商品房预售合同纠纷案件六大特点

当前北京地区房价增长速度快、幅度大，商品房买卖市场交易活跃。由于房价较高，预售成为商品房买卖的主要方式，商品房预售合同纠纷也相应增加。日前，北京海淀法院民一庭对商品房预售合同纠纷的现状进行了调研，认为此类案件表现出六个方面的特点：

张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案

【裁判摘要】预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定．不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称．商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的．就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件：反之。则应认定为预约合同。如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的．该协议应认定为预约合同。

李明柏诉南京金陵置业发展有限公丽商品房预售合同纠纷案

一、对于政府机关及其他职能部门出具的证明材料，人民法院应当对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断，如上述证据不能反映案件的客观真实情况，则不能作为人民法院认定案件事实的根据。

徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案

【裁判摘要】房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的．借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，应当认定合同无效。

黄颖诉美晟房产公司商品房预售合同纠纷案

对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。根据合同法第一百零七条规定．交付房屋不符合商品房预售合同中的约定．应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范．均属另一法律关系．不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。

张宇、张霞诉上海亚绿实业投资有限公司商品房预售合同纠纷案

责任限制型格式条款本质上是一种风险转移约定,根据诚实信用原则,在签约时,经营者除了需要对条款内容进行重点提示,还应当对免责范围内已经显露的重大风险进行如实告知,以保护相对人的信赖利益。经营者故意隐瞒重大风险,造成相对人在信息不对称的情况下达成免责合意,应当认定相对人的真实意思表示中不包括承担被隐瞒的重大风险,免责合意的范围仅限于签约后发生的不确定风险。在后续履约中,因恶意隐瞒重大风险最终导致违约情形发生,经营者主张适用免责条款排除自身违约责任的,人民法院不予支持。

泛华工程有限公司西南公司与中国人寿保险（集团）公司商品房预售合同纠纷案

[裁判摘要] 根据《中华人民共和国公司法》第十三条的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。因此，公司分支机构于公司法人变更过程中是否已实际经工商部门注销完毕，不影响公司基于独立法人资格行使其分支机构所享有的民事权利、承担其分支机构所负有的民事义务。

宋宇与北京盛和发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷案

【裁判摘要】买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系，并依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，对抗承包人建设工程价款请求权，但在签订购房合同、支付购房款等重要事实上存在众多疑点，双方多次陈述不一、前后矛盾。据以认定双方之间存在真实的商品房买卖关系的依据明显不足。在此情况下，买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定，办理房屋过户登记的，应予驳回。

鸿润锦源（厦门）房地产开发有限公司与彭雄浑、鸿润集团房地产投资有限公司商品房预售合同纠纷案

[裁判摘要]根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（四）项和第三十八条的规定，管辖权异议是指当事人对案件是否属于人民法院受理范围或者是否由受诉人民法院管辖提出的异议。当事人有权提出管辖权异议，但当事人以其不是适格被告为由提出管辖权异议，不符合上述规定，不属于管辖权异议。当事人是否属于适格被告，应当经人民法院实体审理确定。

刍议预售商品房交付涉及的法律问题——Z某、Y某与某房产公司商品房销售合同纠纷案

案例 原告：Z某；原告：Y某；被告：某房产公司。2012年11月12日，原告Z某、Y某（买受人）与被告某房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人应当在2012年12月31日前将符合各项条件的商品房（预售住宅）交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人应当出示房屋符合交付标准的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接等。

许某与海南美丰公司商品房预售合同纠纷案

(一)首部 1.判决书字号:海南省屯昌县人民法院(2017)琼9022民初864号 2.案由:商品房预售合同纠纷 3.诉讼双方: 原告:许某,男,1974年3月4日出生,汉族,现住新疆克拉玛依市克拉玛依区新月4栋。 委托代理人:狄长玲,女,现住海南省屯昌县美林湖国际社区,由屯昌县美林湖国际社区业主委员会推荐。 被告:海南美丰公司,住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路370号。

抵押已预售的外销商品房的房屋预售合同纠纷案

案情上诉人(原审被告):上海××公司。被上诉人(原审原告):罗×。被上诉人(原审原告):伍×。上海××公司于1994年8月取得上海外滩京城西座商办楼外销商品房的预售许可证。同年9月3日,香港居民罗×、伍×与上海××公司签订《认购书》一份,确定香港居民罗×、伍×向上海××公司认购上海外滩京城西座21楼B室房屋一套。

试论情势变更原则在商品房预售合同纠纷中的适用

随着我国房地产业的迅速发展，出现了一种新的商品房销售办法——商品房预售。它不仅对房地产开发商自身筹集资金、搞活经营、避免风险等起着重要作用，而且在客观上对活跃房地产市场，促进居民住房条件的改善也有积极意义。但是，由于国家有关的法律法规不完善，导致实践中出现了不少问题，由此产生的合同纠纷也日渐增多，其中不少是因情势变更导致显失公平而产生的。因此，运用情势变更原则解决预售合同纠纷就成了人们普遍关注的一个重要问题。

论情事变更原则在商品房预售合同纠纷中的适用

在法律没有明确规定前 ,法律中的不可抗力条款、最高人民法院的有关司法解释和国际公约、国际惯例都是适用情事变更原则的法律依据。

商品房预售合同纠纷中的法律关系分析

随着商品房交易的增多,商品房合同的纠纷也越来越多,所以对商品房预售纠纷进行有效地分析,才可以有效的降低在商品房交易过程中存在的问题。研究商品房预售合同纠纷中的一些问题,并对商品房预售合同的性质进行分析,对商品房合同的合格要件进行阐述,对商品房预售合同的重要意义研究,可以形成凸显的作用,推动商品房的销售。

俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖（预约）合同纠纷案

【裁判摘要】 根据合同的相对性原则，涉案合同一方当事人以案外人违约为由，主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权的，人民法院不予支持。

商品房预售合同纠纷浅析

预售商品房实际交付的标志,是取得所有权证。格式合同中的不合理条款的效力确定,不能完全适用显失公平原则认定无效,可根据具体情况,认定部分不公平条款无效,而合同其它部分继续履行。逾期不交房不能即可解除合同,只有预售方根本违约的,预购方才能解除合同。

商品房预售合同纠纷中的法律关系分析

法律关系的确定,关系到法律的正确适用。本文从一个名为合资、合作开发房地产的合同纠纷入手,透过一系列表面现象,分析了该案中的一系列法律关系,从而指导正确的法律适用。

周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

【裁判摘要】商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。