农村集体经营性建设用地市场化的法律障碍及其跨越——以入市交易资格为切入点

农村集体经营性建设用地市场化对于增加城市建设用地供给、提高土地利用效率具有极其重要的意义。入市交易资格缺失是农村集体经营性建设用地市场化的法律障碍。通过对《土地管理法》第43条进行限定性解释,政府可以破除农村集体经营性建设用地市场化的法律障碍。同时,健全相关配套措施有利于保障农村集体经营性建设用地市场化的正常进行。

基于农用地生态安全的农村集体经营性建设用地市场化流转的法律制度之构建

农村集体经营性建设用地市场化流转对农用地生态安全具有制约性。建立基于农用地生态安全的集体建设用地市场化流转制度的必要性不仅体现在当前忽视农用地生态安全的农村集体经营性建设用地市场化流转制度的弊端上,也体现在建立基于农用地生态安全的农村集体经营性建设用地市场化流转制度的现实意义上。基于农用地生态安全的农村集体经营性建设用地市场化流转的立法目标选择应定位在保障粮食安全、维护生态安全、促进经济可持续发展三个方面,以此为基础,在法律制度体系构建上应包括建立集体经营性建设用地市场化流转的生态管制制度、生态安全信息制度、生态安全预警制度、生态安全应急制度等。

农村集体经营性建设用地入市研究的热点、演进与展望——基于CiteSpace的知识图谱分析

使用文献计量法和内容分析法对来自知网、万方、维普3大数据库的农村集体经营性建设用地入市的404篇研究文献作者、机构及热点进行分析,基于研究现状展望重点方向及前沿趋势。研究发现:研究人员和机构合作意识较弱,受学缘、地缘等因素影响未能形成较为明显的研究群体;“三块地”改革试点期呈现出百花齐放的研究态势,相关研究文献数量急剧上升,2019年至今为巩固改革成果期;现有研究聚焦于集体经营性建设用地入市的制度设计、与土地征收及宅基地制度改革的关系、地方实践、收益分配等主题。利益均衡视角下集体经营性建设用地入市收益分配机制的探索与优化、城乡融合发展视域下同地同权同价的实现条件及路径、农村三项土地制度改革的法理平衡及制度设计、集体经营性建设用地入市助推乡村振兴的地方模式及发展经验等方面仍需继续深化研究,也是未来的主要研究方向。

海南省农村集体经营性建设用地入市改革实践探索

海南省文昌市早在2015年就开始了农村集体经营性建设用地入市改革的实践探索,经过多年努力,因地制宜地探索出一条属于自己的改革创新之路,“文昌经验”在全国范围内得到认可和推广。2019年12月《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》出台后,各市县纷纷做出响应,农村集体经营性建设用地入市改革取得突破性进展,入市规模和入市金额屡创新高。海南省农村集体经营性建设用地入市在增加农民收入、促进乡村振兴等方面发挥日益重要的作用,但也存在着监管体系不健全、收益分配机制有待进一步完善以及入市土地持续供应能力不足等诸多问题,需要通过制定公平合理的利益分配方案,建立健全市场监管体制机制,多措共举、保障“有地可供,有地能供”等措施加以完善优化。

政府监管权视角下农村集体经营性建设用地入市风险与策略

立足地方政府市场监管权人视角,运用调查研究法,系统梳理当前区县政府在深化入市改革试点中面临的民主决策不到位、法定认知有偏差、土地成本费用偏高、忽视核心任务、综合成效不足、分配矛盾易激化、制度间协调不畅、金融保障不到位、用地需求不精准、调控能力不足的问题与风险,并提出了加大监督农民决策、厘清政府监管职责、完善土地费用标准、扩大试点自主权、加强部门间协同、科学测算调节金、统筹不同制度适用、打通金融支持、摸清产业用地需求、完善规划计划机制的对策与建议,旨在为深化试点地区稳妥推动入市探索提供决策参考。

长三角地区农村集体经营性建设用地市场化改革研究

本文以长三角地区农村集体经营性建设用地使用权流转为例,结合经济学与法学理论,探讨了农村集体经营性建设用地使用权流转的形式与相关法律法规,着重分析了农村集体经营性建设用地使用权流转试点地区的案例,揭示了农村集体经营性建设用地使用权流转机制实践中存在的问题和原因,并给出了相应的政策建议。

农村集体经营性建设用地流转模式再审视:基于产权让渡与市场化的视角

研究目的:厘清集体经营性建设用地流转模式,推进集体建设用地入市改革。研究方法:以产权让渡及市场化为视角,采用矩阵分类法划分集体经营性建设用地流转模式,剖析不同流转模式特征与演进路径。研究结果:基于本研究视角可将集体经营性建设用地流转划分为6种模式,不同模式具有不同特征、运行条件、优缺点及收益分配格局,且其存在关联并遵循一定的演进规律。研究结论:规范市场下农地发展权及使用权流转模式将是当前改革的方向,需从法律法规上明确农地发展权相关规定;不同地区需因地制宜地选择流转模式及类型,探索具体实施办法,循序渐进推进流转改革与创新。

