集体建设用地使用许可与入市制度的重叠竞争关系探讨——以浙江省德清县为例

核心提示本文认为,《土地管理法》第六十条规定的集体建设用地使用行政许可制度和第六十三条确立的集体经营性建设用地入市(以下简称“入市”)制度之间存在着一定程度的重叠竞争关系;而通过探索建立弹性开放的入市业态准入目录制度,以及完善集体建设用地使用行政许可的主体资格准入制度,进而推动入市实施和行政许可制度联动配套改革,可实现两种用地方式各有侧重、互为补充。

集体建设用地使用权设立制度的优化逻辑与规范续造

研究目的:释明设立制度在促进集体土地所有权行使、集体建设用地使用权创设、集体土地规划管理权三者协同方面的重要功能,对《土地管理法》增设的集体建设用地使用权设立制度进行立法完善。研究方法:文本分析,规范解释,价值分析。研究结果:现行设立制度存在单一“经营性”窄化集体建设用地使用权设权谱系、从严用途管制模式下集体所有权对土地用途的自调节功能受限、设立行为实施主体和土地供应标准模糊、设立方式的制度供给粗疏等问题,需要完成从“资源保障”到“资产效益”的法律调控转型。研究结论:有必要确立收缩土地规划管理权和扩张集体财产权的理论方案,扩展设立类型以形成“经营性、公益性、居住性”的集体建设用地使用权谱系,提升设立环节规划用途管理与农村产业发展的相容性,确立委托关系下的具体实施主体和净地供应的客体标准,增扩设立方式的制度供给以弥合现行出让规则的局限。

集体公益性建设用地使用权流转:制度障碍、现实需求与规则设计

基于农村集体公益性建设用地使用权的立法考察,发现其使用权流转存在制度供给严重不足。而使用权的理性流转,既能缓解人地关系矛盾,又符合以物权制度为核心的私法规制要求。具言之,参照适用“划拨”设立,既符合其功能目标,也彰显“同地同权”的制度意蕴;处分权能的行使应当秉承相对克制原则,禁止抵押与赠予行为;区分集体公益性建设用地向宅基地变更与向经营性建设用地变更、绝对消灭与相对消灭双轨道模式,以助推集体公益性建设用地使用权之“得丧变更”回归有序法制。

广东省农村集体建设用地流转绩效及制度改革的探讨

农村集体建设用地流转本质上是农村集体建设用地这一生产要素重新配置的一种途径和方式。调查事实表明,广东省农村集体建设用地流转引起了生产要素流动、聚集和重组,并已在优化资源配置、推动乡村振兴、壮大集体经济、增加农民收入等方面产生了良好的绩效,但也存在流转管理机制不健全、流转市场建设缓慢、流转制度不完善等问题,从加快建设流转监管机制、健全流转市场交易规则、完善流转管理制度等方面改革创新,能更好地规范农村集体建设用地流转,进一步提高流转效率。

集体经营性建设用地出让制度的现状、问题及完善对策

长期以来,我国建设用地市场的供应以政府为主,农村土地难以直接进入用地市场,因而农村集体可获得的土地收益较为有限。在实施乡村振兴战略的背景下,完善集体经营性建设用地的出让制度,需要立足于集体经营性建设用地出让的法律规定、国家政策安排以及实际出让情况。当前,集体经营性建设用地面临出让主体制度不完善、增量范围不清晰、出让收益分配制度不明确、处分权能不健全、统一交易市场未形成等方面的制约。为推动农村集体产权和土地管理制度改革,应当从完善出让主体制度、增量机制、出让收益分配制度,以及保障处分权能、构建统一用地市场等方面对集体经营性建设用地出让制度加以完善,以集体经营性建设用地出让助力乡村振兴。

乡村振兴视野下农村集体公益性建设用地使用权研究

通过考察相关司法判例,剖析乡村振兴背景下集体公益性建设用地使用权制度的价值目标与功能定位,为制度设计提供必要的事实基础与理论参考。研究发现,司法实践中“集体公益性建设用地”概念不够清晰,裁判依据的供给略显不足,现有规范与用地实践之间张力明显,使用权制度的设计应以保障农村公共产品供给、实现村民自由使用以及维护农村公序良俗为价值目标,并发挥增加集体土地合理利用、保障集体公共福祉与公共财产的功能秩序的作用。由此可知,现有规则存在不足,需厘清相关概念内涵,明确使用权的主体、客体和权利内容,并规范管理秩序,以助推乡村全面振兴。

集体经营性建设用地使用权抵押规则的完善研究

集体经营性建设用地使用权抵押是弥补乡村发展资金缺口的重要方式。在集体经营性建设用地中,满足入市条件的乡镇、村企业建设用地使用权可以单独抵押;集体土地所有权人也可以直接将集体经营性建设用地使用权进行抵押。集体经营性建设用地使用权抵押权的设立以集体经营性建设用地所有权和使用权的登记为必要前提,抵押权自抵押登记时设立。集体土地所有权人抵押集体经营性建设用地使用权以通过本集体经济组织成员表决为必要条件。鉴于土地使用权和建筑物是具有独立交换价值的产权单位,抵押人可以就建设用地使用权和地上建筑物分别抵押,但抵押权人仅可就其登记的抵押物的变价款优先受偿。在抵押权实现时,集体成员对被处分的集体经营性建设用地使用权不享有优先购买权。

