剩余收入法、供需不匹配性与住房可支付能力的衡量--基于上海的考察

住房可支付能力的内涵至少可以从总体层面、收入结构和住宅供给结构三个维度予以理解,传统房价收入比和月付收入比指标难以衡量收入结构和住宅供给结构对住房可支付能力的影响,住房可支付能力结构效应的研究在国内还相对缺乏。本文介绍了剩余收入法和不匹配性方法衡量住房可支付能力结构效应的基本原理,并将两种方法予以结合,使用住房机会指数和住房机会曲线衡量了上海住房可支付能力的状况。研究发现,2000—2007年上海居民住房可支付能力有不断恶化的趋势,除了住宅价格的快速上涨,贫富差距的逐步扩大和住宅户型结构供给的不合理是住房可支付能力恶化的重要原因。本文的研究方法和相关结论,可以在学术层面上丰富住房可支付能力的内涵,并对政府制定住房规划和出台多层次的住房保障政策具有较强的参考价值。

规划政策与可支付住房建设——来自美国和英国的经验

规划是近年来不少国家政府推动可支付住房供应的有效手段。政府通过规划鼓励或强制性要求开发商在住宅开发项目中配建一定比例廉价住房,在增加可支付住房供给的同时减少政府财政补贴,促进居住融合。我国一些城市也开始尝试引入配建模式推动廉租房或经济适用住房建设。鉴于国外利用规划手段推动可支付住房建设的丰富经验,本文将以美国的包容性区划和英国第106条款下的协议配建为例,对其指导原则、要素、成效及存在问题进行介绍和评述,以期为中国相关规划政策的制定提供参考和建议。

英国可支付住房的投融资体系及其经验借鉴

本文系统地介绍了英国可支付住房的基本状况及投融资体系的发展历史,重点分析了现行投融资体系的重要机构设置和关键机制安排,总结了英国可支付住房投融资体系的经验,为我国走出公租房融资困境、加快发展保障性安居工程,提供了可资借鉴的经验。

住房可支付能力前景对新就业大学生留沪意愿的影响研究--基于上海1104份样本的实证分析

基于前景理论视角研究了住房可支付能力前景对非沪籍新就业大学生留沪意愿的影响,并进行了异质性分析。研究发现,住房可支付能力前景对于非沪籍新就业大学生的留沪意愿具有显著正向作用,新就业大学生的住房可支付能力前景值越高,越倾向留沪。住房可支付能力前景对不同个体特征的非沪籍新就业大学生的留沪意愿的影响存在异质性,26~30岁、独生子女、已婚、家乡位于地级市及以上、毕业于上海的非沪籍新就业大学生,住房可支付能力前景对其留沪意愿的影响越明显。因此,建议根据新就业大学生不同发展阶段的住房可支付能力水平及个体差异,有针对性地实施差异化住房保障政策,帮助该群体解决住房难题。

我国经济适用房与美国可支付住宅的政策比较

我国的经济适用房与美国可支付住宅相似。本文在对两国住房制度和土地制度进行比较的基础上,从政策定位、补贴模式、政府职能、住房供应模式等四个方面对两国住房政策进行了对比分析,以期为我国住房政策的设计提供有益启迪。

大城市夹心层群体租房可支付能力分析——基于“剩余收入法”

一直以来,对夹心层群体的租房可支付能力进行科学合理的测定是政府针对夹心层人群有效开展住房保障制度建设的重要前提。文章首先分析了大城市夹心层群体消费特征,抛弃了目前广泛使用的收入支出比例法,采用"剩余收入法"分析大城市夹心层群体租房可支付能力。并在此基础上,以上海为例,结合调查数据,得出在2006年-2010年间,夹心层群体不但不能负担基本的住房消费,且其租房可支付能力呈明显恶化迹象。针对这一情况,文章提出应积极发展公共租赁房来满足夹心层群体的住房需要。

