开发商未获预售许可证并不必然导致商品房买卖合同无效

【裁判要旨】:部分开发商以追求利益最大化为目的,以其未取得预售许可证为由,诉请法院确认商品房买卖合同无效。因其行为违反诚实信用原则,属恶意适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,法院依法不予以支持。

论情事变更原则在我国商品房买卖合同中的适用——以国务院“房产新政”为背景

2010年1月以来,国家加大了对房地产市场实施宏观调控政策的力度。随着"国十条"和新"国四条"的颁行实施,全国各地又出台了许多地方性配套细则。这些政策对商品房买卖合同的订立和履行产生了重大影响,因政策变化而导致的房屋买卖纠纷明显增多。当政府政策变动影响商品房买卖合同履行时,适用情事变更原则有助于矫正合同双方利益的非自愿失衡,保障合同公平。但情事变更原则有其严格的适用条件,需要结合商品房买卖合同的特点对情事变更原则的适用条件和法律后果详加探析。

论商品房买卖合同的格式化及其法律规制

品房买卖的交易实践中,开发商经常利用其优势地位把格式条款强加给购房人,此即商品房买卖合同的格式化。本文对商品房买卖合同格式化的成因、弊端和法律规制分别进行论述,以期买受人和出卖人间利益的平衡。

商品房买卖合同纠纷有关法律问题研究

随着商品房买卖合同纠纷日益增多以及由此带来的诉讼案件数量的大幅度上升,对涉及商品房买卖合同纠纷有关法律问题的研究就显得越来越有意义和价值。本文就商品房销售广告和宣传资料、商品房认购协议、商品房的质量、商品房迟延交付等几个较具代表性的涉及商品房买卖合同纠纷的法律问题进行了分析、界定和阐述。

格式条款在商品房买卖合同中适用问题

本文辨析了格式条款的本质特征,阐述了该制度在商品房买卖合同中的法律价值,着重明确了格式条款订入商品房买卖合同的条件,揭示了无效格式条款的形态,肯定了商品房消费者在格式条款中享有撤销权的正当性,阐释了商品房买卖合同中格式条款解释规则的适用,并对相关法律的缺陷进行了检讨。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理解与适用

2003年5月7日,最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。为使广大读者更好地理解这一新司法解释,我们特别约请参与该司法解释起草工作的、最高人民法院民一庭韩延斌法官撰写此文,请您关注。

论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿

文章从最高人民法院于2003年4月28日公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》入手,对惩罚性赔偿制度的概念及其在我国的适用作了介绍和剖析。文章认为,商品房买卖中的惩罚性赔偿,既源于《消法》又不同于《消法》。惩罚性赔偿制度在商品房买卖过程中的引入是我国对国外先进制度的比较好的借鉴,是我国私法体系进一步发展的表现,但是,该项赔偿原则在商品房买卖法律关系中的适用毕竟和《消法》中的双倍赔偿的规定不完全相同,而且由于存在相当多的缺陷,尚有待进一步完善。

商品房买卖合同存在的问题及对策

一、商品房买卖合同缺少必要的补充协议 在实际购房中,许多人存在着重选择楼盘,轻签订合同的心理倾向。似乎楼盘选好了,签订合同只是履行一个程序而已。未能充分意识到作为国土房管部门提供的购房合同是一种可补充的格式合同,即购房合同在对其主要内容就买卖双方对所售所购房屋地理位置、面积、楼层、坐向、价款以及双方权利、义务、和违约责任等做出概括、规范的约定外。

商品房买卖合同效力认定中几个易混淆问题的辨析

商品房买卖合同效力的认定问题是当前商品房买卖纠纷中的主要问题,由于我国《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》等相关法律在物权理念与债权理念认识上的模糊性,因此商品房买卖合同效力的认定问题在相关法律中的规定也模糊不清,故需要将商品房买卖合同效力问题与相关易混淆概念予以区分并加以澄清。

商品房买卖合同法律纠纷及其应对——以江西省抚州市为例

商品房买卖合同纠纷的判决对商品房买卖制度的确立具有导向作用,本文选取江西省抚州市所有经过二审的商品房销售合同纠纷案件进行分析,发现法院在审理开发商延期交房、延期办证、规划及设计变更等违约案件中,判决尺度不一,对有关法律、合同条款的理解较为肤浅。针对此司法现状,笔者给法院及房屋买受人提出相应建议,以期买受人能更好维护自身权益,也使法院的判决取得较好的法律效果和社会效果。

商品房买卖合同管辖权的确定

[要点]商品房买卖合同纠纷系合同纠纷,因不涉及不动产的权属争议,故不适用《中华人民共和国民事诉讼法》第34条第(1)项规定的不动产专属管辖,而应适用合同纠纷管辖原则,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

对商品房买卖合同纠纷中惩罚性赔偿制度的思考

最高人民法院于2003年4月28日公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中明确规定房地产开发企业在商品房合同纠纷中如有法条中所规定的五种欺诈行为,将承担惩罚性赔偿责任。虽然,《解释》的公布解决和填补了房地产法律的某些空白,保护了广大购房者的权利,但是,《解释》在某些方面仍然显得仓促和不严谨,并非购房者的“保护神”。文章在《解释》对惩罚性赔偿适用的规定上,提出了值得商榷的几个问题。

商品房预约协议之认定及其责任承担-张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房买卖合同纠纷案

判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时王不需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。

对商品房买卖合同司法解释的法律分析及签约时应注意的法律问题

针对最高法院关于商品房买卖合同司法解释中存在的不足之处 ,进行了深入细致的分析 ,并指出有待完善的地方和司法解释中存在的模糊性表述及漏洞对买房人构成的潜在风险 ,在此基础上提出相应对策 ,以更好地维护购房人合法权益。

论商品房买卖合同纠纷的表现形式及其产生原因

一、商品房买卖合同纠纷表现形式（一）认购书纠纷认购书是指购房者在买房之前，由于开发商尚未取得商品房预售许可证或者购房者不能缴纳全部购房款等原因，购房者与开发商签订的用于约束购房者和开发商的一种商品房买卖合同。实践中，认购书的名称有认购书、协议书、房号保留协议书，订购房屋协议书等等。

酌论商品房买卖合同中的违约责任

目前，由于买房时签合同而引起的诸种纠纷是越来越多。而随着我国房地产业的纵深发展，建设部的商品房买卖合同（示范文本）中关于违约责任的规定已显滞后，在分析其缺失的基础上，最后提出了完善的具体路径。