论前期物业服务合同当事人之认定——一个合同示范文本引起的思考

《物业管理条例》第二十一条规定,前期物业服务合同的当事人为开发商与物业服务企业。但《北京市前期物业服务合同(示范文本)》却主张,业主作为甲方将前期物业管理委托给开发商,开发商作为乙方承担前期物业管理的责任,提供前期物业服务。因此,此二者在合同当事人问题上就产生了分歧。然而,无论从学理上分析,还是从实践的层面考察,第二十一条的规定均具合理性。

前期物业服务合同刍议

物业服务合同是现代物业管理法律关系中最为核心的内容。前期物业服务合同与普通物业服务合同前后相续,相互衔接,两者在合同的签订时间、主体以及生效期间都有所不同。文章分别从债权的物权化、涉他合同、合同承受的角度分析房地产开发商、物业管理企业和业主的三方法律关系,以期更好地理解前期物业服务合同。

前期物业服务合同对单个业主的法律约束力

《民法典》除了第939条笼统规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力”之外,对于前期物业服务合同涉及的其它法律问题大都付诸阙如。在具体个案中,法院对于单个业主是否为前期物业服务合同当事人、单个业主是否有权主张前期物业服务合同无效、是否有权解除前期物业服务合同以及前期物业服务合同的变更对于单个业主是否具有法律约束力等问题,不应拘泥于《民法典》第939条的文义解释,应当结合《民法典》和《物业管理条例》的其它相关规定,运用利益衡量的方法进行体系解释和目的解释,承认和维护单个业主作为前期物业服务合同当事人的地位和权利。

对前期物业服务合同的研判与规制

物业管理服务合同是物业管理服务事项中最重要、最关键的内容，而现实中，前期物业管理服务合同则是其中最重要的部分。因此，对前期物业管理服务合同的研究、判断并对其进行必要的规制，则对弄清法律关系、减少纠纷、搞好物业服务、建设和谐文明、现代的居住生活环境无疑是必要的。本文根据我国《物权法》《物业管理条例》（以下简称《条例》）中关于前期物业管理服务合同等的相关规定，总结其法律性质，结合现实中前期物业管理服务中的乱象，基于前期物业管理服务合同性质的判断，提出自己规制该合同的一些看法。

前期物业服务合同未经招投标签订,是否有效？

案情介绍2007年12月29日,XXX公司与XX物业公司签订珠海每一间花园小区前期物业服务合同,委托XX物业公司提供前期物业管理服务,并约定住宅物业管理费每月2.6元/平方米。该合同已交珠海市住建局备案。

论前期物业服务合同中业主权益的保护

随着我国住宅商品化的推进,物业服务合同成为最重要的管理方式,而前期物业服务是实施物业服务的重要环节,同时涉及了建设单位、业主和物业服务公司三方主体,法律关系复杂,涉及利益广。但由于法律规范的不健全,特别是《物业管理条例》对前期物业服务合同规定比较粗疏,表现为前期物业服务合同性质不明、权责不清,招投标不规范,业主权利救济不完善等原因,造成了大量的物业纠纷。本文将从前期物业服务合同的中业主的权益保护问题进行探讨,并就加强物业服务合同相关立法、健全招投标制度、加强公立救济渠道等方面提出相关建议。

前期物业服务合同纠纷样态与理路修正

前期物业服务是实施物业服务的重要环节,同时涉及建设单位、业主和物业服务公司三方主体,法律关系复杂,涉及利益较广,虽然《民法典》增设了物业服务合同的相关规定,但在实践中纠纷频发,具体表现为未经招投标程序签订的前期物业服务合同的效力问题和对前期物业服务合同终止的评判。可以通过指导案例或司法解释明确招投标程序属于效力性强制性规定;承认和维护单个业主享有的前期物业服务合同解除权;在对普通物业服务合同的生效进行实质性审查基础上认定前期物业服务合同终止与否。

期限未满终止前期物业服务合同,需以合同生效为前提

【案情】 重庆市武隆县巷口镇世纪五龙城龙泉丽景小区（以下简称五龙城小区）有5个组团，分期开发建设过程中，建设单位指定重庆庆Y物业管理有限公司（以下简称庆Y公司）为前期物业服务企业进行物业服务。2008年5月30日，庆Y公司与业主游某龙签订了《前期物业服务合同》，双方对物业服务质量、物业服务费等进行了约定，其中物业服务费标准为0．5元／平方米，电梯费另算，并对电梯费计算方法作了详细约定，合同期限为3年。

前期物业服务期间建设单位是否有权更换物业服务企业

2008年8月,上海某物业管理有限公司（以下简称＂物业服务企业＂）与上海某房地产发展有限公司（以下统称＂开发商＂）签订《前期物业服务合同》,约定由该物业公司为上海市浦东新区某小区提供为期两年的物业服务。后开发商决定不再续约,另行选聘其他物业服务企业接管该楼盘。开发商的行为遭到业主的极力反对,最终更换物业管理未能成功。本案的主要争议焦点是．建设单位是否有权在前期物业服务期间更换物业服务企业。