公共租赁住房可支付能力测度研究——以武汉市为例

文章在公共租赁住房租户问卷调查的基础上,借鉴剩余收入法原理,测算住房支出后的剩余收入能否满足非住房基本消费支出,评估了武汉市既有公租房家庭的住房可支付能力。结果表明,在现有公租房租金及租金补贴政策下,公租房家庭户主年龄、家庭规模对住房可支付能力产生了重要的影响。从户主年龄上看,户主年龄40岁及以下存在支付能力问题的家庭比例较少,而对户主年龄40岁以上的家庭,随户主年龄增长,存在住房可支付能力问题的家庭比例逐步增加;从家庭规模上看,随着家庭人口增加,住房可支付能力问题也越来越突出。最后,研究还提出从分层次核定公租房租金、差异化制定租金减免、补贴标准等来改善保障对象的住房可支付能力。

近十年新加坡学前教育政策分析及启示——“使优质的学前教育可获得和可支付”

近十年来,新加坡政府为提升学前教育发展在国际上的地位,促进婴幼儿身心健康及教育公平和经济发展,在“为每个孩子提供一个更好的人生起点”愿景的指引下,成立了幼儿培育署和教育部直属幼儿园,确立了可获得和可支付的优质学前教育目标;不断提升学前教育服务能力,保障学前教育入学率,逐步提升所有婴幼儿家庭对于学前教育的可获得性;开展“主要业者计划”“伙伴业者计划”和多项婴幼儿学前教育资助项目,着重提高低收入婴幼儿家庭对于学前教育的可支付性。借鉴近十年新加坡学前教育发展经验,我国应该厘清各级政府责任,完善学前教育支出分担模式和立法工作;激励社会广泛参与,增强学前教育的便捷性;通过多途径资助低收入家庭,增强学前教育的普惠性。

我国城镇住房供求关系与可支付性的地区差异演化

本文从我国城镇居民人均住房面积、城镇住房建筑面积与新增城镇人口住房需求,以及城镇住房价格与城镇家庭支付能力的地区差异三个角度分析了近十五年来,我国城镇住房供求关系和可支付性的地区差异的变化情况。研究指出我国城镇住房建设的主要矛盾正在经历从普遍短缺向地区间不平衡转化,东部地区、人口快速增长的省份的城市住房存在供不应求和可支付性较差的问题,而在中西部地区以及人口增长缓慢的东北省份,住房存在供大于求的风险。在经历"去库存"和"房住不炒"两轮宏观调控之后,我国应基于当前城镇住房的供求关系和住房的可支付性的地区差异,对不同地区制定差异化的住房政策逐步建立起长效机制。

城镇住房困难群体居住可支付能力研究——以武汉市为例

研究城镇住房困难居民居住可支付能力的内涵和影响因素,建立居住可支付能力的理论测度模型,实证研究以武汉市为例。研究结论:居民收入、非居住支出和居住成本共同决定了居住可支付能力,无产权住房的困难家庭住房支付能力为人均可支配收入加上人均储蓄余额减去人均非居住消费性支出和通勤成本,有产权住房的困难家庭住房支付能力为人均可支配收入加上人均储蓄余额和原有住房资产价值减去人均非居住消费性支出和通勤成本。

基于城市空间结构的住房与交通综合可支付性指数探讨

近几年城市中心区域房价不断攀升,居住区位引起的交通成本不可忽视,由此可见住房与交通在城市空间上是密切耦合的。本文从城市空间结构体系的大框架上分析了城市土地利用与交通系统的互动关系,对住房与交通的综合可支付性指数进行探讨,提出了关键变量的计算思路,最后以福州市西江滨大道的贯通对闽侯荆溪新城房价的影响为例揭示了住房成本和交通成本在空间上此消彼长的规律。

基于消费理论的我国城市“可支付住房”供给体系构建研究

基于消费理论构建了城市居民住房消费决策的理论框架,从城市居民住房支付能力与住房消费偏好等方面分析需求侧特征,思察我国现阶段住房供给体系存在的问题,提出多元梯度、全覆盖可持续城市“可支付住房”供给体系的构建逻辑。在此逻辑下,搭建多层次多梯度的住房产品体系,形成多主体多渠道的联动供给机制,建立健全多方位支持的住房金融体系,为实现“住有所居”与促进住房消费健康发展奠定基础。

