农民住房财产权论析——寻找政策与法律的契合

源生于政策的农民住房财产权不能在既存的法律体系中找到直接对应,却可在其间寻觅相应的契合点,即农民住房财产权是由宅基地使用权和农村房屋所有权有机结合而成。农民住房财产权的倡设是为了实现相关权利身份性的突破和财产性的彰显,这种制度调整有其必要性和可行性,以农民住房财产权统合宅基地使用权和农村房屋所有权,有利于达成制度改革目标,需要以必要住房财产权和剩余住房财产权的区分为基础进行制度设置。

论农民住房财产权抵押的实现

"农民住房财产权"并非一种新型权利,而是宅基地使用权和农村房屋所有权有机结合而形成的权利集合。《指导意见》中关于"农民住房财产权"抵押的相关规定既有突破性,又有保守性。"农民住房财产权"的倡导并不能直接破解农村房地产权抵押的固有难题,但有利于形成全新的视角去审视和解决上述难题。在宅基地使用权空间利用已蔚然成风这一现实背景下,应当以"必要住房财产权"和"剩余住房财产权"的区分去解决农村房地产权抵押的痼疾,去实现"农民住房财产权"的抵押和流转。

公私法综合视野下自然保护地财产权限制与补偿研究

自然保护地是改善生态环境质量、传承中华民族文化、维护国家生态安全、建设美丽中国的重要抓手,肩负有保护生态系统、保护生态屏障的重要使命。但自然保护地划定以及建设管理活动会与已经形成的以土地利用为核心的不动产权利体系发生抵牾,即自然保护地生态环境公共利益保护与其所附着土地上原有的财产权的冲突。公私法分离视野下的管制性征收理论以及地役权制度无法有效解决这一冲突,而公私法综合视野下的环境公物理论则为解决自然保护地财产权限制与补偿问题提供了一种新的思路。作为环境公物的自然保护地,其在划定、建设、管理、利用中均可能出现对财产权的干预。故此,应当准确区分这种干预究竟构成征收,还是公共地役权对“剩余财产权”的限制。自然保护地公共地役权对“剩余财产权”的限制也应当予以补偿。“法定补偿+公共地役权补偿”二元补偿模式将选择权赋予供役人,由其自主选择补偿方式并接受相应的役权限制。二元补偿模式既能够使权利受限主体获得最低程度补偿,又能激励有意愿的供役人选择自愿、主动增加生态环境增益行为,切实提升生态环境的公共效能。

公物的二元产权结构--公共地役权及其设立的视角

公共地役权是为了实现行政目的并用以对抗第三人而要求私法财产权人持续承担某种负担的权力或权利,可以在私法财产上通过强制命令、行政合同、捐赠奖励等方式设立。从这一视角看,公物上可以同时存在公共地役权与私法权利两种不同性质的权利:前者服务于特定公共利益,由作为公法物主的行政主体或公众行使;后者服务于供役人私人利益,由作为私法物主的原始财产所有者行使,但前者优先于后者并排挤后者,因此,私法物主的私法财产权只在不损害公共地役权的范围内才存在,因而是一种"剩余财产权"。