基于蒙特卡洛模拟假设开发法对土地出让底价评估的改进

研究目的:运用蒙特卡洛模拟改进假设开发法,提高土地出让价格评估质量,为制定合理的土地出让底价和溢价率区间提供依据。研究方法:将蒙特卡洛模拟思想应用于假设开发法,并通过Matlab软件实现自动评估。研究结果:假设开发法评估精度受制于价格预期和对各评估参数的主观判断,基于蒙特卡洛模拟假设开发法的评估结果是具有一定统计性质的价格分布区间,不仅提高了评估结果的可信度,还能依据评估结果的总体分布特征进一步推测合理的土地出让底价和溢价率范围。研究结论:基于蒙特卡洛模拟假设开发法更加适合中国目前土地出让价格的评估,可以辅助政府制定土地出让决策。

成武县土地使用权招拍挂出让底价的评估与确定

通过合理确定影响拟出让地块价格的因素及科学合理选用估价原则和估价方法对国有土地使用权招拍挂出让底价进行了评估,并阐述了土地使用权招拍挂出让底价的特点、确定方法及相关政策规定,以期为成武县土地资源市场的发展提供参考。

如何科学规范确定土地招拍挂出让底价

我国对商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性土地要求按照招标拍卖挂牌方式公开出让,但近年来屡屡出现领导干部利用行政职权在招拍挂出让时设置排他性的竞买条件,同时又压低招拍挂出让底价,导致低价出让土地。笔者长年从事招拍挂土地出让工作,本文以福建省龙岩市出让底价的确定程序为例,就如何科学规范确定出让底价提出几点建议供业内同行学习借鉴。

北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法

第一条 为科学确定国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价，规范土地交易行为，根据《北京市国有建设用地供应办法》以及国家和本市其他有关规定制定本办法。

出让合同:操作更需细思量

出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心，而出让合同是这一制度得以实现的重要载体。从出让实践看，市、县国土资源管理部门在制定出让方案、编制出让文件、评估地价和确定出让底价、组织实施出让活动等方面，大都能按照国家颁布的出让管理规范娴熟操作。但在地块出让后，如何通过出让合同管理，保证项目按期开工和竣工，出让价款及时上缴财政，违约行为及时得到处理等还存在一些问题。本文结合近年来对各地出让情况的调研，就操作层面上如何规范国有土地使用权出让合同签订，谈一些个人观点。

国有土地使用权拍卖底价的评估与确定

目前，我国的国有土地使用权拍卖出让已经是配置经营性用途土地资源的一个主要的方式，文章从价格标准、估价基准日、估价原则和方法等方面就如何科学合理地评估与确定国有土地使用权拍卖出让底价进行了阐述。

再谈底价确定规则

出让制度是我国国有建设用地供应制度的核心内容,依法科学确定出让底价则是国有建设用地出让中的关键环节。现实中,一些地方对确定出让底价的程序、政策还存在模糊认识,有些甚至还没有厘清相关概念。弄清确定出让底价的一些基本问题,对于规范国有建设用地出让的操作行为,合理显化国有土地资产价值,防止国有土地资产流失,具有重要意义。本期,我们约请了有关方面的专家,对这些问题进行专题解读。

天等：一地块挂牌出让3700万元成交

2009年9月23日上午，天等县举行了该县2009年第一期国有土地使用权挂牌出让现场会。此次挂牌出让的地块位于县农业局前，面积为92亩（含规划道路），出让用途为商住用地，出让年限为商住40年、住宅70年，出让底价为20万元／亩。

工业用地出让最低价下调

国土资源部下发《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》，此次调整，对各省（区、市）确定的优先发展产业且用地集约的工业项目和以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应全国工业用地出让最低价标准的70％执行。

出让遭遇寒流 “拐点论”刮至土地市场

2008年的房地产市场,可能注定不平静。在年初,全国各地的土地市场招拍挂现场,底价成交、流标流拍等现象屡屡出现,似乎正在上演与去年截然不同的乾坤大挪移。今年年初的寒风劲吹,显然已刮向了土地市场。

广州今年首次土地出让创新纪录

年初．广州市受人瞩目的琶洲和珠江新城四个地块以挂牌形式推向一级市场。这是今年广州市第一次土地出让．是广州市自实行经营性土地使用权全部以公开招标拍卖方式出让以来出让面积最大且出让底价最高的一次。这次土地出让总建筑面积214，853．81平方米．最低交易价高达5．3638亿元，规划用地性质分别为金融兼商务办公及商住用途。

北京市出台国有土地使用权招拍挂出让试行办法

北京市国土资源局9月7日通过其官方网站正式公布了《北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法》。

协议出让国有土地使用权规定

第一条 为加强国有土地资产管理,优化土地资源配置,规范协议出让国有土地使用权行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》,制定本规定。 第二条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的,适用本规定。

用预申请应对流拍

经济走低下的土地市场：流拍与退地 受国际金融危机影响，2008年以来我国经济走低已成不争之实。在土地市场，出现了两种比较典型的情况：一是部分地区出现“流标”或“流拍”。用地申请人的最高报价低于土地出让方设定的出让底价，致使土地出让活动终止时土地不成交。二是部分土地受让人提出“退地”申请，要求土地出让方收回已经交付的土地。“退地”的原因是没有足够的资金进行项目开发建设，或者是认为项目建成后会出现严重亏损。

土地估价中若干问题的探讨

土地估价中若干问题的探讨张治中，杨志明，陈正强（浙江省土地管理局）（浙江省义乌市土地管理局）１土地使用年期修正土地使用年期是土地交易中契约约定的土地使用年限。对同一地块而言，土地使用年期越长，土地的价格应当越高。因此，土地使用年期修正是土地估价中不可...

优化土地评估环境 规范土地评估市场

为使土地评估机构及其人员公平、公正、诚实、信用评估土地价格,促进土地估价行业和土地评估市场持续健康发展,现对优化土地评估环境、规范土地评估市场问题作如下探讨.

基准地价成果应用探讨

基准地价成果在土地出让、转让、出租、抵押等地价评估 ,征收土地使用税 ,股份制企业土地作价入股中土地资产评估 ,以及地价管理。

广东省城镇国有土地使用权公开招标拍卖管理办法

第一条为了规范国有土地使用权招标、拍卖出让行为，建立公开、公平、公正的地产市场秩序，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关法律、法规规定，结合本省实际，制订本办法。第二条凡在本省范围内从事城镇国有土地使用权公开招标、拍卖出让...

中西部地区外商投资产业范围扩大

国家发改委、商务部日前发布了《中西部地区外商投资优势产业目录（2017年修订）》（以下简称《中西部目录》）。新版《中西部目录》共639条，比2013年版《中西部目录》增加139条。“目前，从事《中西部目录》的外商投资项目，主要可以享受三方面政策：一是在投资总额内进口自用设备实行免征关税政策；二是对于集约用地的项目优先供应土地，在确定土地出让底价时可按不低于所在地等别相对应的《全国工业用地出让最低标准》的70％执行；三是对于符合条件的西部地区外商投资企业可以享受企业所得税优惠政策。