海南省农村集体经营性建设用地入市改革实践探索

海南省文昌市早在2015年就开始了农村集体经营性建设用地入市改革的实践探索,经过多年努力,因地制宜地探索出一条属于自己的改革创新之路,“文昌经验”在全国范围内得到认可和推广。2019年12月《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》出台后,各市县纷纷做出响应,农村集体经营性建设用地入市改革取得突破性进展,入市规模和入市金额屡创新高。海南省农村集体经营性建设用地入市在增加农民收入、促进乡村振兴等方面发挥日益重要的作用,但也存在着监管体系不健全、收益分配机制有待进一步完善以及入市土地持续供应能力不足等诸多问题,需要通过制定公平合理的利益分配方案,建立健全市场监管体制机制,多措共举、保障“有地可供,有地能供”等措施加以完善优化。

农村集体经营性建设用地入市的意义及对农业经济发展的影响

农村集体经营性建设用地入市对农业经济的发展影响深远、意义重大,通过围绕政策提出的背景、规范要求、入市条件、入市方式、办理入市土地手续流程、入市意义及对农业经济与农民收入的影响等方面展开论述,并对这些问题进行深入的分析与探讨,旨在推进农村土地制度改革,缩小城乡差距,为加快城乡一体化建设提供新思路。

土地收益分配税收研究——基于农村集体经营性建设用地改革背景

党的二十大报告中提出“深化农村土地制度改革,赋予农民更加充分的财产权益”,要求农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价,从根本上在集体经营性建设用地流转和使用环节,通过调整和规范收入分配秩序,建立科学的土地增值收益分配机制,界定政府、集体、个人在土地增值收益分配主体性质、分配方式、分配比例等内容,推动收入公平分配。文章通过集体经营性建设用地收益分配的综合分析,提出了税制设计的新思路,进而提出税制改进和完善的方式。

我国农村集体经营性建设用地入市的路径和收益分配优化

农村集体经营性建设用地入市能有效解决城市土地资源紧缺的问题和城市扩张与农村集体占有土地之间的矛盾,从土地供给侧推进房地产市场平稳发展,对于助力乡村振兴战略、促进城乡融合发展、建设高标准市场经济体系意义重大。文章探索了以城乡统一建设用地市场为目标的农村集体经营性建设用地的入市路径,对于近郊农村鼓励通过就地入市的途径,采取出让或者租赁的形式入市,远郊农村通过异地调整的途径,将复垦后结余建设用地指标调整到符合规划的产业集中区入市。在此基础上进一步厘清了三大分配主体、两大分配内容之间层层递进的分配关系。政府直接参与的情况下可以通过参与初次分配或再分配获取收益,间接参与的情况下可以通过征收土地调节金获取收益,当前比较合理的土地调节金征收比例是10%~30%。集体在扣除政府的相应收益后,留存30%~40%用于村集体的经济发展和设施完善或者是股份分红,剩余部分在农民个体之间公平平均分配。最后,文章提出完善集体经营性建设用地的产权制度设计,制定指导入市的全国性实施办法,建立公平合理的土地增值收益分配制度和统筹联动推进宅基地制度改革等相关建议。

有序推进农村集体经营性建设用地入市

农村是国家发展的根基,它具有深厚的文化底蕴和巨大的发展潜力。在乡村振兴战略的指引下,农村集体经营性建设用地入市更是成为推动农村经济发展的重要途径之一。文章立足于新时代的农村土地政策,从主体、客体等角度分析农村集体经营性建设用地入市面临的机遇与挑战,进一步探讨农村集体经营性建设用地入市的经济与社会效益,并依据现状提出有针对性的措施,以期助力农村集体经济的发展。

农村集体经营性建设用地入市的内在逻辑和实施路径

基于“内在逻辑-实践探索-现实挑战”的研究路径,对集体经营性建设用地入市改革进行深入研究。研究认为:(1)实现城乡土地“同地同权同价”改革目标的基础在于强化集体土地产权;(2)构建公平有序的市场配置体系是实现城乡统一建设用地市场的关键;(3)探索统筹兼顾的利益分配机制是农村集体经营性建设用地入市改革的重点;(4)通过盘活闲置土地资源是提升乡村经济发展、实现乡村振兴的必由路径。今后仍需在明晰产权主体、扩大入市范围与强化用途管制、完善收益共享机制、健全政策配套措施等方面,进一步推动农村集体经营性建设用地入市改革。

农村集体经营性建设用地入市的浙江实践及其经验启示

农村集体经营性建设用地短缺是制约乡村振兴的核心问题之一。一方面是激增的用地需求与极难新增的用地指标;另一方面,部分农村集体土地却处于“沉睡”状态,无法有效利用。自2015年全国农村集体经营性建设用地入市试点改革开展以来,浙江进行了积极探索,形成了一些特色亮点做法。同时,反观试点县和其他地区的实践,也暴露出一些亟待解决的问题。浙江的实践探索表明,下一步全面推进入市需要着重关注三个方面:一是加快建立城乡统一的建设用地市场;二是继续深化改革创新增强内驱动力;三是合理分配土地增值收益以共享发展成果。

