控规与土地出让条件的“硬捆绑”与“软捆绑”——兼评厦门土地“招拍挂”规划咨询

"硬捆绑"就是在土地出让时,直接套用控规的地块图则,作为土地出让的规划设计条件,土地开发必须严格执行该条件,不得调整。然而,控规编制的缺陷与成果法定化的矛盾,以及价值取向差异,控规与土地出让的时间差使得"硬捆绑"面临困境。在"硬捆绑"条件下,普遍采取的控规指标调整,又产生了控规调整的被动性、封闭性和市场公平性问题。厦门的土地"招拍挂"规划咨询是在土地出让前,对拟出让土地的规划设计条件进行经济技术论证,以及对规划方案的空间环境进行模拟,通过一系列的行政过程,重新形成一套土地出让条件,并经过土地"招拍挂"成为土地开发的合同条件。规划咨询作为中介环节,实现了控规与土地出让条件的"软捆绑"。

地下商业地块使用权招拍挂出让条件比较研究

目前国内地下商业地块使用权出让政策还处于探索阶段,地方政府对出让条件设置较随意,缺乏科学的理论依据与实践规则指导。作者通过对深圳车公庙丰盛町B302-U001·B107-U001地块、南京湖南路No.2006G25地块、上海黄浦江沿岸E14单元Z4-2地块、广州番禺区南村镇万博商务区地下空间1号地块及深圳车公庙B302-0115地块等土地使用权招拍挂出让案例分析与比较,发现出让条件主要由标的物和受让人两大要素构成,具体内容包括地块位置、用途、使用期限、面积、地下深度、地下建筑层数层高、地面建筑、产权、价格、竞买资格、保证金以及其他要求等。不同地下商业地块使用权招拍挂出让条件差异较大,交易双方需要从实际出发,具体问题具体分析。

装配式建筑推广力度再加大 采用装配式建筑成土地出让条件

近年来,装配式建筑实施范围也逐渐扩大。根据《北京市发展装配式建筑2020年工作要点》,2017年的"新纳入本市保障性住房建设计划的项目采用装配式建筑"扩展到2020年的"各类保障性住房无论是否纳入保障房建设计划均采用装配式建筑"。此外,2017年的"保障性住房项目全部实施全装修成品交房,鼓励装配式装修"扩展到2020年的"加大保障性住房装配式装修的应用,在商品住房中逐步推广装配式装修"。

带条件土地出让模式的城中村改造实践--以珠海沥溪和福溪村改造为例

在对土地出让制度的演进和逻辑梳理的基础上,认为通过"价高者得"经营性土地依赖招拍挂的出让模式促进了土地资源的市场化配置,并支撑了地方土地财政。但是,随着城市存量开发转向,当前出让方式仍容易陷入经济效益的窠臼。因此,探索存量土地出让方式的突破成为关键。本文以珠海沥溪和福溪村改造中采用的"带条件出让"为例,总结了该项目的基本情况,实施主体转变,并对改造结果进行了评价。

面向政府与市场的控制性详细规划探索--以上海虹桥临空经济园区为例

土地市场化运作背景下,控制性详细规划是政府监管市场开发土地的关键手段,并被《城乡规划法》赋予了很高的法律地位。针对我国传统的控规编制方法和内容无法满足城市特定地区现实开发的需求等问题,结合上海虹桥临空经济园区规划实践,提出在控规中深化前期研究、合理划分地块、规范出让条件等的原则和方法。强调增强控规的实用性,使其能为政府和市场接受和使用是充分发挥控规作用的关键。

方案调整与规划指标弹性碰撞中的思考——以某物流园区商务地块方案调整过程为例

研究了厦门市2011年以后的土地出让条件的新变化,发现:土地出让条件的指标从原来的规定性和指导性变为强制性、限制性和建议性。具体而言,通过对近期的建筑设计方案分析,在土地出让条件调整之后,规划局、设计单位和业主结合新形势在方案调整上做出相应的变化,引入理想开放空间体系,对规划指标的科学性做了思考和探讨。针对厦门最新的指标调整,可以看到规划部门对我国规划现状的不断思考与总结,认识到现阶段建筑设计师的重要作用,并认为建筑方案是城市物质空间规划的重要补充。

预言2007土地新政

每年的5月-12月是新政颁布的密集期，2006年也不例外，中央出台了一系列相关新政，使2006年戴上了“地产调控年”的桂冠。在一阵“组合拳”之后，尽管效果并不尽人意，但2006年地产新政的精彩看点仍值得关注。进入2007年，面对持续升温的楼市，业界又将出现哪些应对高招？