国有土地使用权出让收支审计思路和方法

国有土地使用权出让收支审计不仅是对国有土地使用权出让效果的评价和分析,还是对国有土地使用权出让制度的监督和完善,具有评价性和分析性、监督性和完善性。因此,探讨国有土地使用权出让收支审计的思路和方法、对于提高审计质量和效益、促进国有土地使用权出让的规范化和透明化、保障国家和社会的利益具有重要的理论意义和实践价值。

提前收回国有土地使用权的相关法律问题

一、问题的提出根据《土地管理法》等法律法规之规定,建设项目使用国有土地,一般通过有偿使用和划拨两种用地方式。有偿使用国有土地,均有规定年限;划拨用地未规定使用年限,在依法收回土地使用权前可持续使用。然而,近三十年中,我国的经济发展日新月异,带来城市建设的迭代升级较快。

收回国有土地使用权的补偿款及利息应如何计算

A公司经B市人民政府(以下简称“B市政府”)批准,取得一棚户区改造项目,以出让方式获得了案涉土地的国有土地使用权,并对该地块上住户的房屋及附属设施进行拆迁、补偿、安置。在拆迁完成但尚未建设期间,B市政府将其中两块土地收回。经核算,B市政府收回上述两块土地后,A公司的直接损失为8370万元。B市政府为此支付A公司6000万元。A公司主张B市政府应赔偿收回国有土地使用权产生的包括利息在内的全部损失,双方无法就补偿款达成一致,产生纠纷。

因规划调整收回国有土地使用权的应予补偿

甲公司依法取得乙市某宗国有土地的使用权,用于建设疗养院,但由于政府迟迟未做好水、电、路等动工开发必需的前期市政配套设施建设,一直未能开工。后在规划调整中,为满足国土绿化的需要,乙市人民政府(以下简称“乙市政府”)将该土地性质由建设用地调整为林地,导致甲公司无法实现其建设目的。该公司遂向乙市政府及相关部门申请补偿。乙市政府拒绝了甲公司的要求,并以闲置土地为由,作出了无偿收回土地使用权的决定。

政府收回国有土地使用权及撤销土地证的合法性认定

1995年,甲县政府决定将10亩土地对价补偿给所欠工程款的A公司。同年,原甲县土地局给A公司颁发了《建设用地规划许可证》,双方签订国有土地使用权出让合同。但A公司就所得土地申请登记发证时,未写明土地用途。原甲县土地局在审核中亦未载明。1996年1月,甲县政府经审核为A公司颁发了《国有土地使用证》(以下简称《国土证》),随后A公司在土地上开办水泥预制厂。

国有土地使用权司法拍卖行为探索及其规范路径

作为土地市场系统的重要组成部分,土地二级市场在振兴现有建设用地和促进土地高效集约利用方面发挥着重要作用。目前,土地二级市场常常涉及通过司法拍卖转让国有土地使用权。然而,国有土地使用权是排他性权利,代表着对公共资源利用的特许权,属于公法领域。同时,这些权利还承担着行政法下的各种义务,对应着行政机关的责任。因此国有土地使用权在遭受侵害时,不是直接提起诉讼,而应优先寻求行政机关的保护,这也意味着该项权利的转让必须受到规范以及限制。

如何处置办理首次登记后的国有土地使用证

案例A公司在不动产登记机构办理4栋建筑物的首次登记后,要求将国有土地使用证原件归还,并表示,如不归还原件会影响其后期工程的规划报建及房管预变现等手续办理。经核查,该宗地分两期开发,因开发单位资金问题,目前,只对一期工程进行了报批开发建设。此种情形下,登记机构能否按A公司要求归还土地使用证原件?

收回国有土地使用权应如何合理补偿?

案情简介：A县建委拖欠城东公司修路工程款80.472万元,1994年10月27日,A县人民政府决定给城东公司划出10亩土地作为补偿。1995年12月,A县土地管理局给城东公司颁发《建设用地规划许可证》,并签订了《国有土地使用权出让合同》。1995年12月28日,城东公司就出让所得6706平方米土地申请登记发证,但其填报申请土地登记时未写明土地用途,县土地局在审核过程中亦未在《地籍调查表》、《土地登记审批表》等文书上载明土地用途。

国有土地使用权出让方式改革探讨

土地使用制度是社会的一项基本制度，也是一定历史阶段的必然产物。随着我国社会主义制度的建立和经济体制的变化，国有土地使用制度经历了有偿使用到无偿使用又转变为有偿有期限使用的不同阶段。

因公益需要提前收回国有土地使用权的补偿制度

因公益需要提前收回国有土地使用权性质应界定为国有土地使用权征收。于补偿层面,应确立出让与划拨土地使用权二元化的补偿规范体系。对提起收回的出让土地使用权,须退还剩余年限的出让金和按照市场价格评估补偿。对提前收回的划拨土地使用权,须对土地使用权取得成本、土地开发投入给予适当的补偿。对收回的土地使用权按照市场价格补偿时,需将因政府投资等因素致该土地使用权极差地租提高而产生的增值利益返还给社会,由社会从事公益事业。提前收回原因的公共利益要件和收回须遵循的法定程序应准用房屋征收制度的相关规制。