前期物业服务纠纷的多元化解决路径探析

前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。前期物业管理有其自身的特殊性,极易引发建设单位、物业服务企业和业主之间的纠纷。前期物业服务合同的签订主体为建设单位和物业服务企业,而实际履行主体则是业主和物业服务企业,业主被排除于合同签订过程之外,前期物业服务合同是通过业主的书面承诺从而对业主产生法律效力。根据《物业管理条例》的规定,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同即终止。然而在实践中,在业主大会召开和业主委员会成立之前,建设单位、小区业主和前期物业服务企业即往往牵涉物业服务纠纷,出现业主诉求解聘前期物业服务企业问题。对此,笔者依据我国现行法律法规规定,以及结合法律服务实践经验,对有效解决前期物业服务纠纷的路径问题进行分析、研究,以期对相关问题的处理有所借鉴。

前期物业服务应与项目工程质保期同步

尽管还没有明文规定,但从形成有效的实物资产这个维度,我们认为并强烈建议一个项目的前期物业服务期限应以质保期结束为标志,而不是止于项目工程竣工或承接查验。

项目未交付,开发商有权解除前期物业服务合同吗?

新建房地产项目对于物业公司来说-向很抢手,除了房屋及设备设施新、物业费好收取之外,物业公司觉得更有吸引力的是合同期限有保障。很多物业公司振振有辞:前期物业服务合同要到业主委员会与新选聘的物业公司签订的物业服务合同生效时才自然终止。实务中,的确多数前期物业服务合同的终止期限都是如此约定,致使物业公司认为,—旦与开发商签订了前期物业服务合同就可以高枕无忧了,毕竟成立业委会不是一时半会的事儿,重新选聘物业更是遥遥无期。

广东：发布前期物业服务合同等三项示范文本

日前，广东省住房和城乡建设厅下发关于印发《前期物业服务合同》、《（临时）管理规约》、《业主大会议事规则》等示范文本的通知，就广东省统一使用上述三个文本作出明确通知。

开发商是否有权解除前期物业服务合同？

《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。然而在新开发的商品房项目中，由于业主尚未确定，出于日后物业管理及房屋交付的需要，现行法律规定由开发商先行选聘前期物业服务企业并签订物业服务合同。

业委会是否应继续履行前期物业服务合同？

【裁判要旨】业委会召开业主大会表决选聘新的物业公司属于业主管理内部事项的范畴，仅有业主享有对业主大会决议的撤销权。物业管理公司并非业主，业主大会召开过程中的表决程序合法与否，表决结果是否正当，均与物业公司无涉，不构成对物业公司合法权益的侵犯。

为“阳光示范”叫好——各界评说《前期物业服务合同》、《业主临时公约》示范文本

2004年9月6日，建设部下发了《前期物业服务合同(示范文本)》与《业主临时公约(示范文本)》，在社会上引起了很大的反响。各界人士对两个示范文本给予了较高评价，认为这对于贯彻《物业管理条例》，规范前期物业管理活动，引导前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，减少物业管理纠纷，推动建立业主自我管理与自我约束的机制，维护全体业主的共同利益等，都具有重要意义。

终止前期物业服务的理据

一、背景1981年在改革开放的桥头堡深圳,特区政府为中国第一个商品房居住小区东湖丽苑,比照香港地区楼宇管理,配套成立了第一个物业管理公司——深圳市物业管理公司,自此商品化的住宅小区前期物业管理服务就与中国房地产开发的发展如影随形四十余年。随着物业管理日渐成为社区治理的主要矛盾纠纷,无论是众多的业主群体,还是部分学术界的研究者,均将前期物业服务视为导致商品住宅小区乱象的根源。

论我国前期物业服务合同法定终止规则

前期物业服务合同的终止已成为我国当前物业服务合同纠纷所产生的最主要的原因之一。《民法典》第940条被视为前期物业服务合同法定终止规则,但是在司法实践中该规定难以有效适用,存在着合同终止权行使主体与行使程序不明晰等诸多问题,亟待解决。基于此,通过考察我国前期物业服务合同立法与司法现状,针对存在的相关问题,发现我国应当努力推动业主自治组织之建立完善,在立法上确立业主自治组织之法律地位、赋予业主在特定条件下的合同终止权。同时,针对具体终止程序规则,完善前后物业之交接程序,明确前期物业服务合同终止期间以及终止效力。

刍议前期物业服务合同忽略业主权利的非合理性

前期物业服务合同由于其签订程序的特殊性导致将其作为两方当事人合同处理存在着不合理性:前期物业服务合同内容可能存在瑕疵,法律程序上业主权利无法体现,业主在前期物业服务合同的解释上处于不利地位,并且业主解决前期物业服务合同争议的成本相比物业服务企业要大得多。为保障业主在这一特殊合同中的权益,应将前期物业服务合同作为三方当事人合同处理,将建设单位纳为合同一方主体,建设单位作为合同当事人应扮演监督和维护合同履行的角色,建设单位应承担担保前期物业服务合同内容瑕疵的义务,将前期物业服务合同的内容告知物业买受人并转交合同文本,同时承担解释前期物业服务合同内容的义务。

浅析前期物业服务合同的订立与效力

依据现行的法律、法规及行业规范,物业服务一般被分为前期物业服务和普通物业服务两个阶段。前期物业服务一般始于物业服务区域首期交付之时,终于业主委员会成立并与物业服务企业签订的物业服务合同生效之时;普通物业服务则始于业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之时。在不同的物业服务阶段,合同的签订主体是不同的。