不合法转租合同效力认定及当事人的利益保护

不合法转租框架下房屋转租合同的效力认定、出租人的权利保护以及善意次承租人的利益维护等疑难问题,或牵涉不同观点之争,或缺乏规则支撑,尚需法院从理论和实践出发进一步思考与把握,以实现当事人利益之平衡,维护房屋租赁市场的良好秩序。

合法转租之次承租人利益保护的若干问题

依据合同相对性原则,在合法转租的情形下,出租人尽管同意但并不受转租合同的约束。次承租人利益的保障维系于转租人租赁权的稳定性,这对善意的次承租人不利。租赁权“物权化”对次承租人利益保障的意义是有限的,在出租人与转租人合意解除租赁合同时方有适用余地。在出租人行使法定解除权以解除租赁合同时,应当赋予次承租人以代位清偿权和异议权。代位清偿权具有形成权的性质,而异议权需要完善第三人诉讼制度。

论转租中的若干法律问题

转租的基本特征可以从出租他人之物、租赁权让与、租赁让与的区别中进行归纳、总结。转租的立法可以分为自由主义和限制主义，我国合同法采用的是限制主义，据此，转租可以分为合法转租和违法转租，违法转租的效力在理论界和实务界均存在争议，从法理、立法、利益衡量来分析，赋予违法转租合同的有效是必要的。在违法转租合法的前提下，与合法转租比较而言，违法转租各方当事人的法律关系显现一定的特殊性。从不当得利的三个构成要件来看，违法转租不应适用不当得利。如果出租人出卖租赁物时，合法转租的次承租人应享有优先购买权，并优先于承租人。

转租合同效力浅析

针对转租问题,我国《合同法》仅规定"承租人自行转租的,出租人可以解除合同"。并没有对转租合同的效力问题作出规定,从而在司法实践中引起一些争议。针对这些争议,本文首先以一个具体的案例为切入点,列举出现今司法实践中关于转租问题的主要观点。然后,简要介绍一下国外先进国家关于转租合同效力的立法经验及做法,并把这些经验、做法与我国转租合同的相关规定加以比较,指出我国关于转租规定的不足。其次,借鉴国外的立法经验,结合我国法律法规的实际,在全面分析三种观点的基础上,提出解决转租合同效力的思路。最后,笔者把这一思路运用到具体的案件中加以印证。