剩余收入法、供需不匹配性与住房可支付能力的衡量--基于上海的考察

住房可支付能力的内涵至少可以从总体层面、收入结构和住宅供给结构三个维度予以理解,传统房价收入比和月付收入比指标难以衡量收入结构和住宅供给结构对住房可支付能力的影响,住房可支付能力结构效应的研究在国内还相对缺乏。本文介绍了剩余收入法和不匹配性方法衡量住房可支付能力结构效应的基本原理,并将两种方法予以结合,使用住房机会指数和住房机会曲线衡量了上海住房可支付能力的状况。研究发现,2000—2007年上海居民住房可支付能力有不断恶化的趋势,除了住宅价格的快速上涨,贫富差距的逐步扩大和住宅户型结构供给的不合理是住房可支付能力恶化的重要原因。本文的研究方法和相关结论,可以在学术层面上丰富住房可支付能力的内涵,并对政府制定住房规划和出台多层次的住房保障政策具有较强的参考价值。

城市居民住房承受能力测度研究——剩余收入视角

借鉴扩展线性支出系统模型确定家庭食品、衣着、家庭设备用品及服务等非住房基本消费支出的基础上,运用剩余收入法测度了2003-2008年武汉市七种不同类型家庭的住房承受能力。剩余收入法测度结果能反映出不同类型家庭住房承受能力的具体差距,显示出武汉市中等偏下收入及以下收入家庭面临住房承受能力问题,并且收入越低住房承受能力问题越突出,结果比传统比率法更具有说服力。而比率法测度显示中等偏上户及以下家庭面临住房承受能力问题,扩大了存在住房承受能力问题的家庭范围。运用剩余收入法可以定量地测度各类家庭住房承受能力的大小和绝对差距,有助于确定城市中低收入家庭住房补贴的对象及标准,制定我国公共住房销售、租赁政府指导价格,促进完善住房保障政策。

存在剩余收入条件下消费者选择理论的拓展

西方经济学消费者选择理论在研究消费者决策问题时,一个基本的假设就是消费者收入全部用来购买商品,没有剩余收入。对剩余收入的忽视,导致了传统理论研究对象及其结论的特殊化。文章对此进行了分析,并将剩余收入引入消费者决策过程,用来代表消费者商品消费以外的其它选择,对传统理论加以拓展,使理论更加贴近现实,同时避免了传统理论数学分析的一些缪误。

大城市夹心层群体租房可支付能力分析——基于“剩余收入法”

一直以来,对夹心层群体的租房可支付能力进行科学合理的测定是政府针对夹心层人群有效开展住房保障制度建设的重要前提。文章首先分析了大城市夹心层群体消费特征,抛弃了目前广泛使用的收入支出比例法,采用"剩余收入法"分析大城市夹心层群体租房可支付能力。并在此基础上,以上海为例,结合调查数据,得出在2006年-2010年间,夹心层群体不但不能负担基本的住房消费,且其租房可支付能力呈明显恶化迹象。针对这一情况,文章提出应积极发展公共租赁房来满足夹心层群体的住房需要。

企业家能力、控制权转移与企业剩余收入的分配

:企业产权结构经历了由古典单一所制到局部代理制、再到全部代理制的演变过程 ,其结果是导致了现代企业制度的形成。本文认为 ,在企业产权结构的演变中 ,经营控制权的转移源于企业对企业家能力的需求以及由此导致的企业家能力的专业化分工 ;经营控制权转移的结果是专职经营者在很大程度上决定企业剩余收入的分配 ;然而 ,由于制度环境、市场机制和企业内部约束机制的存在 。

基于剩余收入法的城市居民住房支付能力研究——以长沙市为例

采用剩余收入法作为评价指标,研究长沙市居民住房支付能力,结果表明:长沙市最低收入户、低收入户和中等收入户都存在住房支付能力不足问题。长沙市政府应加强政府的住房调控,可以通过税收、利率等经济手段来引导房地产开发商进行合理的投资,实现产品供给结构的合理化;提高低收入家庭收入,避免居民住房支付能力由于住宅价格的单方上涨而恶化;健全住房保障体系,保障低收入群体的基本住房权利。

基于剩余收入的消费者均衡模型修正

传统的消费者均衡模型没有对收入进行细化,其效用函数只体现商品的效用,收入则没有直接进入效用函数,而是体现在预算约束条件里,造成"均衡等式矛盾"的漏洞。为推出更加合理的消费者均衡等式,将传统模型中的收入细化为总收入、剩余收入和实际支出3部分,将剩余收入引入效用函数,运用条件极值法建立修正的消费者均衡模型。研究结论认为,传统的消费者均衡模型是修正的消费者均衡模型的一个特例,运用修正的消费者均衡模型可以更好地理解货币的边际效用,也可以为宏观经济现象提供微观理论依据。

住房承受能力指数修正与实证——基于剩余收入视角

本文借鉴剩余收入理论,运用可加性扩展线性支出系统效用函数,对住房承受能力指数进行修正,并对武汉市417个样本家庭进行实证。结果发现,修正后的住房承受能力指数更能合理地测定家庭的住房承受能力水平,而未修正的住房承受能力指数则扩大或低估了一些家庭的住房承受能力水平。运用修正的住房承受能力指数科学地识别家庭住房承受能力水平,对完善我国住房保障政策具有积极的指导意义。

