同地同权:集体建设用地使用权赋权研究

集体建设用地改革确立了"同地同权"的目标。新修订的《土地管理法》增加"集体经营性建设用地使用权",旨在推动集体与国有的建设用地"同权"。但集体建设用地使用权的法律规定较少且体系混乱、语义模糊,使得"同权"流于表面。以"同地同权"为赋权目标,应明确"同权"的内涵和"同地同权"的内在要求。为实现"同地同权",就要通过构建城乡统一的建设用地使用权三层权利体系,明确集体建设用地使用权设立标准和客体范围,建构统一的建设用地使用权权能规范。

租售同权背景下房价与租金的关系研究

基于2011—2021年21个大中城市新建住宅价格指数、二手住宅价格指数和租金价格的面板数据,运用单位根检验、Hausman检验、固定效应模型等方法,在租售同权政策背景下,研究中国城市新建房价和二手房价与租金的关系。结果发现:实施租售同权政策前,各城市新建房价和二手房价对租金都有显著的正向影响;实施租售同权政策后,各城市新建房价对租金没有产生影响。研究结论表明租售同权政策能够稳定房价,促进房地产市场健康发展。基于此,提出改善租售同权政策的相关建议。

论构建城乡统一的建设用地市场体系——兼论“同地、同权、同价、同责”的理论圈层特征

研究目的:探讨城乡统一建设用地市场体系构建中“同地、同权、同价、同责”的内涵及实现路径。研究方法:理论分析法、观点比较法。研究结果:(1)“同地、同权、同价、同责”是城乡统一建设用地市场体系构建的目标,体现了城乡建设用地市场配置的核心内涵;(2)目前实践中存在着较为突出的选择性“同地”、限制性“同权”、约束性“同价”、过度性“同责”等问题;(3)“同地、同权、同价、同责”所体现出的理论内涵、实现路径、目标内涵等都具有相互关联的圈层性特征。研究结论:(1)以国土空间用途管制为依据,形成规划同地、城乡同地、发展同地“三同地”机制;(2)以各类土地产权权益平等为准则,构建结构同权、权能同权、安全同权“三同权”机制;(3)以市场决定为基准,探索制度同价、市场同价、同地同价“三同价”机制;(4)以合理承担为支撑,筑就差别同责、生计同责、服务同责“三同责”机制。

租购同权、房价租金变动与住房市场发展——基于广州“租购同权”政策效应的研究

2017年7月广州市率先推出租购同权政策,以加快发展住房租赁市场。采用2016年1月至2018年12月我国35个大中城市的季度面板数据,运用合成控制法(SCM)对广州住房租金及房价变动的租购同权政策效应进行了实证评估。结果表明:与未实施租购同权的"反事实"状态相比,实施租购同权后广州市住房实际租金和房价显著低于合成的虚拟租金和房价,并且这种差距呈现逐步扩大趋势;另外,广州不同教育资源区域住房租金和房价的上涨幅度呈现显著差异,优质教育资源集中区域住房租金和房价上涨幅度更大。

租售同权的法律意涵及其实现途径

"租售同权"结合中国国情,将租赁权这种民事权利和宪法上的平等权紧密联系,可谓是其最大的法律亮点。"租售同权"的实现也可分为两个层次:一是直接通过各种规范性文件赋予承租人在公共领域享有和房屋所有权人同等的权利。二是通过扩大房源、支持租房租赁企业的发展等措施,促进租赁市场的发展,从而扩大租赁权主体,惠及更多人群。

租购并举:租购同权还是租购平权?——兼论我国土地财政模式转型的必要性

本文通过构建一个住房价值构成模型,解释了租购并举在我国地方政府当前土地财政发展模式下难以实现的原因。我国地方政府对土地财政模式的依赖,使最高等级的租购同权在理论上无法实现,并且产生了扭曲的激励结构。这不仅在现实中进一步妨碍租购同权的实现,还导致"租购平权"难以实现。本文认为,只有通过推动包括房产税改革在内的财税体制改革,扭转地方政府对土地财政发展模式的依赖,才能从制度激励层面确保租购并举在理论和现实中的实现,并最终落实中央的"房住不炒"政策要求。