集体经营性建设用地入市对农民生活水平的影响

为了解决城市用地紧张、提高农民收入与生活水平,自2015年,全国33个试点地区开始实行土地制度改革,其中15个城市进行集体经营性建设用地入市改革。为了更进一步地了解入市改革政策绩效,本文选择第一批试点地区及其他62个地区的农民生活水平用作本次实验的观测样本,采用双重差分法,以实际数据为支撑探究集体经营性建设用地入市与当地农民生活水平之间的关系。研究发现:集体经营性建设用地入市能够显著提升农民生活水平。因此,政府应不断推进和完善集体经营性建设用地入市政策,从而积极提升农民生活水平。

新时代集体经营性建设用地入市改革:阶段特征、现实进展与政策建议

农村土地制度改革是新时代城乡融合发展的重要抓手,2014年以来的集体经营性建设用地入市经历了试点改革期、修法适应期与深化改革期3个阶段,已在全国取得了一定进展,在明晰产权、盘活要素、农民增收等方面获得明显成效。总体而言,集体经营性建设用地入市工作还存在着入市门槛较高、风险防范不够、收益分配机制不完善、入市动力不足等问题。后续应从提高农村改革协同性、优化整体分配机制、探索入市激励机制等角度出发,积极稳妥地进一步深化改革。

坚持制度创新 推进农民集体建设用地使用制度改革——在国土资源部农民集体所有建设用地使用权流转芜湖试点总结研讨会上的讲话

这次会议开得很成功,东道主作了周到的安排,更主要的是芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转试点工作搞得好.刚才会议讨论了对试点工作的总结评价意见,高度评价了试点工作的成效,充分肯定了试点工作的有益经验.

农村集体经营性建设用地形成及入市制度变迁

农村集体经营性建设用地是我国农村建设用地的重要组成部分。国家有关农村集体经营性建设用地的制度安排,刻画了包括形成制度和流转制度在内的制度变迁轨迹。从内在逻辑来看,形成制度和流转制度在交织互动下共同推动农村集体经营性建设用地制度向产权完善方向演进。其间,制度变迁呈现较强的路径依赖特征。从制度变迁动力来看,推动农村集体经营性建设用地制度变迁的动力由早期的政府主导切换到了市场主导,是市场在资源配置中主导地位显化的过程。据此,深化农村集体经营性建设用地入市改革应以节约集约利用土地资源为导向,以发挥市场在土地资源配置中的决定性作用为主逻辑,向集体土地产权完备和权能实现的方向推进。

集体经营性建设用地入市增值收益分配方式的影响因素分析——基于文昌农民的问卷调查

研究农民对收益分配方式的意愿及其影响因素有助于完善收益分配机制、推进入市改革。论题基于入市试点地区海南省文昌市209份对农民的调查问卷,利用Logistic回归模型对增值收益分配方式的影响因素进行分析,研究发现(:1)近六成的农民选择股权分配按期分红的增值收益分配方式(;2)年龄越大、对集体经济组织满意度越高、愿意将增值收益分给政府的农民偏向于选择股权分配按期分红的方式来分配土地增值收益,受教育程度越高、主要收入来源为非农业工作的农民偏向于选择一次性资金补偿的方式(;3)农民对入市政策的了解程度与其选择股权分配按期分红的方式相关性不强。据此提出完善增值收益分配机制的政策建议:提高集体经济组织管理能力,完善农村保障机制,设定合理的增值收益分配比例,健全入市后监管机制。

同地同权:集体建设用地使用权赋权研究

集体建设用地改革确立了"同地同权"的目标。新修订的《土地管理法》增加"集体经营性建设用地使用权",旨在推动集体与国有的建设用地"同权"。但集体建设用地使用权的法律规定较少且体系混乱、语义模糊,使得"同权"流于表面。以"同地同权"为赋权目标,应明确"同权"的内涵和"同地同权"的内在要求。为实现"同地同权",就要通过构建城乡统一的建设用地使用权三层权利体系,明确集体建设用地使用权设立标准和客体范围,建构统一的建设用地使用权权能规范。

集体经营性建设用地使用权协议收回的适用规则

《土地管理法》第66条第3款新增了集体经营性建设用地使用权协议收回的法律规范,但实践中,法院在适用该条款时,面临着规范冲突、规范不明确以及规范空白的困境。究其根源,乃在于该条款作为不完全条款缺失系统性和整体性。经由农村土地使用权收回制度体系的关联适用、公私规范融合体系的整合适用以及城乡建设用地一体化规范体系的区分适用,《土地管理法》第66条第3款获得了成为完全条款的制度基础。基于此,集体经营性建设用地协议收回规范,可以通过区分内部和外部两层规范,来确定主体适用规则;通过区分公法层面的行政行为以及私法层面的流转交易两个阶段,来确定行为适用规则;通过区分《民法典》合同编和物权编的规定,来确定内容适用规则,从而确定《土地管理法》第66条第3款的具体适用规则,进而促进集体经营性建设用地入市中权利的自治运行。