农村集体经营性建设用地入市制度的改革逻辑和前景分析

以长垣市为样本可以看到,农村集体经营性建设用地入市制度的改革与经济结构变革、城乡人口流动、区域经济社会发展、人们的固有观念和制度改革的成效等因素密切相关;而且,经营性建设用地入市改革的路径选择应该是提高农村公共服务水平、夯实二三产业发展的基础、坚持“房住不炒”的方针、实行宅基地的有偿使用与退出、推进进城务工人员保障性住房建设、改进对地方政府绩效的考核方式。

让“沉睡”土地活起来--修武县农村集体经营性建设用地入市改革见闻

孟夏时节,在修武县河南宝峰新材料有限公司项目建设现场,现代化的标准厂房拔地而起,工人正在做最后的收尾工作。河南宝峰新材料有限公司项目是修武县成为农村集体经营性建设用地入市试点以来成功落地的项目之一。截至目前,修武县共入市农村集体经营性建设用地8宗、面积169.89亩,入市总价款2103万元,村集体获得收益1422.18万元。

基于TOWS分析的农村集体经营性建设用地入市研究

采用TOWS理论,结合在河北、江苏等地的实地调研成果,分析我国农村集体经营性建设用地入市的挑战、机遇、劣势和优势。分析认为,当前农村集体经营性建设用地入市存在地区差异大、收益难分配、村民乡土情结深厚、政策宣传不到位等问题,但得益于乡村振兴政策和城乡一体化进程,入市改革又存在着很强的发展潜力。入市改革不宜“指标化”的无序推进,而应以农民根本利益为核心,从有序扩大入市规模、放活入市标准、完善收益分配、强化政校联动等方面入手,推动集体经营性建设用地入市工作的进一步展开。

强化规划支撑 服务乡村振兴——农村集体经营性建设用地入市工作的河南探索

开展农村集体经营性建设用地入市试点工作以来,河南省各地认真组织,积极探索谋划,已经取得初步成效。但在如何合理确定农村集体经营性建设用地的入市规划条件方面,各地理解不一。国土空间规划如何为入市提供重要的技术支撑,入市又将给村庄规划和乡村空间治理带来怎样的影响,成为当前亟待研究解决的问题。

辽宁首宗农村集体经营性建设用地入市交易

2月29日下午2时,在沈阳市自然资源局沈北分局,与会人员见证了这一时刻:位于沈北新区马刚街道阎家沟村约5.18亩的土地,以208万元的价格成交!此举重大意义在于,这是新《土地管理法》实施以来,辽宁省11个国家级农村集体经营性建设用地入市试点地区中首个实现入市地块成功交易,标志着沈阳市农村集体经营性建设用地入市取得实质性成果。

深化农村集体经营性建设用地入市工作探索与建议

深化农村集体经营性建设用地入市工作是党中央、国务院批准的一项重要工作,已制定出台《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》,明确了入市适用范围、程序、规格等。2023年3月1日,自然资源部开展了深化农村集体经营性建设用地入市试点工作视频培训,深入学习贯彻中央关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作总体部署,准确把握重点任务,明确工作要求,正式启动试点工作。农村集体经营性建设用地入市主要探索了规划确定的工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地,通过出让、租赁、入股等方式入市,有关制度性成果已经纳入了新施行的土地管理法及其实施条例。市县人民政府从土地供应者变成市场监管者、服务者、调控者,以W县为例,通过深化农村土地制度改革,实现土地资源优化整合和节约集约用地。

乡村振兴背景下农村集体经营性建设用地入市的困境与纾解

乡村振兴战略对农村集体经营性建设用地的入市提出了平等式权利保护、交易式效率提升、规划式秩序维护、保障式收益分配、完善式配套建设等需求。针对农村集体经营性建设用地入市存在的主体、客体、交易、分配和配套制度等方面的制度困境,需要以乡村振兴战略的需求为指引进行纾解。在主体方面,需要厘清入市流转主体,统一入市实施主体。在客体方面,需要入市征收妥当分置,充分贯彻经营目的。在交易方面,需要统一入市交易方式,明晰入市交易规则。在分配方面,需要厘清政府与集体之间的外部分配和集体与成员之间的内部分配。在配套制度方面,需要促进土地登记确定化、土地规划科学化和利益保障完善化。