民事合同抑或行政合同——论国有土地使用权出让合同的纯化

研究目的:解决国有土地使用权出让合同的双重法律属性给土地出让实践、执法、司法带来的困境和弊端。研究方法:实证分析法和因果分析法。研究结果:(1)土地出让实务的发展使得国有土地使用权出让合同中具有行政属性的内容增加,土地出让实践中签订的出让合同同时具有民事合同和行政合同双重法律属性;(2)这种双重法律属性给当事人和司法部门的法律适用带来困惑,使得出让合同所欲实现的民事目标价值和行政目标价值相互减损,也会导致例如规划部门和土地管理部门之间的行政处罚权的竞合;(3)解决上述问题的正确途径是剥离其中具有行政属性的内容,将出让合同纯化为纯粹民事性质的合同。研究结论:将国有土地使用权出让合同纯化为纯粹民事性质的合同是土地出让实践发展的正确方向。

国有土地使用权“收回”之质疑

国有土地使用权的收回制度,无论是在立法上,还是在适用的过程中,都存在着许多问题。在对国有土地使用权"收回"溯源的基础上,可见其具有纯粹的行政强制性、原则上无偿性等特点。因此,应当将"收回国有土地使用权"的概念限定在以划拨手段让与的国有土地使用权因不再使用而被无偿收回以及作为行政处罚的国有土地使用权的无偿收回两个方面,从而使该制度适用的无序现状得到有效遏制。

行政,民事,出让合同你属谁?——从判例看国有土地使用权出让合同的性质

●国有土地使用权出让合同是行政法将行政权力因素与契约精神有机结合,再运用到土地管理中的一种表现。它在契约的法律形式下蕴藏着浓烈的行政色彩,在法律上充分地体现出行政性或权力因素。●国有土地使用权出让合同作为一种行政合同,既是政府用来加强对土地市场进行干预的行政手段,又是公民对政府权力进行限制的方式。●行政合同之所以成为行政合同而不是民事合同,最根本的特征在于行政合同本身是执行公务或履行行政职责的手段。因此,行政合同必须服从它在整个执行公务或履行行政职责过程中的地位、作用和目标,要按照行政法的规定和行政法律规则签订、履行。

论房屋征收中国有土地使用权的补偿

房屋征收中国有土地使用权的提前收回本质上是对财产权的征收。虽然相关法律没有明确规定房屋征收中对国有土地使用权是否给予补偿和如何进行补偿,但财产征收补偿制度本身既有充分的法理依据和宪法依据,也有具体的法律依据。房屋征收中提前收回国有土地使用权时,除了应退还剩余年限的土地使用权出让金,补偿范围还应包括土地使用者的投资开发利益和该土地的预期增值利益;补偿标准应根据取得国有土地使用权的不同方式,即出让方式与划拨方式分别确定:对于出让土地的使用权,应当综合考虑该土地的用途、地理位置、剩余使用年限和基准地价等因素;对于划拨土地的使用权,应当考虑土地使用权人支付的土地开发成本等因素。

国有土地使用权出让方式要创新

国务院于2010年1月发布的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（即＂国十一条＂）表示,各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限以及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。这可以看作是进一步完善目前我国国有土地使用权出让方式的指令性文件。

房屋征收模式下的国有土地使用权补偿问题探析——以《国有土地上房屋征收与补偿条例》为参照

房屋征收问题的实质是存量土地的利用问题,是土地利益的再分配问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》确立的房屋征收模式虽然理顺了被征收人(被拆迁人)、政府和建设单位之间的法律关系,程序上更合法理,但是对土地使用权补偿问题却讳莫如深,这将使条例实施的社会效果和功能大打折扣。作为我国特有的财产形态,土地使用权的价值不能被房屋完全吸纳。土地使用权补偿问题不容回避,在征收活动中给予其全面而充分的补偿才符合现代法治的公平理念,从而有利于化解现实中因补偿不足所引发的拆迁危局。

论国有土地使用权的收回——兼评《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条第3款

研究目的:对国有土地使用权收回以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的修改提出建议。研究方法:现象溯因法,综合分析法,文献资料法,法理分析法。研究结果:国有土地使用权收回的法治化建构应当准确定位其性质,严格规范其程序,同时建立完善的补偿机制。研究结论:《国有土地上房屋征收与补偿条例》应将调整范围扩大至所有土地,这样才能保障土地使用权人的合法权益,顺利推进房屋征收。

细化制度内容 规范操作行为——对招标拍卖挂牌和协议出让国有土地使用权规范的解读

2006年5月31日,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)和《协议出让国有土地使用权规范》(试行),自8月1日起试行。两个《规范》针对土地市场化运作过程中出现的实际问题,从程序上、技术标准上和操作规范上对招拍挂和协议出让国有土地使用权行为进行了细化,这对规范操作行为、健全和完善经营性土地出让制度、更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用等具有重大意义。为使读者准确把握两个《规范》的政策背景,正确理解规范的总体内容、操作程序和重点条款,我们约请了国土资源部土地利用司的有关人员(也是《规范》的主要起草人),对两个《规范》进行了详细解读。

房屋拆迁补偿协议外的国有土地使用权补偿问题

房屋拆迁补偿协议书乃民事合同,对此做出的行政复议决定书应为无效且对合同当事人不发生任何法律效力。2003年发生的国有土地使用权提前收回事宜,应适用国有土地使用权"相应补偿"之立法,其实质是对房屋及其他不动产的补偿,而土地使用权本身仅涉及土地出让金退还问题。补偿协议书中约定对房屋的充分补偿应视为是对土地使用权相应补偿权的行使。在对房屋充分补偿的前提下,再行主张对土地使用权的补偿,违反了"相应补偿"的立法意旨;主张对房屋占用范围以外的土地的补偿违反了土地在民法上的独立性。在国有土地使用权提前收回的情况下,并无"地随房走"原则之适用。