“财”、“政”激励与土地出让市场分割:整合还是分化?

笔者利用省级统计数据解析我国地方政府土地出让市场分割的现状及未来变化趋势。研究结论表明分割市场出让土地的定价差距将随经济发展水平呈现"倒U型"的趋势,未来我国发达地区土地出让市场趋于整合,而欠发达地区将表现出先分化后整合的规律;不同经济发展水平的地区在不同时期表现出土地出让分化或者整合的趋势,其实质是地方政府在特定禀赋条件下追求地方经济增长,动态优化配量资源的结果;经验数据表明地方政府"囤地征而不用"是地方财政获得高额土地出让金收入的重要手段,高昂的用地成本则直接导致房地产价格的居高不下;现行的计税标准增强了地方政府粗放利用土地、依靠增量环节增加土地财政的激励,表现出"重预算外、轻预算内"、"重转用、轻保有"的特征,土地财政的结构性失衡决定了依靠土地增量扩张的财政增长方式可能难以为继,在土地资源稀缺的约束下甚至可能引发严重的财政危机。

城镇住宅土地分割登记工作中的难点剖析

土地分割登记是指土地管理部门对需分割转让的房地产在转让前进行调查、登记,并按需分割转让单位颁发"分割转让许可证",转让后受让方凭"分割转让许可证"办理过户登记的一种管理制度.土地分割登记的实质是一种土地预登记,即开发商开发建设项目竣工或分期开发的单体建筑物竣工,房地产开发商即可申请换发土地证,同时申办国有土地使用权分割转让许可证,土地部门经调查、审批,向房地产开发商颁发该宗地的国有土地使用证和每一分割单元的土地分割证.土地分割证既是准予房地产开发商销售房产的法律凭证,又是该宗地国有土地使用证的附件.商品房售出前,由开发建设单位持有,每一份土地分割证所登记的土地分割面积之和,等于该宗地国有土地使用证的登记的面积.土地分割证的内容包括了土地使用权变更登记申请所必须填报的大多数内容,所以商品房售出后,购房者只要在土地分割证上签个名,就可以向土地管理部门申请变更登记,换取国有土地使用证.

征收补偿中的分割土地补偿价值评估探讨

在征收补偿中对分割土地补偿价值的评估，目前有两种意见，一种意见认为应按被分割土地的实际用途、容积率进行补偿价值评估，另一种意见认为应按其规划用途、容积率进行补偿价值评估。笔者从公平性、合理性、合情性、合法性分析，认为后者是符合《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》精神的。

基于残差U-Net的遥感影像土地覆盖类型自动分割

研究目的:土地覆盖的准确分割对于土地调查和规划具有重要意义。针对传统方法对于高分辨率遥感影像分割存在精度和效率较低等问题,提出了深度学习遥感影像分割方法。研究方法:以2 m高分辨率遥感影像为数据源,选用一种加入残差块的U-Net模型(ResU_Net),对目标区域进行基于深度学习的土地覆盖分割,并与SVM、PSPNet、U-Net分割方法进行对比。研究结果:ResU_Net能够更加准确地表达高分辨率遥感影像的地物信息,该方法总体分割精度达到85.50%,Kappa系数为0.7603,总体精度和Kappa系数均高于SVM、PSPNet和U-Net分割方法(总体精度:ResU_Net(85.50%)>U-Net(79.44%)>PSPNet(78.90%)>SVM(66.80%))。研究结论:ResU_Net模型对高分辨率遥感影像的土地覆盖分割效果更优。

浅析土地分割登记

为了方便群众办证，加强对土地市场的管理，各地国土资源部门都提出了各自的土地分割登记构想，目的都是要解决分期开发的房地产不能及时办证及销售的每一套与整个项目用地没有联系等问题。

从《公社的各种形式》看马克思的土地所有权分割思想

马克思在《公社的各种形式》中,分析了亚细亚、古代、日耳曼三种公社形式土地所有权的分割情况。马克思笔下的土地所有权分割,包含了广义土地所有权分割(即土地所有权内容分割)和狭义土地所有权分割(即土地所有权级次分割)两个层次,是土地所有权在共同体和成员之间的分配。马克思土地所有权级次分割理论,对我国当前新经营主体背景下农地产权制度改革具有指导意义。

土地分割转让的问题与建议

土地分割转让是土地二级市场的重要组成部分,促进土地分割转让有利于盘活存量土地、提高土地利用效益、破解用地瓶颈。目前,土地分割转让面临着准入门槛高、交易成本高、后续监管难等亟待解决的问题。如何促进土地分割转让有序发展,破解交易中的难点、堵点,有待研究解决。

如何做好城区商品房土地分割登记发证档案的管理

随着我国土地有偿使用制度的改革和市场经济的发展、房地产业迅速崛起、我国城镇职工福利分配住房制度的取消，商品房已成为全国各地区、各城市房地产业发展的重要支柱。近几年来，各地区、各城市商品房土地分割登记发证工作已逐步展开。在商品房出售后，人们手里就要有合法的《房地产权证》、《国有土地使用证》，这就给商品房土地分割登记发证档案的管理工作提出了新的问题。要管理好这些档案，应做到以下几个方面：