土地收益分配税收研究——基于农村集体经营性建设用地改革背景

党的二十大报告中提出“深化农村土地制度改革,赋予农民更加充分的财产权益”,要求农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价,从根本上在集体经营性建设用地流转和使用环节,通过调整和规范收入分配秩序,建立科学的土地增值收益分配机制,界定政府、集体、个人在土地增值收益分配主体性质、分配方式、分配比例等内容,推动收入公平分配。文章通过集体经营性建设用地收益分配的综合分析,提出了税制设计的新思路,进而提出税制改进和完善的方式。

地方政府参与农村集体经营性建设用地入市收益分配的逻辑、难点及方式

建立土地增值收益分配机制是农村集体经营性建设用地入市的核心问题。地方政府基于税收、贡献、发展权等参与入市收益分配,使其分享的收益具有土地税和地费双重属性。不论征收土地增值收益调节金,还是土地增值税,都需要核算土地增值收益。土地增值收益核算面临存量建设用地成本难以统计和折算、增量和再入市成本缺少实践和规范、出让和租赁入市收益存在弹性空间等问题,本文综合以增值额和成交价款为基数分享增值收益的优点,提出采用分段差异化方式征收土地增值税。

我国农村集体经营性建设用地入市的路径和收益分配优化

农村集体经营性建设用地入市能有效解决城市土地资源紧缺的问题和城市扩张与农村集体占有土地之间的矛盾,从土地供给侧推进房地产市场平稳发展,对于助力乡村振兴战略、促进城乡融合发展、建设高标准市场经济体系意义重大。文章探索了以城乡统一建设用地市场为目标的农村集体经营性建设用地的入市路径,对于近郊农村鼓励通过就地入市的途径,采取出让或者租赁的形式入市,远郊农村通过异地调整的途径,将复垦后结余建设用地指标调整到符合规划的产业集中区入市。在此基础上进一步厘清了三大分配主体、两大分配内容之间层层递进的分配关系。政府直接参与的情况下可以通过参与初次分配或再分配获取收益,间接参与的情况下可以通过征收土地调节金获取收益,当前比较合理的土地调节金征收比例是10%~30%。集体在扣除政府的相应收益后,留存30%~40%用于村集体的经济发展和设施完善或者是股份分红,剩余部分在农民个体之间公平平均分配。最后,文章提出完善集体经营性建设用地的产权制度设计,制定指导入市的全国性实施办法,建立公平合理的土地增值收益分配制度和统筹联动推进宅基地制度改革等相关建议。

农村集体经营性建设用地流转市场困境及启示——以江苏省调查为例

江苏省农村集体经营性建设用地的流转市场起步早,近年来发展变慢,表现为存量用地减少、新旧政策不衔接、潜在市场有待激发等特征。其主要困境在于内涵界定不清晰、法律法规滞后实践需要;抵押融资困难、指标空间被掠夺、管理机制不完善等。因此,有必要实施强化省级层面的指导力度、逐级开放金融市场、明晰量化集体资产、鼓励流转创新方式、切实保障农民权益等策略,加快农村集体经营性建设用地流转市场的改革步伐。

有序推进农村集体经营性建设用地入市

农村是国家发展的根基,它具有深厚的文化底蕴和巨大的发展潜力。在乡村振兴战略的指引下,农村集体经营性建设用地入市更是成为推动农村经济发展的重要途径之一。文章立足于新时代的农村土地政策,从主体、客体等角度分析农村集体经营性建设用地入市面临的机遇与挑战,进一步探讨农村集体经营性建设用地入市的经济与社会效益,并依据现状提出有针对性的措施,以期助力农村集体经济的发展。

论农村集体经济组织抵押经营性建设用地的法律构造

研究目的:探讨农村集体经济组织抵押未入市之集体经营性建设用地使用权的法律构造,助力纾解农村集体经济组织融资难题,增强乡村产业发展的驱动力。研究方法:文献分析、规范分析和价值分析。研究结果:(1)农村集体经济组织抵押未入市的集体经营性建设用地使用权虽并无直接法律依据,但从农村集体经济组织的经营管理权与担保资格、抵押行为与入市规范间的兼容性等角度分析,其具有合法性。(2)基于该类型抵押与入市之间的关联,应当依托入市程序构建抵押权设定的统合机制。(3)现有抵押权实现方式规定存在漏洞,应当在遵守入市要求和保障抵押权人利益间取得平衡,完善权利实现的制度安排。研究结论:(1)将抵押权的设定融入入市程序的集体决议、行政审查、权利登记等环节中。(2)实现抵押权时应当先采取公开竞价方式,如以规定入市最低价为标底或底价不能达成交易,则允许对最低价标准进行一定比例下调;下调后仍无法达成交易的,可以采取非公开竞价方式。

