论国有土地市场理论新框架

政府垄断市场理论形成的背景是转型期政治体制改革滞后于经济体制改革 ,模式特征是政府“以地生财”的偏好偏离了可持续发展理性决策目标 ,并以强势行政权配弱势市场土地使用权 ,使市场异化。随着国有经济在国民经济中的主体地位被以市场为导向的、以非公有制经济为基础的混合所有制经济取代 ,政府垄断市场失去机制运行基础。为此 ,有必要提出包含政治 -经济制度耦合、政府结构 -市场制度耦合、规范土地产权制度、构建资源 -资产效用函数等为主要内容的土地市场理论新框架。

国有土地出让市场分化区域差异研究——基于治理土地财政视角

土地财政激励地方政府分别采用招拍挂、协议方式出让商服与工矿用地,国家致力于国有土地市场建设,各省(市)两种土地出让方式的出让面积、出让金规模、出让价格和两种方式价格比、市场化程度等9项指标之间逐渐分化。采用变异系数与聚类分析及定性分析方法,将2003~2014年31省(市)国有土地市场分化程度划分为高度、中度、中低度、低度4类区域,比较各项指标得出主要结论:(1)协议与招拍挂方式的国有土地出让面积、出让金规模呈现"此消彼长"趋势,即市场化程度在提升,"中度"区域最明显;(2)后城市化时期的"高度"区域不在依赖土地财政,"中度"区域则完全相反;(3)招拍挂与协议价格比值高低和区域分化程度一致,且呈现先分化、后整合的趋势;(4)城镇化过程中地方政府大都采取先协议"以地引资"、再招拍挂出让商服用地的策略,"中度"区域最明显。从控制高价"地王"频出现象、约束地方政府以地引资行为、开展土地整治并允许农村建设用地入市、城市公共建设鼓励社会资本参与、土地开发与生态补偿并行机制等方面,构建土地财政转型视角下的国有土地市场分化区域调控政策。

加强管理发挥市场配置土地资源的基础性作用

分析我国十多年来发挥市场配置土地资源方向取得的成效,国有土地市场管理的法律政策体系基本形成,市场运作基本制度已初步建立。当前存在的主要问题是仍存在不同程度的行政干预,多头供地,信息公开化程度不够等问题,提出强化政府集中统一管理,规范规划等措施。

建立城乡统一建设用地市场之我见

“建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，是党的十八届三中全会《决定》明确提出的要求。然而，当前我国要真正建立起城乡统一的建设用地市场，还存在一系列亟待解决的问题。 建立城乡统一建设用地市场面临的问题 一是集体建设用地入市前提条件受到制约。与现行法律法规的相关规定存在冲突与矛盾。 二是集体建设用地流转范围和对象受到限制。只有规划区外的集体建设用地才能流转，规划区内的土地必须征为国有后，按规定实行出让或划拨，以防止对国有土地市场造成冲击。流转的土地也主要限于存量建设用地。

充分发挥市场配置土地资源的基础性作用

党的十六大报告要求,健全现代市场体系,加强和完善宏观调控。“在更大程度上发挥市场在资源配置中的基础性作用,健全统一、开放、竞争、有序的现代市场体系”。“发展产权、土地、劳动力和技术等市场。创造各类市场主体平等使用生产要素的环境”。对此,我们要深入学习领会,总结取得的成绩,分析存在的问题,进一步深化土地使用制度改革。

土地出让收支审计的方法

土地是人类赖以生存与发展的物质载体之一，随着我国市场经济的发展和城镇国有土地市场的建立，土地资产价值已逐步被人们所认识和重视。在土地开发利用过程中，房地产开发投资迅猛，地方建设圈地盛行，地方土地财政等现象引发一系列社会问题。李克强总理在今年的政府工作报告中提出，要对土地出让金收支和耕地保护情况进行全面审计。