浅谈土地分割转让许可登记

本文论述了土地分割转让许可登记制度实施的必要性、现行的操作模式以及实践过程中存在的主要问题,并针对性地提出了解决办法。

朝阳市城镇住宅土地分割登记现状分析

城镇住宅土地分割登记是国土资源局按规划审批的建筑容积率分摊到各个住户单元(城镇房改房、经济适用住房、商品房和其他住房)所作的登记,其发证对象是拥有房屋所有权的住房产权人。开展此项工作的目的就是确认土地权属,维护社会主义土地公有制不受侵犯,保护房地产权利人使用土地权益,保证法律的全面贯彻实施,达到"持证管地、凭证用地"的目的。本文以朝阳市城镇住宅土地分割登记现状为分析对象,讨论了当前存在的主要问题及应对措施和方法,以提高登记发证工作效率,完善国土资源部正在推行的城镇住宅用地分割登记制度。

分配、经营和市场:土地所有权分割的三个层面——马克思土地所有权分割理论续探

分配层面,所有权分割是土地分配的一种形式,是土地所有权制度的基础;经营层面,所有权分割是土地经营的一种形式,是经营权与所有权分离的前提和实现条件;市场层面,所有权分割是土地流通的一种形式,是地租的实现条件。探析马克思关于分配、经营和市场层面的土地所有权分割思想,有利于我们厘清不同层面的土地所有权分割关系。

AutoCAD在土地测量中的应用

介绍了AutoCAD在测定地界、量测土地面积、土地分割等方面的应用。实践证明,利用AutoCAD丰富的制图和量测功能,可大大减少野外测量和计算的工作量,简化土地测量工作,提高效率。

美国加利福尼亚州土地利用分区管制政策研究

美国加利福尼亚州的土地利用分区管制具有土地用途管制和规划目标分解的双重作用,保证了综合规划长期战略与日常土地管理之间目标转换。通过对加利福尼亚州《综合规划指导》的解读,对土地利用分区管制的组织、实施、评价,及其与土地分割和规划土地用途的衔接进行了论述。通过研究可以看出,加利福尼亚州的土地利用分区管制政策实现了综合规划宏观目标与微观管理的转换,同时保证了土地利用分区与土地分割、规划土地用途之间的一致性。这对我国土地利用总体规划宏观战略目标的实现和日常土地管理都有很好的借鉴意义。

我国机场土地使用权的现状、成因及对策

我国《中华人民共和国民用航空法》第五十三条规定，“民用机场是指专供民用航空器起飞、降落、滑行、停放以及进行其他活动使用的特定区域，包括附属的建筑物、装置和设施”。作为一种特定的区域，机场土地主要由飞行区、航站区和公共区等3个部分组成。

不动产统一登记背景下分摊土地面积计算方法剖析

各地现行分摊土地使用权面积计算方法各不相同。如何建立等量建筑面积得到等量分摊土地使用权面积,或以等量建筑物价值得到等量分摊土地使用权面积成为不动产统一登记后不可回避的难题。据此,收集了上海、青岛、成都的现行做法,研究了集中采用的土地使用权面积分摊方法,对分摊难点问题,如裙楼、过街楼等复杂结构的建筑物分摊土地使用权面积方法进行了剖析。

保定市城镇住房土地登记工作技术分析

介绍了城镇住房土地分割登记的基本概念 ,对保定市开展此项工作的优势、工作和技术的难点进行了阐述 。

让土地使用权合理稳健地流转

农村土地使用权流转,关系到农民的利益,关系到农业的发展,关系到农村的稳定。 土地使用权到了该流转的时候。随着农村经济发展的加快,农业产业结构调整的升级,小城镇建设步伐的推进,农民观念转变的加速,就业渠道的增多,农户劳动力增减的失衡,农村土地分配的不合理性日见端倪。土地分割种植,阻碍了规模化经营,使传统农业向现代农业转变受限。重新调整土地,又是一件浩繁的工程。基于现状,“土地使用权流转”是解决家庭联产承包责任制弊端的最佳办法。 土地使用权流转刚刚起步。据不完全统计,2002年内蒙古自治区土地流转总面积占承包土地总面积的5.7％;黑龙江省望奎县土地流转的户数占农户总数的7.7％。

一道实例的解答

这是一道真实的事例，是一道作图题．笔者曾用它去测试过许多中学生，结果发现很多学生不知道怎样下手，理论与实践相脱离，基础性的作图存在许多问题，所以想借贵刊把笔者的整个解答过程，提供给大家作课外参考．

我国农地所有权制度的缺陷及改革方向

农地所有权制度改革既是一个重大的理论难题 ,又是一个重要的实践问题。对现行农地所有权制度的主要缺陷进行探讨 ,对近年来的研究成果进行述评 ,并从马克思土地所有权可分割理论出发 ,笔者认为我国农地所有权制度的改革方向是实行三元农地所有权制度安排。

住房耐用品、土地市场分割与货币失踪之谜

2008年国际金融危机后,我国M2供给增幅远高于CPI上涨幅度,这一现象被学界称为“货币失踪之谜”。本文构建了一个两部门新凯恩斯货币模型来研究这一问题。当外部需求下降后,央行降低利率以提振经济,房地产部门和非房地产部门同时扩张。由于住房属于耐用消费品,具有一定的金融属性,其需求对利率变化更敏感。利率下降后,住房需求相对普通消费品需求上升更多。因为存在土地市场分割,商住用地供给弹性较小,住房需求上升导致商住用地价格上升较多,地价上涨提升了房地产企业的抵押融资能力,房地产部门进一步扩张。普通消费品需求对利率反应小,需求较弱导致工业用地价格上升幅度较小,非房地产部门抵押融资能力小幅提升。因此,非房地产部门产出和CPI只温和扩张。Ramsey最优货币政策模拟表明,只有实现了房地产部门与非房地产部门均衡发展,才能实现社会福利最大化。