动产多重买卖合同实际履行诉讼中的证明困境

动产多重买卖合同的履行应遵守债权履行的任意主义原则,最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条和第十条的规定存在着对动产多重买卖合同成立时间、动产交付、价款支付等方面极大的诉讼证明困境,同时其设置的先履行规则缺乏实体法的支撑,没有说明为什么先履行的法律理由,不是解决此类纠纷的根本之道。

不动产多重买卖的权利保护顺位

房产交易中的一物二卖,产生于不动产登记制度造成的债权契约与所有权变动的不同时。特定物上相互冲突的契约,只有一个能够合法实现,法律必须全面权衡不同买受人背后所代表的价值利益,维护合法所有人的权益,惩戒不讲诚信的出卖人,给予未取得房产的买受人以合理救济,从而达到维护社会稳定、市场健康发展的目的。

动产多重买卖规则的检视与再解释

对于动产多重买卖,司法实践中存在标的物归属规则和履行顺序规则。学界对此争议不断,对前者的检讨集中在未考量后买受人主观心态、观念交付的公信力、登记对抗主义的旨趣等方面;对后者的检讨集中在支付价款在先、合同成立在先规则限制出卖人自主选择权,有违债权平等性等方面。动产物权变动规则在多重买卖标的物归属领域的射程及于各买受人善意,非善意的后买受人不能继受取得标的物所有权。在买受人均未受领交付的情形下,依据价款支付以及合同成立时间认定实际履行顺序时,应综合考虑各买受人的主观状态、合同准备状况、标的物可替代性、出卖人违约效率等因素,同时应排除诉讼程序中的出卖人选择履行抗辩。

论不动产占有的公示效力

我国物权法确立了以动产交付、不动产登记为公示方式的公示原则。在不动产多重买卖的情形下,仅依据登记作为确定不动产权属关系,将导致未登记但已实际占有不动产的先买人的权利得不到优先保护的不公平结果。为解决这一问题,应当承认并明确不动产占有的公示效力,构建适合我国物权法体系的不动产公示效力制度,加强对实际占有不动产的先买人权益的保护,维护物权法效率与正义的基本理念。