澳门民法典关于建筑物分层所有权初探

我国民法通则物权中对建筑物所有权尤其是对建筑物分层所有权是一个空白。随着我国建筑物行业迅猛发展,对司法实践和律师代理建筑物分层所有权纠纷案件操作时带来诸多问题。当前我国正在制定新民法典完善我国建筑物分层所有权,借鉴澳门民法典有关规定具有现实意义。

建筑物区分所有权人的土地权利登记问题

按照《物权法》登记生效原则,房屋和土地上权利的设立、变更、消灭都依登记发生效力。但在商品房买卖中,很多地方的业主只取得房屋所有权证,建设用地使用权仍然登记在开发商名下。在这样的背景下本文首先论证对建筑物区分所有权人土地权利进行登记的必要性,即土地登记的空缺造成建筑物区分所有权人难以行使土地权利,并会带来一系列问题。接下来讨论如何进行登记,通过对实践梳理,发现有地方早有土地分割登记的实践,解决了住宅所在土地的登记问题。而在域外经验中,就住宅所在土地登记除了分割登记,还有分层所有权的登记,就其他部分的土地登记为业主共有或业主团体所有。最后基于这些经验,笔者提出解决建筑物区分所有权人土地登记的一些可行途径。