住房租赁合同社会控制的方案选择——浅析《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》相关条款

合同长期化是住房租赁合同社会控制的基本目标。涨租金与解除合同二者互为目的与手段,共同制约着租赁合同长期化的实现。刚性的租金管制不具有现实可行性。以政府指导价与多元公共服务捆绑的备案为中心建立租金水平的软约束,对不同期限的合同设置租金变动频率的硬标准,建构住房租赁合同解除权限制体系,这可能是对私人权益与市场机制干预最少的促进住房租赁合同长期化的有效举措。

住房租赁合同的社会控制

不少国家对住房租赁合同进行一定的社会控制,主要有宽严两种模式:租金管制和解约限制。从社会经济效果看,租金管制有助于保障住宅权,也有助于避免贫富分区和促进社会和谐,但会干扰市场规律,因而成本较高。以解约限制为中心的控制则不会过度偏离市场,同时可有效减少租赁合同中当事人的机会主义行为。由于中国目前城市自有住房比例较高,住房市场的主要矛盾是现有住房不足以满足城市化需求,因此不宜进行严格的租金管制,但修订城市房地产管理法、合同法,限制出租人解除住房租赁合同的权利,同时规定租金调整参酌市场水平进行,将有助于维护住房租赁合同的稳定,减少出租、承租双方的策略性行为,降低围绕续约的讨价还价成本,增进社会福利。