平衡抑或失衡——对《婚姻法司法解释(三)》第11条的评析及解决途径的选择

《婚姻法司法解释(三)》第11条是借鉴《物权法》第106条的精神所作出的规定,但由于这一条款存在的若干不足,加之我国不动产统一登记制度尚未建立,现行的不动产登记存在公信力不足、不动产登记簿不能反映真实的权利状况等原因,在夫妻一方擅自出卖夫妻共有住房时,不区分投资型房屋与家庭共同生活居住需要房屋,一概依对登记簿的信赖作为善意的判断标准,将会造成对原权利人利益与第三人利益保护的失衡。即然我国《物权法》对不动产与动产善意取得采用统一规定,在过渡时期,司法实践在适用《婚姻法司法解释(三)》第11条的规定时,对构成要件中的"善意"也采用一体解释,以"不知或不应知"为判断标准,同时要求购房者在交易时履行一定的注意义务,即实地查看房屋情况,如属家庭共同生活居住需要房屋必然存在另一权利人的占有事实,这一事实的存在将排斥购房者的善意取得。同时,通过举证责任的设计、主张权利时期的限制,使所有权保护与交易安全两个基本原则得到最佳调和。