“租购同权”政策对我国大中城市房价的影响研究

根据2014年1月至2019年12月我国35个大中城市的面板数据,运用双重差分模型考量了“租购同权”政策对房价的影响。结果显示:“租购同权”政策不仅能直接有效地抑制试点城市新建商品住房及二手住房房价的增长,还能通过降低房价上涨预期间接平抑房价增长速度,且该政策对不同属性的住房市场及不同建筑面积的住房影响也不同。鉴此,应继续落实“租购同权”政策,大力发展住房租赁市场,增加优质教育资源的供给。

“租购同权”下房价对劳动力流动影响的研究

以我国35个大中城市2010-2019年的数据为样本,基于DID方法分析"租购同权"政策对房价及劳动力流动的影响及作用路径。研究表明:"租购同权"政策可以抑制房价上涨,但其抑制作用存在一定限制;"租购同权"政策通过限制市住房价格的增长,降低了劳动力流入的迁移成本,使得更多的劳动力愿意流入政策试点城市。根据理论分析和实证结果,本文从人才引进、土地财政、市场监管、房源供给以及融资渠道五方面,提出促进住房租赁市场高质量发展的政策建议。

非全日制研究生社会认同度的理性审视与制度反思——基于一则非全研究生就业同权的舆情分析

非全日制研究生教育是满足多样化教育需求和社会高质量人力资源需要的重要路径,但非全日制研究生社会认同度问题一直是影响其独特价值彰显的关键因素。非全日制研究生就业同权政策的推行引发了社会热议,借助NVIVO软件对公众网络评论进行分析发现,非全日制研究生社会认同度涉及制度认同、招生认同、过程认同和结果认同四个方面,存在正向和负向的两极分歧。非全日制研究生培养面临制度权威性难以彰显,学生报考动机与学校招生动机存在负向耦合风险,培养过程权利不平等,就业同权难以提升培养结果认同度等困境。提升非全日制研究生社会认同度,要从实现非全日制研究生教育内涵发展,推进非全日制研究生治理法治化,基于互联网创新管理机制和教学方式,健全人才培养质量监控机制等方面入手。

“同地同权”能否促进农户消费和人力资本投资?--基于农村住房拆迁的实证研究

对于是否应当赋予农村宅基地与城镇房地产"同地同权"的问题,学术界存在认识上的分歧,分歧的焦点在于,"同地同权"能否促进农户消费和人力资本投资。为了消除分歧,本文借助中国家庭追踪调查(CFPS)2010-2018年的数据,把农村住房拆迁作为宅基地"同地同权"的替代冲击变量,运用双重差分的方法进行计量经济学分析。研究结果表明,农户获得住房拆迁补偿款后,短期会提高理性消费水平,长期会提高对健康和教育的消费,促进人力资本投资。因此,赋予农村宅基地与城镇房地产"同地同权"能够促进农户消费和人力资本投资。此外",同地同权"也有助于增加农户的财产性收入,缩小城乡居民收入差距,促进乡村振兴。

同票同权视阈下的农民话语权实现之对策研究

"同票同权"体现了国家对农民参政权利的尊重,进一步扩大了农民参与国家政治生活的舞台和渠道,有助于增强农民话语权。但是从形式上的增加分量到农民群体真正融入国家政治生活,并平等地参与社会生活,还有很长一段路要走。这不仅因为造成我国农民话语权缺失是多种因素长期共同作用的结果,而且还因为在"同票同权"的时代下,农民话语权的实现还有赖于许多因素:有赖于"同票同权"从官样文章走向现实操作层面;有赖于"同票同权"成为强势群体的共识;有赖于"同票同权"成为农民的主体性意识;有赖于农村政治环境的改善。

租售同权政策对房价的异质性影响研究

本文基于租售同权政策内涵,从供给和需求两个角度探讨了租售同权政策对房屋买卖价格和租赁价格的作用机理,以我国35个大中城市为样本,采用广义精确匹配对样本进行筛选,选取2016年1月至2020年6月的月度面板数据,利用双重差分模型,检验了其影响效应。结果表明,租售同权政策对房屋买卖价格和租赁价格都具有抑制作用,且对房屋买卖价格的抑制作用大于对房屋租赁价格的抑制作用。租售同权政策对房屋买卖价格的作用效果表现为:对新建房价格的抑制程度明显大于对二手房价格的抑制程度;对新建房而言,建筑面积越大,其抑制效果越强;对二手房而言,90~144平方米的抑制作用最明显。基于此,本文从扩大租赁住房房源和完善住房租赁市场法律法规两个方面提出对策建议。

