论凶宅买卖合同的法律效力

"凶宅"买卖纠纷在现代社会屡见不鲜,然而针对这种纠纷的判例却异彩纷呈。究其原因,一方面是理论界对"凶宅"的定义过于主观导致不准确,另一方面是司法裁判过程中未做到全面、公正。因此,为了提高审判质量,维护司法公正,有必要合理地探讨"凶宅"的本质,并对"凶宅"买卖合同的效力予以客观认定。

论凶宅买卖合同的效力

近年来,"凶宅"买卖纠纷不断出现,虽然在司法实务中形成了"凶宅退房"惯例,但是由于这一惯例在法律上无据可依,同时使出卖人在承担丧亲之痛之外还要遭受经济损失,不符合人们的法感情。在此背景下,合理分配买卖双方的权利义务关系,寻求新的合同效力认定标准更能兼顾买受人和出卖人的利益。

凶宅买卖的效果构造

凶宅应被界定为发生过非正常死亡事件的房屋。在制定相关法规时,除当事人另有约定外,可根据信息重要性、披露可能性、期待合理性及信赖紧密度四个要素判断是否应告知凶宅信息。对于凶宅买卖合同,买受人可援引关于欺诈或者重大误解的规定撤销合同。房屋内发生非正常死亡事件属于瑕疵,出卖人应承担瑕疵担保责任。因出卖人缔约前违反告知义务,应负缔约过失责任。买受人可撤销合同并主张缔约过失责任;若维持合同效力,则瑕疵担保责任可排他适用。对于房屋系凶宅这一情况,应有条件地承认房屋居间人的调查义务。当房屋居间人违反告知或未尽调查义务时,如果其与出卖人存在共同故意,则买受人可选择主张违约责任或侵权责任;如果房屋居间人存在过失,则仅负违约责任。

“凶宅”买卖合同的效力问题研究

随着我国城市化进程的加快,城市中二手房买卖交易日益增加,其中基于"凶宅"原因而产生的房屋买卖纠纷逐渐增多,在一定程度上影响了我国房地产经济的发展。而我国并没有与之相对应的法律规定,致使在具体的司法实践中,各地法院对涉及"凶宅"的案件审判结果不一,不能公平公正地保护相关当事人的合法权益。文章通过分析几种关于"凶宅"买卖合同效力的学说,明确合同中欺诈与缔约过失责任问题,为"凶宅"买卖合同订立提出合理性建议,对保护买受人的权益和维护市场经济秩序的稳定都具有非常重要的现实作用。

论“凶宅”买卖纠纷的法律适用——基于类型化方法的运用

在司法实务中,相同类型的'凶宅'买卖纠纷案件存在着不同类型的法律适用结果。究其原因,一是对'凶宅'的概念没有科学的界定;二是对'凶宅'所涉利益的正当性缺少统一的认识;三是仅从意思表示瑕疵的路径出发对'凶宅'买卖合同的效力进行认定。本文在界定'凶宅'概念与多角度论证'凶宅'所涉利益正当性的基础上,运用类型化的案例研究方法,分析2012—2016年间我国关于'凶宅'的典型案件的法律适用结果,认为适用物之瑕疵担保责任是处理'凶宅'买卖纠纷的最优选择。