中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹:坚持因城施策 让房地产业与实体经济协调发展

此次会议强调继续坚持因城施策。坚持因城施策可以切实落实房地产市场发展的属地责任,让地方政府放开手脚、实事求是地解决当地房地产市场存在的问题、回应居民对住房的需求;可以将房地产市场发展与本地整体发展战略目标相结合,让房地产业与实体经济协调发展。此外,如何研究好当前及未来的房地产市场发展新需求,提供品质优良、服务到位、配套齐全的好住房、好小区,这对习惯于建设图纸标准化的房企来讲是个重大的考验,也是房地产市场发展的新空间所在。

因城施策支持刚性住房需求

1月5日,中国人民银行发布消息称,近日人民银行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。人民银行、银保监会在《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》中明确,自2022年第四季度起,各城市政府可于每季度末月。

自有住房陷阱与中国住房因城施策

著名的“自有住房陷阱”假说提出:购买房产会降低劳动者的流动性,导致失业率上升和经济活力下降。借鉴国外学者对“自有住房陷阱”的经验研究,考察当下的中国城市发现:大城市自有住房的高资产属性会帮助希望流动的购房者获得更多金融、财富的支持与保障,不会给购房者带来“锁定”效应,同时给城市发展带来正外部效应。反之,在有收缩风险的中小城市,自有住房的低资产属性确实会导致购房者和城市发展陷入“自有住房陷阱”。基于以上结论并结合未来城市化发展趋势,为住房调控因城施策提出相关建议。

“一城一策”:“因城施策”升级版

“一城一策”是落实“因城施策、分类指导”的重要策略,也是城市政府落实住房发展和市场稳定主体责任的工作方案。在城市相关试点过程中,会遇到住房基础数据缺乏、调控目标量化分解困难、政策工具对市场的影响规律还需探索等困难。需要打破“一城一策”就是放松调控的思维定势,为试点城市提供宽松的社会环境。

房地产“因城施策”背景下地方政府实施路径的差异性分析——以山东为例

因城施策成为未来房地产调控的重要指导思想,但当前对因城施策的研究还处于简单的现象描述阶段,缺乏对制定这些政策背后具体过程的探究,在收集现有公开调控资料的基础上,结合对相关部门和房地产开发企业的访谈,详细梳理各城市因城施策调控政策的制定和执行过程,对其执行过程呈现的差异性进行深入分析,有助于提出加强因城施策的建议。

因城施策背景下住房限购政策的有效性和异质性——基于RDiT方法的实证分析

2008年金融危机之后我国房价迎来一轮暴涨,对此,我国政府出台了一系列房价调控政策,其中,实施最早、最具代表性的需求侧调控政策就是住房限购。第二轮住房限购于2016年开启,与第一轮限购相比,无论在时间节点还是具体措施上都体现出因城施策的特征。笔者将因城施策背景下实行第二轮住房限购政策的25个城市作为样本城市,采用时间断点回归(RDiT)方法从有效性和异质性两个角度对第二轮住房限购政策进行评估。结果表明限购政策有效降低了房价增速。市场异质性方面,新房市场和中等面积住房市场的有效性最强。措施异质性方面,全域、存量式、限二手房、限外地人口、低可持有套数等措施是有效的。作者基于措施异质性构建的限购综合强度越高,政策有效性越强。城市异质性方面,中部城市以及土地财政依赖度高的城市房价增速下降最明显。

论现代化城市建设的评价体系与“因城施策”

建设现代化城市是中央城市工作会议提出的我国城市建设总目标,也是我国全面建成社会主义现代化强国的关键环节之一。文章基于世界现代化研究理论和我国实现现代化的目标与要求,通过借鉴国内外现代化城市建设经验,总结现代化城市的内涵与特征,构建涵盖城市经济、空间形态、社会发展、城市文化、生态环境、基础设施和城市治理7个评价维度的可测评、可衡量的现代化城市评价指标体系。同时,文章以广东为例进行指标值数据标准化及指标权重计算,判断现阶段各城市与现代化城市的差距,提出针对不同发展水平的城市应该"因城施策",实施各有侧重的"加减乘除"法。

疫情防控 因城施策 加快城市更新发展战略

2020年新春伊始,突如其来的新冠肺炎疫情始于武汉,并在全国蔓延,各行业普遍受到冲击,经济活动陷入停滞状态。新冠肺炎疫情作为重大突发灾害,揭示了现代城市居民生活观念和城市功能上的一些缺陷,也暴露了目前我国在城市管理和社会治理中存在的问题。此次疫情,不仅是对我国公共卫生防疫体系的考验,也对我国城市治理和更新、住房城乡建设行业发展和人居生活环境提出了更高的要求。本文通过对新冠肺炎疫情特性的分析,结合国外已有经验,对未来我国城市治理和更新方面提出相关应对策略。

“因城施策”背景下的地方政府房地产市场调控政策优化研究

近年来,在“因城施策”指导思想下,地方政府调控房地产市场取得明显的成效,但调控政策仍存在较大的优化空间。文章通过对2021年各地方政府出台的相关房地产调控政策的梳理,发现城市对土地财政的过度依赖和官员任期短致使政策制定缺乏内在动力,政策内容针对性、精准度不足,缺乏协调性。提出地方政府制定房地产政策的优化方向应是在“因城施策”,落实城市主体责任的主方向上改革“土地财政”、官员任期等阻碍政策制定的因素;优化政策内容,构建一套动态化、闭合化、精准化的政策体系;管理社会预期,整治市场秩序。

