商品房质量瑕疵与买受人拒绝受领权关系问题之探讨——以非主体结构性质量瑕疵为重点

目前司法实务中占优势的观点认为,根据《合同法》第148条的规定,买受人以标的物质量瑕疵为由拒绝受领的,相关质量瑕疵应达到根本违约的程度。这是对《合同法》第148条的误读。买受人的拒绝受领权是一种程序性权利,既可以基于实体性的合同解除权而产生,也可以基于买受人对瑕疵给付所享有的瑕疵补救请求权而作出。如果出卖人交付的标的物不符合合同约定或者法定的质量标准,只要相关瑕疵不属于显著轻微或无法补救的情形,买受人就有权拒绝受领,要求出卖人按照合同约定进行补救后重新交付。如果出卖人拒绝按照合同约定进行瑕疵补救或因补救瑕疵导致迟延给付的,应当承担拒绝履行或迟延履行的违约责任。

商品房质量瑕疵导致拒绝受领的制度分析

购房者可否因商品房质量瑕疵拒绝受领房屋。拒绝受领后,开发商应当尽到何种义务救济购房者的合法权益。上述问题在我国司法实践中有着不同的裁量和认定。这造成了购房者的困惑,也间接导致开发商怠于履行义务。对此,选取《民法典》颁布后的218份相关裁判文书,对拒绝受领房屋制度进行了学理和实务分析,得出了以下结论:我国应当明确拒绝受领的法律性质和行使的法律依据;对行使条件进行客观规定,便于法官准确把握,适度扩大制度的适用范围;也应适度放宽适用违约金等救济措施,以此来敦促开发商交付质量合格的房屋,及时履行维修义务,弥补购房者的客观损失,平衡购房者与开发商的利益,实现房地产市场良性运转之目标。