让合同后,有权在通知期限内向出卖人做出愿以同等条件购买的单方意思表示。在宅基地使用权转让中,同种先买权竞存与不同先买权竞存应按照差别化原则处理。

论农村宅基地使用权的有条件转让

我国现有的农村宅基地使用权转让制度已不符合当前农村经济社会发展的需要,具有很大的法律缺陷。有条件地允许农村宅基地使用权自由转让具有重要的法理价值和现实意义,在一定的法律规则构建下,农村宅基地使用权的有条件转让是实现农村宅基地使用权社会保障性与物权性的功能平衡、社会稳定和经济发展对接的最好桥梁。

农村宅基地使用权转让行为及其效力认定

宅基地使用权是指农村农民依照法律规定可以在农民共同所有的土地上营建住房和增加配套设施的权利,农民可以对其进行有限制的处分,它的确立经历了宅基地所有权、宅基地使用权的确立和宅基地使用权的完善三个历史阶段。目前我国存在法定租赁的宅基地使用权转让、因继承发生的宅基地使用权转让和"地随房走"的宅基地使用权转让等几种宅基地使用权的转让模式,由于法律法规的规定不同,其转让行为的效力也不同。