习近平法治思想下集体经营性建设用地入市制度的困境与纾解

规范集体经营性建设用地入市过程是依法行政的应有之义。集体经营性建设用地入市治理中存在集体经营性建设用地生态规划条件审查的片面性、集体经营性建设用地交易平台不规范、新增集体经营性建设用地中行政权力规范性不足、对集体经营性建设用地土地利用的督察力度不够等现实问题,这无疑给集体经营性建设用地入市的实施造成了一定的阻碍。为此,应在学习贯彻习近平法治思想的基础上,通过科学规划集体经营性建设用地、构建城乡统一的建设用地交易平台、完善集体经营性建设用地中的政府拆迁行为、加强对集体经营性建设用地利用的监督等举措为集体经营性建设用地入市制度保驾护航。

集体经营性建设用地入市与城乡收入差距

集体经营性建设用地入市是农村土地制度改革的重要内容,缩小城乡收入差距是推进共同富裕的关键,深入研究两者的关联十分重要。基于2010-2019年全国县级面板数据,借助集体经营性建设用地入市政策这一准自然实验构建合成双重差分模型,深入考察集体经营性建设用地入市政策对城乡收入差距的影响。实证研究发现:集体经营性建设用地入市政策显著地缩小了城乡收入差距。机制分析表明:集体经营性建设用地入市政策通过非农产业发展和农民返乡就业缩小城乡收入差距。异质性分析发现:集体经营性建设用地入市政策对于东西部地区、高金融发展水平和弱财政能力的县域城乡收入差距的缩小作用更加明显。另外,研究还发现:集体经营性建设用地入市政策对城乡收入差距的缩小效应更多起着“雪中送炭”而非“锦上添花”的作用,即集体经营性建设用地入市政策主要缓解了城乡收入差距较大县域的城乡收入不平等。

集体经营性建设用地入市困境及优化路径

2019年新修改的《土地管理法》赋予农村集体经营性建设用地直接入市的法律资格。农村集体经营性建设用地入市对于促进乡村振兴、盘活农村土地资源以及提高农民财产性收益等方面具有重要意义。但是农村集体经营性建设用地在入市的过程中仍然存在入市实施主体混乱、入市范围过窄、入市用途存在局限性等问题,需要通过建立健全相关法律制度、集体产权制度法治化、充分贯彻集体建设用地经营目的、建立严格的监管制度等路径来进一步完善农村集体经营建设用地入市制度。

集体经营性建设用地入市的规则及完善

集体经营性建设用地入市法律制度的确立及实施,能够激活农村土地在生产力发展中的活力,为乡村全面振兴注入强大动力。现行集体经营性建设用地入市规则尚存在入市范围模糊、入市方式不够清晰、救济机制相对缺乏等问题。为力避因法律规则上的这些问题可能引发的实践混乱,确保集体经营性建设用地入市在法治轨道上顺畅运行,需要从集体经营性建设用地入市的范围、方式和权益保障救济机制等方面完善规则,构建科学理性的集体经营性建设用地入市法律制度。

农村集体经营性建设用地入市的浙江实践及其经验启示

农村集体经营性建设用地短缺是制约乡村振兴的核心问题之一。一方面是激增的用地需求与极难新增的用地指标;另一方面,部分农村集体土地却处于“沉睡”状态,无法有效利用。自2015年全国农村集体经营性建设用地入市试点改革开展以来,浙江进行了积极探索,形成了一些特色亮点做法。同时,反观试点县和其他地区的实践,也暴露出一些亟待解决的问题。浙江的实践探索表明,下一步全面推进入市需要着重关注三个方面:一是加快建立城乡统一的建设用地市场;二是继续深化改革创新增强内驱动力;三是合理分配土地增值收益以共享发展成果。

深化农村集体经营性建设用地入市工作探索与建议

深化农村集体经营性建设用地入市工作是党中央、国务院批准的一项重要工作,已制定出台《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》,明确了入市适用范围、程序、规格等。2023年3月1日,自然资源部开展了深化农村集体经营性建设用地入市试点工作视频培训,深入学习贯彻中央关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作总体部署,准确把握重点任务,明确工作要求,正式启动试点工作。农村集体经营性建设用地入市主要探索了规划确定的工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地,通过出让、租赁、入股等方式入市,有关制度性成果已经纳入了新施行的土地管理法及其实施条例。市县人民政府从土地供应者变成市场监管者、服务者、调控者,以W县为例,通过深化农村土地制度改革,实现土地资源优化整合和节约集约用地。