北京住房建设规划对住房可支付性的影响

通过比较中心城和郊区的住房市场表现(住房产量、市场价格和套型面积),探索住房建设规划是否可能降低住房可支付性。初步结论是,规划的限制性土地利用政策可能会减少住房总产量、提高商品住房的市场价格和单套面积,从而降低尚无住房的中低收入居民通过住房市场获得住房的机会。

北京市中低收入家庭住房可支付能力的研究及相关建议

长期以来,住房是人们共同关注的热点问题。而中低收入家庭是解决住房问题,制定住房政策所针对的一个数量相当的群体对象。笔者在确定"北京市中低收入家庭"的基础上确定其剩余收入,并确定普通商品房和经济适用房的"基准住房",根据相应的信贷政策确定融资成本,最后计算出剩余收入,并衡量住房可支付能力。还在测算出的剩余收入的基础上,提出了利用累进式还款的方式购房,以提高中低收入家庭住房可支付能力的方法及建议。

可支付性宜居生态社区：谈北京朝阳区东坝乡单店住宅小区设计

本文以北京朝阳区东坝乡单店住宅小区设计为例,阐述"国六条"及其相关政策的出台,作者力图创造以住宅生态节能技术为特色、可支付产品特性与宜居产品品质相结合的示范社区;文章还从废弃土地利用和竖向设计两方面阐述了项目的生态设计理念。

英国可支付住房与规划政策关系研究——兼论其对我国经济适用房制度的启示

英国房价不断攀升,目前英国存在巨大的“住宅鸿沟”,即越来越多的英国普通人买不起自己的新房子,这些人包括教师、护士等众多公共部门的雇员,基于这一事实,规划政策被提上议事日程,并逐步用于促进及保证可支付住房的供给。而我国也正处于经济适用房制度改革时期,结合实际,借鉴英国的成功经验,对于改革的路径探索具有重要积极作用。

美国可支付住宅模块化建设对我国住宅产业化的启示

本文通过对美国模块化住宅设计项目实例进行介绍．总结了美国模块化住宅所采用的较为成熟的技术设计手段与实践经验。并对我国村镇住宅产业化发展道路提出了相应建议。认为只有通过政府主动干预才能为我国住宅产业化发展提供良好条件。同时由于我国村镇住宅具备自有宅基地这一特殊条件，村镇住宅产业化的发展虽然起步晚、基础差，但同时也具备相应的比较优势。

英国可支付住房制度对我国经济适用房制度的启示

我国的经济适用住房制度是国家为解决城市低收入家庭住房困难而推出的一项保障性质的住房改革重要举措。解决中低收入者住房问题一直是社会关注的热点。英国是世界上最早建立住房保障制度的国家，经过百年完善已日渐成熟，形成以可支付住房制度为主的中低收入住房保障制度，对我国加快以经济适用房制度为主体的住房保障体系建设，破解中低收入住房难题有一定的借鉴意义。

“新加坡模式”:“组屋”体系下的可支付宜居住房——以淡滨尼新镇为例

新加坡拥有世界上覆盖率最高的公共住房体系,被认为是世界各国应对中低收入群体住房问题的典范。本文着眼于“新加坡模式”下公共住房的普惠性、可支付性与宜居性三大特点,并以典型公共住房片区淡滨尼新镇为例,对新加坡塑造宜居普惠公共住区、兼顾保障租赁需求的举措进行了分析。

动态可支付外汇的监测与引导

外汇资金的长期大量流入已经对我国的国际收支平衡、金融稳定产生了重要影响,本文在对其中短期外汇资金流入形态分析的基础上,基于对未来外汇流出量监测的需要,在长期外债、短期外债之下设计了“动态可付汇”监测指标,并提出了引导外汇资本进入实体领域的政策建议。