农村集体经营性建设用地形成及入市制度变迁

农村集体经营性建设用地是我国农村建设用地的重要组成部分。国家有关农村集体经营性建设用地的制度安排,刻画了包括形成制度和流转制度在内的制度变迁轨迹。从内在逻辑来看,形成制度和流转制度在交织互动下共同推动农村集体经营性建设用地制度向产权完善方向演进。其间,制度变迁呈现较强的路径依赖特征。从制度变迁动力来看,推动农村集体经营性建设用地制度变迁的动力由早期的政府主导切换到了市场主导,是市场在资源配置中主导地位显化的过程。据此,深化农村集体经营性建设用地入市改革应以节约集约利用土地资源为导向,以发挥市场在土地资源配置中的决定性作用为主逻辑,向集体土地产权完备和权能实现的方向推进。

农村集体经营性建设用地入市改革的困境与出路

2020年1月1日起施行的《土地管理法》明确规定了农村集体经营性建设用地入市制度,以实现与国有土地同权同价。2022年9月6日中央全面深化改革委员会通过了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》,进一步明确规定农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价,在城乡统一的建设用地市场中交易,适用相同规则。但《民法典》却未将农村集体建设用地纳入到“建设用地”章节中统一规范,导致农村集体建设用地的民事规范缺位,阻碍其正常有序入市。依据相关法律与实践要求,健全农村集体经营性建设用地入市制度,可以从农村集体经营性建设用地使用权属于用益物权、农村集体经营性建设用地入市客体包括存量用地和增量用地、政府在再次土地流转中可征收土地增值收益调节金、缩小土地征收范围、协调与农村集体经营性建设用地入市流转的关系等角度综合考量,以实现农村集体经营性建设用地有序流转,保障农民合法经济利益。

农村集体经营性建设用地入市绩效评价——以贵州省湄潭县为例

农村集体经营性建设用地入市是盘活土地资源、健全土地市场、提高土地资源配置效率等的重要举措,对农村集体经营性建设用地入市绩效进行评价更能反映出入市改革中的不足和进步。本文运用DEA模型对湄潭县的湄江街道、鱼泉街道、马山镇、兴隆镇、永兴镇5个乡镇(街道)、2015—2021年的农村集体经营性建设用地入市绩效进行测算。结果表明:(1)湄潭县农村集体经营性建设用地入市绩效水平较低,技术效率对入市整体绩效的影响更大;农村集体经营性建设用地入市绩效水平排名为:湄江街道>鱼泉街道>兴隆镇>永兴镇>马山镇,区位条件以及经济发展水平影响湄潭县各乡镇(街道)的农村集体经营性建设用地入市绩效。(2)湄潭县农村集体经营性建设用地入市规模报酬大多数处于递减阶段,存在投入资源浪费现象。当前可以通过设置合理的入市规模、改善区位条件、提升入市主体业务能力等来提高农村集体经营性建设用地入市绩效。

集体经营性建设用地入市试点的济宁探索

本文结合山东省济宁市金乡县集体经营性建设用地入市试点实践,从切实做好制度设计、提升集体经济组织运营能力等方面,提出.农村集体经营性建设用地入市试点始于2015年。2022年年底,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》,明确开展新一轮试点工作。2023年3月,自然资源部印发《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》,山东省济宁市金乡县入选新一轮全国农村集体经营性建设用地入市试点县(市、区)。

农村集体经营性建设用地入市对城市土地利用效率的影响

研究目的:探究农村集体经营性建设用地入市对城市土地利用效率的影响,拓展对入市改革效应的认知视野,为凝聚改革共识和完善改革举措提供学理支撑。研究方法:基于2006—2020年333个县级市面板数据,采用双重差分法估计并进行异质性分析。研究结果:农村集体经营性建设用地入市对城市土地利用效率具有提升作用,且具有较强的稳健性;农村集体经营性建设用地入市对城市土地利用效率的影响存在基于区域、规模和自然资源禀赋的城市间异质性,在位于中东部地区、规模大的和资源型城市中不显著。研究结论:在稳慎推进农村集体经营性建设用地入市改革的同时,地方政府应基于全局思维科学系统地预判和评估入市的影响,把握改革在土地利用维度产生的红利由城乡共享的契机,有效发挥农地入市对提升城市土地利用效率的协同互补和竞争倒逼机制,加快转变土地依赖型的发展模式。

我国农村集体经营性建设用地入市政策和法律支持问题研究

农村集体经营性建设用地入市,是贯彻党的二十大提出的全面推进乡村振兴的重要战略部署。入市改革是促进农民经营增效、赋予农民更加充分财产权的必要举措。入市改革牵涉多方利益,因此,要将入市工作置于中国农地改革、激活乡村发展活力背景下,在现有政策和法律框架内,将土地管制、土地发展权、农民土地增值权益等立法理念,贯穿在入市改革配套制度的建构中。本文结合全国入市试点地区的工作实践,研究了农村集体经营性建设用地入市的制度支持体系。聚焦农地入市的法律障碍,提出了相关修法和政策建议。