中国购房者集体断供:房屋预售模式的风险失衡及其法律应对

2022年伊始,多地因开发商资金链断裂、楼盘项目停工,引发购房者集体断供,房屋预售模式负面效应凸显。预售模式的设计初衷是优先解决房企的融资问题,并未充分斟酌房企、银行与购房者的风险分担。期房交易中,由于标的物的非现实性和合同履行的非即时性,房企利用其在交易信息、经济实力、商谈能力等方面的优势,逃避或转移部分预售风险,使得房屋预售模式异化为购房者单边风险负担。为此,应构建开发商、银行、购房者三方公平合理的风险共担机制。具体措施包括:探索预售资金的多元监管机制,完善预售资金的信息披露制度;完善物权期待权保护体系,优先保护善意购房者的利益;重塑购房者与银行之间的法律关系为Mortgage模式,若购房者因房屋未交付而选择断供,在法律上可不受后续还款义务的约束;增加银行与房企之间的担保约定,将购房者还贷意愿与房企的履约能力绑定;为限制房企将预售款获利挪用,应增加房企偿债能力约定、引入违约责任保险或违约惩罚赔偿。