农村集体经营性建设用地入市流转存在的问题及对策——以陇西县为例

利用文献资料法、实证研究法,对甘肃省陇西县农村集体经营性建设用地入市试点进行实证研究,指出法律不完备成为农村经营性建设用地入市流转的制约因素,收入分歧已成为农村集体经营性建设用地入市试点的难点,主体不明、产权模糊、缺乏统一流转平台、不符合规划用途管制等因素严重制约着农村经营性建设用地入市流转。为全面推进农村集体经营性建设用地合法有序流转,必须修改完善《土地管理办法》等相关法律,出台《农村集体经营性建设用地入市流转管理办法》,建立科学的流转利益分配机制,加强规划管控,完善流转机制,加快推进不动产统一登记。

农村集体经营性建设用地入市流转面临的现实问题与对策探讨——以江西省赣县为例

农村集体经营性建设用地入市流转是我国农村土地制度改革的重要方向,本文在江西赣县调研的基础上,总结归纳农村集体经营性建设用地流转面临的种种现实问题,并提出相应的对策,以期为现阶段开展农村集体经营性建设用地流转试点提供参考。研究表明:农村集体经营性建设用地流转面临着流转对象难以界定,流转潜力并不大;现实情况复杂,新老矛盾交织;流转涉及主体多,利益诉求多样;试点风险高,流转的决策机制难以形成等现实问题。研究提出了相应的对策,应对农村集体经营性建设用地流转现实问题的对策有:同步严格土地征收的适用范围,为农村集体经营性建设用地提供空间;以'多规合一'为契机,明晰农村集体经营性建设用地流转对象;在公平的基础上兼顾效率,制定科学的流转利益分配机制;同步制定农村集体经营性建设用地再次流转制度,为实现与国有土地同权创造条件;完善公众参与机制,构建公平透明的流转决策机制。

农村集体经营性建设用地入市流转利益平衡机制构建初探

如何平衡协调好国家、集体、个人的土地利益分配关系是农村集体经营性建设用地入市流转改革政策设计的关键。集体经营性建设用地的入市流转会引发不同规划用途、不同区位土地权利人的重大利益分配失衡,也会造成地方政府土地收益锐减进而影响基础设施投资的可持续性。以城乡建设用地增减挂钩为政策工具,从构建基于农转用开发权转移原理的建设用地指标市场化交易机制、基于土地自然增值原理公私兼顾的集体建设用地入市流转增值收益税收调节机制、基于公平补偿原则的征地补偿价格市场形成机制、基于成本分摊原则的基础设施投资成本回收机制等四方面进行系统的政策设计,有利于平衡各方的利益关系。

农村集体经营性建设用地入市流转存在的问题及对策——以海南省文昌市为例

十八大以来,新型城镇化的加速推进与农村地区大量集体经营性建设用地低效利用之间的矛盾,促使农村集体经营性建设用地入市改革制度的提出。为探究改革的成效,本文基于土地制度改革的背景和文昌市三个试点地区的调查结果,总结出存在的主要问题为流转收益分配配套机制不完善,并针对问题提出了相应的解决思路。

农村集体经营性建设用地入市流转中区块链技术应用分析

随着中国的城市化进程不断规范,农村集体经营性建设用地入市流转已是提高农民收入、解决土地供需矛盾、提高土地资源利用率、深化土地制度改革的重要途径。2017年习近平同志在十九大中提出了乡村振兴战略,着力解决“三农问题”,推动农村土地高效化利用、多渠道增加农村农民收入、规范用地流转发展农村新动能的工作成为了乡村振兴战略里的重要途径。

农村集体经营性建设用地入市流转的问题、难点与方略——基于安徽省农村集体建设用地流转的实践

中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）提出建立城乡统一的建设用地市场，要求在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等人市、同权同价，应加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度；

海南省农村集体经营性建设用地入市流转问题研究--以文昌市为例

农村集体经营性建设用地入市制度改革,是“十四五”时期经济社会发展和乡村振兴的重要举措之一。2015年2月,海南省文昌市启动农村集体经营性建设用地入市试点改革。通过赋予集体所有制下的经营性建设用地更完整的土地权能并进行土地股份制改造,加强建设用地总体规划,建立职责明确、管理科学的农村集体经营体制,提高改革立法的权威性、统一性和专业性等措施,为农村集体经营性建设用地入市改革做好“顶层设计”,进一步盘活农村土地资源,促进一二三产业融合发展和增强新型农村集体经济活力,为海南自由贸易港建设和乡村振兴战略全面实施作出应有贡献。

