农民不动产权益“交易”的法律问题研究

以土地所有权、承包经营权、使用权为核心的农民不动产权益,在国家土地征收、使用权出让等"交易"环节,因为集体土地所有权民事主体地位模糊、土地征收的补偿不足、土地承包经营权和土地使用权流转缺乏规范的制度保障等问题,往往因"公共利益"而受损,或被政府侵犯、为"官员"(包括所谓的村官)贪污。为了土地"交易"能够实现真实价值,我国在法律上必须形构规范的集体土地所有权民事主体,以市场价格确定土地征收的补偿价格,并通过强化土地交易申报制度、许可制度、评估制度、交易条件的明示公开制度等,为集体土地使用权交易奠定农民不动产权益的权利保障基础。

动产权益对不动产估价的影响

动产与不动产的内涵虽然完全相对,但在不动产评估中动产权益却通过部分权益对不动产的价格造成很大的影响。在评估附临时建筑或违章建筑的被拆迁不动产、附公共健身设施的不动产、高压线下土地的估价等要充分考虑不动产权益的完整性。

动产抵押权益延伸于收益的路径——基于美国法的比较考察

“正常经营买受人规则”由“动产浮动抵押”向“动产固定抵押”领域的扩张适用使得动产抵押权人丧失对于原抵押动产的追及效力,由此产生了对于动产抵押权益延伸于抵押动产替代物的讨论。美国法上的动产抵押权益延伸制度源于商事实践,以“收益”为延伸对象,延伸方式为默示性、连续性延伸,同时该延伸路径表现为一种价值追踪过程,受限于价值边界,也要保证“收益”的可识别性。我国法语境下的动产抵押权效力延伸规范主要有抵押动产转让价金,抵押动产物上代位权所产生的“三金”,抵押动产的孳息,抵押动产的添附物以及抵押动产基于各种交易而产生的应收账款债权。关于转让价金,我国现行抵押物转让规则使得追及效力架空了动产自由转让;关于“三金”和应收账款,物上代位权和应收账款出质的特殊性无法扩张解释为动产抵押权益延伸制度的一般性规范;关于孳息和添附物,现行规则均面临适用困境。相较于美国的动产抵押权益延伸制度,我国不宜贸然进行制度嫁接,宜采默示性推定延伸的路径,有限性地肯认收益延伸的连续性,辅以识别公示制度来保证“收益”的可识别性。

不动产收益权质押贷款研究（上）

不动产收益权质押是指债权人为担保其借贷债权，在债务人给付前留置债务人交付的不动产收益权，并于债务人履行还本付息义务时，以相应收益优先受偿的担保行为。在中国，这是一种新型金融业务，体现着新型的法律关系。不动产收益权质押是确保银行信贷债权实现的可靠手段，是政府融通资金以解决基础设施建设资金短缺的有效途径，是发展地方经济的有效工具，它具有权利标的特殊性、主体的特定性、质权实现方式的独特性等特征。它的设定须由政府向上级主管部门申请办理行政许可，当事人须订立书面质押合同，并办理登记。它对质权人和出质人具有不同的效力。对不动产收益权质押而言，《担保法》存在不合时宜、不完善、系统性与科学性欠缺等问题，应尽快修改完善。

民法典中的居住权公证

《中华人民共和国民法典》物权编正式确立了居住权制度,明确规定了居住权可以通过合同和遗嘱方式设立。该制度的确立,体现了我国对物权领域所有权人处分自己不动产权益的尊重及对居住权的重视。在《民法典》出台前,已有不少当事人提出关于居住权的公证需求,但囿于法律依据的缺失,办理居住权公证遇到了诸多障碍。可以预见,《民法典》实施后,对居住权公证的需求会越来越多。