农村集体经营性建设用地入市的内在逻辑和实施路径

基于“内在逻辑-实践探索-现实挑战”的研究路径,对集体经营性建设用地入市改革进行深入研究。研究认为:(1)实现城乡土地“同地同权同价”改革目标的基础在于强化集体土地产权;(2)构建公平有序的市场配置体系是实现城乡统一建设用地市场的关键;(3)探索统筹兼顾的利益分配机制是农村集体经营性建设用地入市改革的重点;(4)通过盘活闲置土地资源是提升乡村经济发展、实现乡村振兴的必由路径。今后仍需在明晰产权主体、扩大入市范围与强化用途管制、完善收益共享机制、健全政策配套措施等方面,进一步推动农村集体经营性建设用地入市改革。

集体经营性建设用地入市的规范路径研究——以入市合同的性质与效力为切入点

集体经营性建设用地的入市流转需要衔接以《土地管理法》为代表的公法规范和以《民法典》为代表的私法规范。集体经营性建设用地入市参照适用国有建设用地流转制度的同时,仍需关注集体经营性建设用地入市交易的特殊性。集体经营性建设用地入市牵涉多方面法律关系,入市过程伴随着一系列新型且复杂的法律关系与权利义务发生,需要厘清农村集体经济组织的主体资格及权责边界,以规范农村集体经营性建设用地入市的主体范畴。同时通过规范集体经营性建设用地入市的土地用途,形成与国有建设用地相协调的统一城乡土地交易市场体系,进而对出让合同和租赁合同的性质与效力重新认定,构建符合自身特性的入市合同规范。

乡村振兴战略下农村集体经营性建设用地改革研究——以江西省鹰潭市余江区为例

2019年8月26日,《中华人民共和国土地管理法》修正案正式通过,并于2020年1月1日起实施。修正案允许“集体经营性建设用地入市”,这是土地制度改革的一次重大突破,为构建城乡统一的建设用地市场迈出了重要一步。江西省鹰潭市余江区作为全国首批试点地区,不仅在农村宅基地制度改革中走在全国前列,同时也积极推进集体经营性建设用地改革,让村民享受更多红利。文章在分析我国集体经营性建设用地制度面临困境的基础上,梳理余江区集体经营性建设用地制度改革的主要做法,例如探索建立制度、规范产权管理、多元化实施主体、规范入市范围和途径、建立合理的入市收益分配机制等,提炼出余江区集体经营性建设用地入市经验。最后针对余江区集体经营性建设用地入市存在的风险和问题,提出对策建议:加强基层治理,明确入市主体资格;严守耕地红线,提高土地集约水平;完善入市制度,实现与国有土地同权同价;优化收益分配,保护村民和集体利益;优化资源配置,推进国家治理体系和治理能力现代化。

农村集体经营性建设用地入市的浙江实践及其经验启示

农村集体经营性建设用地短缺是制约乡村振兴的核心问题之一。一方面是激增的用地需求与极难新增的用地指标;另一方面,部分农村集体土地却处于“沉睡”状态,无法有效利用。自2015年全国农村集体经营性建设用地入市试点改革开展以来,浙江进行了积极探索,形成了一些特色亮点做法。同时,反观试点县和其他地区的实践,也暴露出一些亟待解决的问题。浙江的实践探索表明,下一步全面推进入市需要着重关注三个方面:一是加快建立城乡统一的建设用地市场;二是继续深化改革创新增强内驱动力;三是合理分配土地增值收益以共享发展成果。

建立城乡统一建设用地市场的探索——贵州省湄潭县农村集体经营性建设用地入市改革调查

贵州省湄潭县虽然地处经济欠发达的西部地区,但作为我国农村改革的试验区,始终走在全国农村土地制度改革的前列,不仅全国首创＂增人不增地、减人不减地＂试验,还敲响了全国农村集体经营性建设用地使用权拍卖第一槌,为广大欠发达地区推进农地入市、建设城乡统一的建设用地市场提供了有益借鉴。农地入市需要解决好四大前置问题农村集体经营性建设用地入市需要首先明确入市主体、入市范围、收益主体、

农村集体经营性建设用地入市制度的改革逻辑和前景分析

以长垣市为样本可以看到,农村集体经营性建设用地入市制度的改革与经济结构变革、城乡人口流动、区域经济社会发展、人们的固有观念和制度改革的成效等因素密切相关;而且,经营性建设用地入市改革的路径选择应该是提高农村公共服务水平、夯实二三产业发展的基础、坚持“房住不炒”的方针、实行宅基地的有偿使用与退出、推进进城务工人员保障性住房建设、改进对地方政府绩效的考核方式。

深化农村集体经营性建设用地入市工作探索与建议

深化农村集体经营性建设用地入市工作是党中央、国务院批准的一项重要工作,已制定出台《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》,明确了入市适用范围、程序、规格等。2023年3月1日,自然资源部开展了深化农村集体经营性建设用地入市试点工作视频培训,深入学习贯彻中央关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作总体部署,准确把握重点任务,明确工作要求,正式启动试点工作。农村集体经营性建设用地入市主要探索了规划确定的工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地,通过出让、租赁、入股等方式入市,有关制度性成果已经纳入了新施行的土地管理法及其实施条例。市县人民政府从土地供应者变成市场监管者、服务者、调控者,以W县为例,通过深化农村土地制度改革,实现土地资源优化整合和节约集约用地。