农村集体经营性建设用地入市流转收益的分配探究

当前农村集体经营性建设用地的入市得到2013年十八届三中全会关于城乡统一建设用地与国有土地“同等入市、同权同价”的批准。同时,《土地管理法》第63条和第34条也有关于农村集体经营性建设用地入市的相关规定。随着农村集体经营性建设用地入市改革的推进,对于建设用地入市流转收益的分配研究也越来越多。本研究主要分析农村集体经营性建设用地的理论依据、入市风险以及入市增值收益分配的思路与策略,以期提高参考价值。

我国农村集体经营性建设用地入市流转探究

改革开放以来,乡镇企业蓬勃发展,农村集体经营建设性用地流转交易中暴露出的监管缺失、手续繁琐、损害农民利益等问题愈来愈明显,因此,2013年以来,中央推动农村集体经营性建设用地交易逐步并入城市建设用地市场,最终建立城乡统一的建设用地市场,政府在全国选取了33个县进行试点。本文选取了试点中出现的较有代表性的改革模型进行比较,分析利弊,并对于未来农村集体经营建设性用地的改革提供建议。

农村集体经营性建设用地入市流转经验及对黑龙江省的启示

集体经营性建设用地入市是土地改革的突破口，是未来农村土地市场的发展方向。农村集体土地入市流转有利于缓解土地市场供求矛盾，优化城市用地结构；有利于保护耕地资源，保障农民财产权益；有利于推动农村劳动力转移，推进城镇化建设。十八届三中全会后，我国农村集体经营性建设用地入市已进入具体操作阶段，符合规划和用途管制的农村集体经营性建设用地实行与城镇国有土地同等入市流转，同权同价。黑龙江省农村集体经营性建设用地入市流转试点工作于2014年正式启动，国外农地流转制度和我国发达地区试点流转经验对黑龙江省有很好的借鉴意义。

农村集体经营性建设用地入市研究的热点、演进与展望——基于CiteSpace的知识图谱分析

使用文献计量法和内容分析法对来自知网、万方、维普3大数据库的农村集体经营性建设用地入市的404篇研究文献作者、机构及热点进行分析,基于研究现状展望重点方向及前沿趋势。研究发现:研究人员和机构合作意识较弱,受学缘、地缘等因素影响未能形成较为明显的研究群体;“三块地”改革试点期呈现出百花齐放的研究态势,相关研究文献数量急剧上升,2019年至今为巩固改革成果期;现有研究聚焦于集体经营性建设用地入市的制度设计、与土地征收及宅基地制度改革的关系、地方实践、收益分配等主题。利益均衡视角下集体经营性建设用地入市收益分配机制的探索与优化、城乡融合发展视域下同地同权同价的实现条件及路径、农村三项土地制度改革的法理平衡及制度设计、集体经营性建设用地入市助推乡村振兴的地方模式及发展经验等方面仍需继续深化研究,也是未来的主要研究方向。

海南省农村集体经营性建设用地入市改革实践探索

海南省文昌市早在2015年就开始了农村集体经营性建设用地入市改革的实践探索,经过多年努力,因地制宜地探索出一条属于自己的改革创新之路,“文昌经验”在全国范围内得到认可和推广。2019年12月《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》出台后,各市县纷纷做出响应,农村集体经营性建设用地入市改革取得突破性进展,入市规模和入市金额屡创新高。海南省农村集体经营性建设用地入市在增加农民收入、促进乡村振兴等方面发挥日益重要的作用,但也存在着监管体系不健全、收益分配机制有待进一步完善以及入市土地持续供应能力不足等诸多问题,需要通过制定公平合理的利益分配方案,建立健全市场监管体制机制,多措共举、保障“有地可供,有地能供”等措施加以完善优化。

政府监管权视角下农村集体经营性建设用地入市风险与策略

立足地方政府市场监管权人视角,运用调查研究法,系统梳理当前区县政府在深化入市改革试点中面临的民主决策不到位、法定认知有偏差、土地成本费用偏高、忽视核心任务、综合成效不足、分配矛盾易激化、制度间协调不畅、金融保障不到位、用地需求不精准、调控能力不足的问题与风险,并提出了加大监督农民决策、厘清政府监管职责、完善土地费用标准、扩大试点自主权、加强部门间协同、科学测算调节金、统筹不同制度适用、打通金融支持、摸清产业用地需求、完善规划计划机制的对策与建议,旨在为深化试点地区稳妥推动入市探索提供决策参考。

集体经营性建设用地入市的规范路径研究——以入市合同的性质与效力为切入点

集体经营性建设用地的入市流转需要衔接以《土地管理法》为代表的公法规范和以《民法典》为代表的私法规范。集体经营性建设用地入市参照适用国有建设用地流转制度的同时,仍需关注集体经营性建设用地入市交易的特殊性。集体经营性建设用地入市牵涉多方面法律关系,入市过程伴随着一系列新型且复杂的法律关系与权利义务发生,需要厘清农村集体经济组织的主体资格及权责边界,以规范农村集体经营性建设用地入市的主体范畴。同时通过规范集体经营性建设用地入市的土地用途,形成与国有建设用地相协调的统一城乡土地交易市场体系,进而对出让合同和租赁合同的性质与效力重新认定,构建符合自身特性的入市合同规范。