北京市中低收入家庭住房可支付能力的研究及相关建议

长期以来,住房是人们共同关注的热点问题。而中低收入家庭是解决住房问题,制定住房政策所针对的一个数量相当的群体对象。笔者在确定"北京市中低收入家庭"的基础上确定其剩余收入,并确定普通商品房和经济适用房的"基准住房",根据相应的信贷政策确定融资成本,最后计算出剩余收入,并衡量住房可支付能力。还在测算出的剩余收入的基础上,提出了利用累进式还款的方式购房,以提高中低收入家庭住房可支付能力的方法及建议。

中国城镇居民住房支付能力测度与比较

根据房价收入比、住房可支付性指数和剩余收入法的不同适用性,对中国城镇居民的住房可支付能力及其时序变动、区域差异和收入阶层差异进行了测度与比较。结果表明,最低收入和低收入阶层的收入能力无法在住房市场中实现其住房需求;中等收入及以下各阶层住房支付能力呈下降趋势,且区域差异持续扩大;中国城镇住房供应结构不尽合理,各收入阶层与相应住房类型匹配性不完善,中低收入阶层城镇居民面临着较严重的住房压力。

基于住房支付能力的保障性住房供求均衡分析

保障性住房建设是解决我国中低收入家庭住房困难的主要措施。自2008年以来我国保障性住房投入步伐大大加快,但与保障性住房需求相比,依然存在较大缺口。本文以经济适用房为例,通过使用经居民剩余收入比调整后的住房支付能力指数的方法来分析计算我国不同收入层次人群的经济适用房的需求状况,之后再与近年来的经济适用房供给数量做比较,求得供求缺口比例,基于此来说明我国保障性住房存在较大的供求失衡问题并提出相应的政策建议。

EVA理论及其在我国的实证分析

经济价值增加(economic value added.简称EVA)作为对传统会计指标的替代品.它在价值评估和管理激励方面的应用已经引起广泛的注意。许多大型跨国公司,包括可口可乐、西门子、美国电报电话公司、泛美航空公司、P&G等都开始采用EVA作为管理的新模式。并且。EVA已经逐渐成为像高盛、JP摩根等著名投资银行分析公司价值的基本工具之一。本文先对EVA的理论基础进行分析.再结合我国数据进行EVA的实证分析,最后分析EVA在中国是否具有可用性。

机会窗口对上市公司增发决策影响的实证研究

信息不对称以及不完全理性会使投资者对企业价值的判断发生偏离,这就产生了可以被拥有信息优势的企业经营者利用的机会窗口。对我国增发企业的实证研究表明,我国股票市场上同样也存在机会窗口,增发前,发行企业的市值账值比和股价高估程度都显著大于规模-经营业绩配比企业,并且这种高估的机会窗口对企业的增发决策有着显著的正影响。

公共租赁住房可支付能力测度研究——以武汉市为例

文章在公共租赁住房租户问卷调查的基础上,借鉴剩余收入法原理,测算住房支出后的剩余收入能否满足非住房基本消费支出,评估了武汉市既有公租房家庭的住房可支付能力。结果表明,在现有公租房租金及租金补贴政策下,公租房家庭户主年龄、家庭规模对住房可支付能力产生了重要的影响。从户主年龄上看,户主年龄40岁及以下存在支付能力问题的家庭比例较少,而对户主年龄40岁以上的家庭,随户主年龄增长,存在住房可支付能力问题的家庭比例逐步增加;从家庭规模上看,随着家庭人口增加,住房可支付能力问题也越来越突出。最后,研究还提出从分层次核定公租房租金、差异化制定租金减免、补贴标准等来改善保障对象的住房可支付能力。

从财产所有权与企业所有权的区别看国有企业改革

企业所有权是指企业合约的剩余索取权与控制权 ,财产所有权则是指经济主体对人力与非人力财产的使用、收益、处置等权利。国有资本由于缺乏相关的人力财产 ,它更适合充当索取固定收入的债权人 ,而不是充当索取剩余权利的企业所有者。国有经济的退出战略主要应该是指退出企业所有权 ,而非资本所有权。

二线城市居民家庭住房支付能力研究

在总结前人研究成果并分析住房支付能力测度方法的基础上,将比率法与剩余收入法结合构建了剩余收入住房支出比模型。选取全国30个二线城市进行实证研究,结果表明:30个二线城市居民家庭整体住房支付能力状况较好,仅少数城市存在住房支付能力问题。

我国城镇保障性住房覆盖率影响因素分析

住房是提高居民生活幸福指数的有效途径之一,制定合理的保障性住房覆盖率目标,有利于促进各级政府建设保障性住房的积极性,促进资源的有效利用,有效满足居民需求,增强政府公信力。目前我国城镇保障性住房覆盖率目标存在计算虚高、各地趋同和结构畸形的问题,针对影响我国城镇保障性住房覆盖率的需求因素、供给因素和其他因素,提出制定保障性住房覆盖率目标的建议,即目标要分层、分类和有效。

关于我国公共租赁住房覆盖率目标制定的建议

从政府层面制定城镇公共租赁住房覆盖率目标对于改善民生、构建和谐社会具有极其重要的现实意义。本文通过建立资金约束下和土地约束下的公共租赁住房覆盖率模型,为确定公共租赁住房的合理覆盖率目标提供了理论依据。