农民住房抵押权实现的困境与应对

文章分析当前在实现农民住房抵押权中出现的“房地分离”、受让对象范围限定过窄、农村信用体系落后等问题,借鉴各试点地区以农房确权颁证为前提,以完善市场产权交易为补充,以制度建设为最后保障,通过扩大受让对象范围、引入推定租赁制度、多措并举维护农村产权交易安全,化解金融机构的信贷风险,为农民住房抵押权的实现寻找出路。

农民住房财产权抵押规则的重构

农民住房财产权由房屋所有权和宅基地使用权构成,是绝大多数农民的一项重要财产,现行法明确禁止宅基地使用权抵押,在很大程度上制约了这项财产金融价值的充分体现。在"保障农户宅基地用益物权"的政策指引下,在试点地区暂停上述禁止性规定的实施,农民住房财产权抵押权也就取得了"房地一致"原则之下的合法性。农民住房财产权抵押权未经登记不得设定,其实现可以采取协议拍卖、协议变卖、强制拍卖、强制变卖、强制管理等方式。抵押物处置时受让人的范围不应以本集体经济组织成员为限,但其他人受让农民住房财产权时,可以采取仅取得房屋所有权,同时取得宅基地使用权租赁权的方法。原抵押人仍然可以基于宅基地使用权的出租而取得相应收益,以保障其基本住房权利。抵押物处置中涉及宅基地使用权的收益应在国家、集体、农民之间合理分配。