实现“同票同权”需解决的几个问题——基于农民参加县乡人大代表选举的调查

城乡按相同人口比例选举人大代表,是2010年修改后的《选举法》的一大重要亮点,被赋予了相当重要的意义和期待。但是,法律上的条文要真正成为活生生的现实,还有相当的距离。既往的县乡人大代表选举中,尚存在宣传教育不普及、组织运作欠规范、动员保障不到位、农民工选举难落实等若干问题。因此,应当抓住2011年县乡人大换届选举契机,高度重视和研究解决以上问题,加紧相关配套准备工作,努力实现真正意义上的城乡"同票同权"。

“租购同权”亟待厘清哪些问题

"租购同权"是国家保障公民居住权的体现,包含租户与业主在社会公共服务方面的同权,以及在共享小区资源方面的同权。前者蕴含着教育公平的议题,不但需要在需求侧简政放权,更需要教育资源的供给侧改革;后者则需要厘清公权与私权的关系,保障公租户的同权,政府更多地是要发挥公租房产权人的功能,审慎行使公权力,政策制定应当遵循合法性、合理性、可行性的基本原则。

同地同权:农地入市的制度障碍与对策

同地同权是农地入市的前提条件,而同地同权的法理依据在于物权的平等性,我国应当实行一体承认、平等保护的土地政策。但是目前由于城乡二元体制盘根错节,单独就某一方面进行改革很难落实同地同权的政策。因此应当实行新的城乡二元体制,才能根本纠正旧的城乡二元体制。为此应当改革土地规划、用途管制和征收补偿制度,完善农村的社会保障制度。

租售同权对武汉学区房价格的影响

为了探究租售同权政策对学区房价格的影响,利用2017年1月—2018年12月武汉市二手房挂牌面板数据,采用倾向匹配双重差分模型进行了实证研究。结果显示,截至目前租售同权政策对武汉市学区房价格的效应并不显著,主要原因包括:政策的滞后性、租赁市场的不规范及教育资源的稀缺。最后,基于实证结论提出了相应建议。

“租售同权”政策探析

"租售同权"政策的出台引发了社会各界的广泛关注,它旨在进一步盘活房屋资源,不断优化社会公共资源的配置,加速人才的合理流动,助推住房价格的理性回归。通过对比分析"租房"权利和"购房"的权利,明确"租售同权"政策的内涵,分析其政策影响,提出进一步完善"租售同权"政策的建议具有重要的实践价值。

租购同权政策影响效应研究

为解决住房销售市场和租赁市场的不平衡不充分问题,租购同权作为推进租购并举政策的一个重要导向被实施。本文分析了租购同权政策对房价的影响机理,利用35个大中城市2016年1月到2019年9月的月度数据,在使用广义精确匹配法对样本进行匹配的基础上进行双重差分估计,测算了租购同权政策对房价的影响效应。实证结果表明,租购同权政策对国家级政策试点城市的房价有更显著的抑制作用,但具有一定的局限性,抑制效果仅为6.9%,且政策效应在9个月后才能显现,具有滞后性。基于此,从规范和发展租赁市场、加大公共资源供给、加强租购同权政策法律规范三方面提出了住房市场健康发展的建议。

租购同权政策对房价的影响研究——基于四象限模型

租购同权政策旨在推进住房租赁市场建设,解决一部分住房需求,抑制房价过快上涨。关于租购同权能否有效抑制房价,还存在很多争议。对此本文从经济学角度,通过建立四象限模型,来分析租购同权对房价的影响,得出租购同权政策对房价的影响具有不确定性的结论。研究表明,租购同权政策对房价的影响主要有正负两方面：一是租购同权政策直接影响资产市场产生的正效应,二是租购同权政策通过影响使用市场间接影响资产市场带来的负效应。据此,本文提出了从增强正效应和减弱负效应两方面着手使租购同权政策发挥抑制房价作用的一些建议。

租售同权背景下南京市即将步入社会大学生租房意愿及影响因素实证分析

以南京市即将步入社会大学生为研究对象,运用多元有序Logistic模型对南京市即将步入社会大学生租房意愿及其影响因素进行了实证研究。研究表明,租房意愿与对租售同权政策的了解程度、买房附加的公共服务呈显著正相关关系,与租房的便利性、对租售同权政策的认可度呈显著负相关关系。基于上述结果,提出了相关政策建议。