海南省农村集体经营性建设用地入市改革实践探索

海南省文昌市早在2015年就开始了农村集体经营性建设用地入市改革的实践探索,经过多年努力,因地制宜地探索出一条属于自己的改革创新之路,“文昌经验”在全国范围内得到认可和推广。2019年12月《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》出台后,各市县纷纷做出响应,农村集体经营性建设用地入市改革取得突破性进展,入市规模和入市金额屡创新高。海南省农村集体经营性建设用地入市在增加农民收入、促进乡村振兴等方面发挥日益重要的作用,但也存在着监管体系不健全、收益分配机制有待进一步完善以及入市土地持续供应能力不足等诸多问题,需要通过制定公平合理的利益分配方案,建立健全市场监管体制机制,多措共举、保障“有地可供,有地能供”等措施加以完善优化。

农村集体经营性建设用地入市的内在逻辑和实施路径

基于“内在逻辑-实践探索-现实挑战”的研究路径,对集体经营性建设用地入市改革进行深入研究。研究认为:(1)实现城乡土地“同地同权同价”改革目标的基础在于强化集体土地产权;(2)构建公平有序的市场配置体系是实现城乡统一建设用地市场的关键;(3)探索统筹兼顾的利益分配机制是农村集体经营性建设用地入市改革的重点;(4)通过盘活闲置土地资源是提升乡村经济发展、实现乡村振兴的必由路径。今后仍需在明晰产权主体、扩大入市范围与强化用途管制、完善收益共享机制、健全政策配套措施等方面,进一步推动农村集体经营性建设用地入市改革。

土地收益分配税收研究——基于农村集体经营性建设用地改革背景

党的二十大报告中提出“深化农村土地制度改革,赋予农民更加充分的财产权益”,要求农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价,从根本上在集体经营性建设用地流转和使用环节,通过调整和规范收入分配秩序,建立科学的土地增值收益分配机制,界定政府、集体、个人在土地增值收益分配主体性质、分配方式、分配比例等内容,推动收入公平分配。文章通过集体经营性建设用地收益分配的综合分析,提出了税制设计的新思路,进而提出税制改进和完善的方式。

我国农村集体经营性建设用地入市的路径和收益分配优化

农村集体经营性建设用地入市能有效解决城市土地资源紧缺的问题和城市扩张与农村集体占有土地之间的矛盾,从土地供给侧推进房地产市场平稳发展,对于助力乡村振兴战略、促进城乡融合发展、建设高标准市场经济体系意义重大。文章探索了以城乡统一建设用地市场为目标的农村集体经营性建设用地的入市路径,对于近郊农村鼓励通过就地入市的途径,采取出让或者租赁的形式入市,远郊农村通过异地调整的途径,将复垦后结余建设用地指标调整到符合规划的产业集中区入市。在此基础上进一步厘清了三大分配主体、两大分配内容之间层层递进的分配关系。政府直接参与的情况下可以通过参与初次分配或再分配获取收益,间接参与的情况下可以通过征收土地调节金获取收益,当前比较合理的土地调节金征收比例是10%~30%。集体在扣除政府的相应收益后,留存30%~40%用于村集体的经济发展和设施完善或者是股份分红,剩余部分在农民个体之间公平平均分配。最后,文章提出完善集体经营性建设用地的产权制度设计,制定指导入市的全国性实施办法,建立公平合理的土地增值收益分配制度和统筹联动推进宅基地制度改革等相关建议。

有序推进农村集体经营性建设用地入市

农村是国家发展的根基,它具有深厚的文化底蕴和巨大的发展潜力。在乡村振兴战略的指引下,农村集体经营性建设用地入市更是成为推动农村经济发展的重要途径之一。文章立足于新时代的农村土地政策,从主体、客体等角度分析农村集体经营性建设用地入市面临的机遇与挑战,进一步探讨农村集体经营性建设用地入市的经济与社会效益,并依据现状提出有针对性的措施,以期助力农村集体经济的发展。

农村集体经营性建设用地入市的浙江实践及其经验启示

农村集体经营性建设用地短缺是制约乡村振兴的核心问题之一。一方面是激增的用地需求与极难新增的用地指标;另一方面,部分农村集体土地却处于“沉睡”状态,无法有效利用。自2015年全国农村集体经营性建设用地入市试点改革开展以来,浙江进行了积极探索,形成了一些特色亮点做法。同时,反观试点县和其他地区的实践,也暴露出一些亟待解决的问题。浙江的实践探索表明,下一步全面推进入市需要着重关注三个方面:一是加快建立城乡统一的建设用地市场;二是继续深化改革创新增强内驱动力;三是合理分配土地增值收益以共享发展成果。