因城施策 分类调控

回顾2019年的房地产调控政策,可以看出一以贯之的基调就是"坚持房子是用来住的、不是用来炒的"定位。自党的十九大提出这一定位以来,从中央层面不断深化房地产调控政策的目标,将因城施策、分类调控作为房地产平稳健康发展的重要举措。

因城施策背景下商业银行房地产信贷管理对策——以陕西房地产市场为例

随着去库存和供给侧改革的不断深入,商业银行房地产信贷业务遇到了前所未有的挑战。本文从城市之间走势明显分化的房地产市场现状出发,分析了商业银行房地产信贷业务现状,总结了房地产调控因城施策背景下商业银行房地产信贷面临的政策风险、市场风险、信用风险及操作风险,归纳了房地产市场风险的特征。在此基础上,提出了商业银行应对房地产信贷风险的对策建议。

因城施策不等于“因城放水”

中央'房住不炒'的决心不容置疑,不要低估中央整顿、治理楼市的坚定决心,更不能错误地认为因城施策就是要'因城放水'。《人民日报》作为权威性官方媒体,发文通常反映中央施政要求与心态。此番'中国不会靠炒房撼动经济'——'因城施策'绝不是'因城放松'为主副标题,反复强调:中国将坚持“房子是用来住的,绝不是用来炒的”的定位,背后意味着什么?需要市场认真思考一下。

城市间房价分化的影响因素研究

面对一二三线城市房价增速的分化走势,“因城施策”逐渐成为主基调,为此需要准确识别不同城市房价分化的主要因素。本文综合使用XGBoost等机器学习方法以及SHAP值解释性方法,基于2009—2019年全国70个大中城市面板数据,测算并分析一二三线城市房价分化的主要因素。结果表明:(1)预期因素在多轮房价分化期间都起到重要驱动作用;(2)货币政策本身并不是房价分化的主要因素,但可以通过影响预期导致房价分化;(3)需求因素和供给因素本身也不是房价分化的主要因素,但也可以通过影响预期导致房价分化。有鉴于此,“因城施策”的关键在于稳定公众对房价的预期:一线城市应在控制土地成本的前提下适当增加住房供给,削弱由于供不应求所带来的房价上涨预期;二三线城市需进一步完善基础设施,提高教育、医疗和环境质量,改善居民购房需求,防范人口外流带来的房价下跌预期。

房价上涨对城市创新能力的双边影响研究

本文通过应用双边随机前沿模型,采用50个大中城市2009—2018年的面板数据,就房价上涨对城市创新能力的促进效应值、抑制效应值和净效应值展开了实证分析,在此基础上探究房价上涨对城市创新能力存在的双边效应和净效应,并以三种效应值为指标,采用“基于特征分析的多指标面板聚类”方法,以“房价上涨对城市创新能力的影响”为依据对城市进行分类,旨在为政府部门“因城施策”提供参考。

自有住房陷阱与中国住房因城施策

20世纪90年代,英国学者奥斯瓦德提出了著名的"自有住房陷阱"假说,他通过经验研究认为:购买房产会降低劳动者的流动性,导致失业率的上升和经济活力的下降。这一假说对英美大力补贴自有住房的制度提出了质疑,引发了世界范围内的学者持续的讨论和验证。国内学界目前鲜少有相关的研究,"自有住房陷阱"是否适用于中国亟待展开研究。

因城施策实施差别化的房地产信贷政策

在"因城施策"政策实际执行中,房地产信贷政策仍存在简单控制总量、全面收紧融资等"一刀切"现象。应从严禁违规融资,补足信贷短板等方面严格执行金融监管要求,同时,通过总量控制、分类型调控实施差别化信贷政策。

2020年深化“因城施策”实现“保稳安居”

"安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。"一直以来,我国持续推动的住房制度改革,正在不断打造并完善人民的安居梦,实现人民对"住有所居"美好生活的向往。"十三五"规划要求,更加健全住房等公共服务体系。2016年12月,中央经济工作会议首次提出"房子是用来住的,不是用来炒的",强调住房的居住属性,成为当前房地产政策的指引。

因城施策松绑楼市

自2022年3月初以来,已有超过130个城市出台包括降低房贷首付比、放宽限购限售门槛等在内的楼市调控松绑政策,搭配全面“降息”和结构化宽松,以期刺激楼市需求修复、市场回暖。

熊园:房住不炒因城施策仍是地产调控主基调

近一段时间以来,关于房地产调控是否会放松引起广泛关注,支持放松的岀发点是认为稳增长尚需地产发力,反对放松的主要是看到下半年以来房地产调控在逐步加码。综合看,当前“房住不炒”仍是主基调,叠加7月底政治局会议明确强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这就意味着房地产调控总体仍是从紧。但考虑到经济下行压力确实较大,接下来更有可能的是各地在因城施策的基础匕会适度加大主动权。

以稳为主 因城施策

在融资环境整体充裕和行业政策边际宽松的背景下,今年我国房地产市场延续了去年以来的平稳走势,呈现出销售下行.价格平稳、投资高增长等新特征。尽管中国房地产需求整体占GDP比重与全球主要经济体大致相当,但是相对较高的投资需求使得房地产市场的波动对于宏观经济发挥了更大的影响。更重要的是.由于房地产在居民财富中的重要地位,使得房地产发挥了强大的金融加速器作用。