我国农村集体经营性建设用地入市的路径和收益分配优化

农村集体经营性建设用地入市能有效解决城市土地资源紧缺的问题和城市扩张与农村集体占有土地之间的矛盾,从土地供给侧推进房地产市场平稳发展,对于助力乡村振兴战略、促进城乡融合发展、建设高标准市场经济体系意义重大。文章探索了以城乡统一建设用地市场为目标的农村集体经营性建设用地的入市路径,对于近郊农村鼓励通过就地入市的途径,采取出让或者租赁的形式入市,远郊农村通过异地调整的途径,将复垦后结余建设用地指标调整到符合规划的产业集中区入市。在此基础上进一步厘清了三大分配主体、两大分配内容之间层层递进的分配关系。政府直接参与的情况下可以通过参与初次分配或再分配获取收益,间接参与的情况下可以通过征收土地调节金获取收益,当前比较合理的土地调节金征收比例是10%~30%。集体在扣除政府的相应收益后,留存30%~40%用于村集体的经济发展和设施完善或者是股份分红,剩余部分在农民个体之间公平平均分配。最后,文章提出完善集体经营性建设用地的产权制度设计,制定指导入市的全国性实施办法,建立公平合理的土地增值收益分配制度和统筹联动推进宅基地制度改革等相关建议。

地方政府参与农村集体经营性建设用地入市收益分配的逻辑、难点及方式

建立土地增值收益分配机制是农村集体经营性建设用地入市的核心问题。地方政府基于税收、贡献、发展权等参与入市收益分配,使其分享的收益具有土地税和地费双重属性。不论征收土地增值收益调节金,还是土地增值税,都需要核算土地增值收益。土地增值收益核算面临存量建设用地成本难以统计和折算、增量和再入市成本缺少实践和规范、出让和租赁入市收益存在弹性空间等问题,本文综合以增值额和成交价款为基数分享增值收益的优点,提出采用分段差异化方式征收土地增值税。

农村集体经营性建设用地入市的浙江实践及其经验启示

农村集体经营性建设用地短缺是制约乡村振兴的核心问题之一。一方面是激增的用地需求与极难新增的用地指标;另一方面,部分农村集体土地却处于“沉睡”状态,无法有效利用。自2015年全国农村集体经营性建设用地入市试点改革开展以来,浙江进行了积极探索,形成了一些特色亮点做法。同时,反观试点县和其他地区的实践,也暴露出一些亟待解决的问题。浙江的实践探索表明,下一步全面推进入市需要着重关注三个方面:一是加快建立城乡统一的建设用地市场;二是继续深化改革创新增强内驱动力;三是合理分配土地增值收益以共享发展成果。

集体经营性建设用地入市流转的法律进路

集体经营性建设用地入市流转是农村土地改革的重要内容。集体经营性建设用地入市流转的法律规则不够完善,监管力度不够,这些问题的产生主要源于法律规范的供给不足。为使土地入市流转有序开展,需要在立法上明确入市客体的判断标准,确立“政府指导、市场定价”的综合性土地定价模式,明晰土地增值收益调节金的实施规则及集体内部收益分配的方式,建立“政府监管为主、社会监督为辅”的土地流转监管机制。通过完善集体经营性建设用地入市流转的法律规则,推进集体经营性建设用地入市的改革进程,促进城乡一体化发展和乡村振兴。

农村集体经营性建设用地入市制度的改革逻辑和前景分析

以长垣市为样本可以看到,农村集体经营性建设用地入市制度的改革与经济结构变革、城乡人口流动、区域经济社会发展、人们的固有观念和制度改革的成效等因素密切相关;而且,经营性建设用地入市改革的路径选择应该是提高农村公共服务水平、夯实二三产业发展的基础、坚持“房住不炒”的方针、实行宅基地的有偿使用与退出、推进进城务工人员保障性住房建设、改进对地方政府绩效的考核方式。

新时代集体经营性建设用地入市改革:阶段特征、现实进展与政策建议

农村土地制度改革是新时代城乡融合发展的重要抓手,2014年以来的集体经营性建设用地入市经历了试点改革期、修法适应期与深化改革期3个阶段,已在全国取得了一定进展,在明晰产权、盘活要素、农民增收等方面获得明显成效。总体而言,集体经营性建设用地入市工作还存在着入市门槛较高、风险防范不够、收益分配机制不完善、入市动力不足等问题。后续应从提高农村改革协同性、优化整体分配机制、探索入市激励机制等角度出发,积极稳妥地进一步深化改革。