农村集体经营性建设用地入市制度的改革逻辑和前景分析

以长垣市为样本可以看到,农村集体经营性建设用地入市制度的改革与经济结构变革、城乡人口流动、区域经济社会发展、人们的固有观念和制度改革的成效等因素密切相关;而且,经营性建设用地入市改革的路径选择应该是提高农村公共服务水平、夯实二三产业发展的基础、坚持“房住不炒”的方针、实行宅基地的有偿使用与退出、推进进城务工人员保障性住房建设、改进对地方政府绩效的考核方式。

让“沉睡”土地活起来--修武县农村集体经营性建设用地入市改革见闻

孟夏时节,在修武县河南宝峰新材料有限公司项目建设现场,现代化的标准厂房拔地而起,工人正在做最后的收尾工作。河南宝峰新材料有限公司项目是修武县成为农村集体经营性建设用地入市试点以来成功落地的项目之一。截至目前,修武县共入市农村集体经营性建设用地8宗、面积169.89亩,入市总价款2103万元,村集体获得收益1422.18万元。

强化规划支撑 服务乡村振兴——农村集体经营性建设用地入市工作的河南探索

开展农村集体经营性建设用地入市试点工作以来,河南省各地认真组织,积极探索谋划,已经取得初步成效。但在如何合理确定农村集体经营性建设用地的入市规划条件方面,各地理解不一。国土空间规划如何为入市提供重要的技术支撑,入市又将给村庄规划和乡村空间治理带来怎样的影响,成为当前亟待研究解决的问题。

辽宁首宗农村集体经营性建设用地入市交易

2月29日下午2时,在沈阳市自然资源局沈北分局,与会人员见证了这一时刻:位于沈北新区马刚街道阎家沟村约5.18亩的土地,以208万元的价格成交!此举重大意义在于,这是新《土地管理法》实施以来,辽宁省11个国家级农村集体经营性建设用地入市试点地区中首个实现入市地块成功交易,标志着沈阳市农村集体经营性建设用地入市取得实质性成果。

基于TOWS分析的农村集体经营性建设用地入市研究

采用TOWS理论,结合在河北、江苏等地的实地调研成果,分析我国农村集体经营性建设用地入市的挑战、机遇、劣势和优势。分析认为,当前农村集体经营性建设用地入市存在地区差异大、收益难分配、村民乡土情结深厚、政策宣传不到位等问题,但得益于乡村振兴政策和城乡一体化进程,入市改革又存在着很强的发展潜力。入市改革不宜“指标化”的无序推进,而应以农民根本利益为核心,从有序扩大入市规模、放活入市标准、完善收益分配、强化政校联动等方面入手,推动集体经营性建设用地入市工作的进一步展开。

深化农村集体经营性建设用地入市工作探索与建议

深化农村集体经营性建设用地入市工作是党中央、国务院批准的一项重要工作,已制定出台《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》,明确了入市适用范围、程序、规格等。2023年3月1日,自然资源部开展了深化农村集体经营性建设用地入市试点工作视频培训,深入学习贯彻中央关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作总体部署,准确把握重点任务,明确工作要求,正式启动试点工作。农村集体经营性建设用地入市主要探索了规划确定的工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地,通过出让、租赁、入股等方式入市,有关制度性成果已经纳入了新施行的土地管理法及其实施条例。市县人民政府从土地供应者变成市场监管者、服务者、调控者,以W县为例,通过深化农村土地制度改革,实现土地资源优化整合和节约集约用地。

农村集体经营性建设用地入市障碍因素分析——基于利益主体视角

基于东北三省部分地区的实地调查,分析农村集体经营性建设用地流转过程中政府、村集体以及农民这三大利益主体的利益诉求,并从其视角提出构建城乡统一建设用地市场可能存在缺少法律制度保障、产权不明晰、历史遗留问题多等障碍因素,修订和完善相关法规政策、开展专项调查和确权登记工作、合理界定入市与征地边界、协调好利益主体之间的冲突是推进入市工作的关键。

农村集体经营性建设用地的政策演进与学术论争

学术界对农村集体经营性建设用地入市总体持支持态度,但同时强调要妥善解决入市面临的一系列问题。部分省市已开展此方面的实践,但其中隐含土地范畴扩大化、农民收益难保障、不符合规划和用途管制等诸多风险。推进集体经营性建设用地入市,应明确集体经营性建设用地的内涵、范畴及权能;完善价格形成机制,建设农村集体经营性建设用地有形、无形市场;完善土地收益分配机制,明确收益使用范围;保障农民决策权和知情权;明晰政府规划、管理、监督、服务等职能。

农村集体经营性建设用地治理机制及效应研究--基于上海典型案例土地供应方式的比较

本文探索构建了农村集体经营性建设用地供应方式的治理机制及效应对比分析框架,选取上海典型案例进行了实证对比分析。研究结果表明:(1)农村集体经济组织的基础经济实力是影响供应方式选择和治理机制的主要因素;搭建市场交易平台、规范交易价格机制是提高市场化配置效率的基础。农村集体经济组织自治能力、政府政策程序规范程度、收益分配和保障机制、农村集体经济组织经营管理能力是影响乡村可持续发展的关键治理因素。(2)农村集体经营性建设用地不同供应方式都有其独特的特点和适用价值,也存在不同程度的制度缺陷和政策风险。建议从提高农村集体经济组织自治能力和资产经营管理能力、建立企业风险管理基金制度等保障制度、建立集体经营性建设用地基金制度、完善集体建设用地管理制度体系等方面完善治理机制,降低政策风险。

农村集体经营性建设用地流转市场困境及启示——以江苏省调查为例

江苏省农村集体经营性建设用地的流转市场起步早,近年来发展变慢,表现为存量用地减少、新旧政策不衔接、潜在市场有待激发等特征。其主要困境在于内涵界定不清晰、法律法规滞后实践需要;抵押融资困难、指标空间被掠夺、管理机制不完善等。因此,有必要实施强化省级层面的指导力度、逐级开放金融市场、明晰量化集体资产、鼓励流转创新方式、切实保障农民权益等策略,加快农村集体经营性建设用地流转市场的改革步伐。

乡村振兴视野下农村集体经营性建设用地直接入市:演进逻辑、现实挑战与未来展望

改革开放以来四次修订了《土地管理法》,农村集体经营性建设用地经历了从禁止入市、试点入市到全面入市的转变,是强制性制度变迁与诱致性制度变迁交互影响的结果,政策目标导向是“还权于民”“让利于民”。但目前仍然存在产权制度不完整、增值收益分配机制不健全和改革协同性不够等制度障碍。实现农村集体经营性建设用地与国有建设用地“同地、同权、同价”的改革目标,仍需正确处理好农村集体经营性建设用地“公益性”与“经营性”关系的基础上,破解制度障碍、拓展改革空间。由此提出农村集体经营性建设用地入市的四点建议:(1)基于乡村振兴导向的目标兼容,农村集体经营性建设用地应服从国土空间规划;(2)基于保障国家粮食安全的战略高度,农村集体经营性建设用地应服从强化耕地非农化、非粮化倾向的管控;(3)基于构建城乡融合发展的体制机制,拓展农村集体经营性建设用地入市规模;(4)基于构建利益主体土地增值收益共享机制,完善集体经营性建设用地入市收益的分配方法。

农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市的推进机制研究——以湖南省浏阳市为例

为促进城乡土地资源合理流动,湖南省大力推进以农村产权制度改革为基础的农村集体经营性建设用地入市流转。以浏阳市为例,在总结归纳农村集体经营性建设用地入市途径及做法的基础上,从市场体制机制、收益分配制度以及产权归属三个方面分析农村集体经营性建设用地入市的体制机制障碍,提出完善农村集体经营性建设用地入市推进机制的政策建议。

农村集体经营性建设用地入市定价空间的经济学分析

当前政策已明确允许农村集体经营性建设用地与国有土地"同权同价"入市,其定价问题既有技术性因素,更有经济性因素。农村集体经营性建设用地存在的数量不清、结构不明等问题,与农村集体参与下建设用地市场的全国垄断竞争和区域寡头垄断性质,共同决定了农村集体经营性建设用地供应者面临的狭小定价空间。因此,必须有效规范地方政府的土地征收行为、设定合理的工业用地与商住用地比例,并完善各项入市的基础性工作,才有可能扩大农村集体经营性建设用地的定价空间,切实提高农民的土地收益。

农村集体经营性建设用地流转收益分配研究——基于分配主体利益诉求及博弈理论

党的十八届三中全会明确提出,在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地入市流转,与国有土地同地同权同价。研究农村集体经营性建设用地流转收益分配,可以为促进流转公平合理进行、保证农民权益提供相关借鉴。基于东北三省部分地区164个村的调查数据,采用统计分析和博弈理论Shapley值法,对农村集体经营性建设用地流转收益分配进行研究。研究结果表明：对农村集体经营性建设用地的流转收益进行分配,政府、集体经济组织和农民都有各自的利益诉求,政府要求成为流转收益分配主体,集体和农民都认为自己应该成为流转收益的主要获得者,且不赞成政府参与流转收益的分配。通过统计分析和博弈论Shapley法计算后比较,得出政府、集体、农民对农村集体经营性建设用地流转收益分配的比例分别为：25%~30%、50%~55%、15%~20%。根据以上研究结果,建议在农村集体经营性建设用地流转收益分配中,政府应分享一部分流转收益;集体应成为流转收益的主要获得者;农民可以获取少量流转收益。